Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.
Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.
В чем особенности строительства на землях с/х назначения?
Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.
Узнать ВРИ участка можно тремя способами:
- Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
- Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
- Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.
Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.
Виды сельскохозяйственных участков
Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:
- Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
- Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.
Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:
- Лесополосы и пахотные земли;
- Пастбища;
- Фруктовые сады;
- Земли для огороднических целей;
- Дачные участки.
Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».
Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?
Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:
- На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
- На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
- На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.
Теперь поговорим о различиях.
Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:
- Выращивать плодово-ягодные культуры;
- Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
- На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).
Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.
На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:
- Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
- Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
- Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.
Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.
При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.
Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?
На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.
Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:
- В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
- Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.
Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?
Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.
На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
- Согласие собственника на изменение категории земель.
Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.
При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.
Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях
Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.
Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.
Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:
- Издать постановление о сносе постройки;
- Наложить штраф за незаконное строительство.
Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.
Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?
Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.
Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:
- Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
- Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
- Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.
Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:
- Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
- Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
- Также оценивают теплоизоляцию дома.
Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.
Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.
Новые правила застройки с/х земель
Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.
Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.
Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.
Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.
Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.
Выводы
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).