2008-й покажется цветочками. О новом ипотечном пузыре в России на сайте Nedvio

Год назад на нашем портале Недвио.ком мы написали статью «Кризис 2020: Почему рухнет рынок аренды жилья и ипотеки?» (ссылка). В ней мы рассказали о проблемах нашего рынка недвижимости и причинах падения спроса на жилье, и дали прогноз что будет с ним после пандемии коронавируса.

Наш прогноз касательно обрушения рынка аренды жилья сбылся (и восстановится он ой-как не скоро), однако ипотечный рынок наоборот выстрелил вверх. Так почему же это произошло?

Ипотека стала доступна каждому

Помню в 2017-м году я хотел купить новостройку в ипотеку, причем с хорошим первоначальным взносом (более 50%). Я обратился в 4 банка и ничего у меня не вышло, так как:

• 1-му банку не понравилось, что я получаю доходы как ИП;
• 2-му не понравился выбранный мной ЖК и застройщик (и предложили свой);
• 3-й хотел выдать мне кредит только с условием на 15 лет (ага, щас), при том что мне не хватало всего чуть более 1 млн. руб;
• 4-й заломил процентную ставку в 14% годовых.

В итоге я оформил потребкредит в 5-м банке, затем его рефинансировал и получил сопоставимые с ипотекой условия. Но суть не в этом. Суть в том, что еще 3-4 года назад получить ипотеку было сложно. А что сейчас? А сейчас ее готовы раздавать налево-направо.

Сомневаетесь? Уверен, вы уже получили такое письмо на свой email:

Видите как все тут легко? Лично я вот что вижу:

• Не накопили на 1-й взнос? Не беда. Достаточно внести от 300 тысяч рублей (которые, кстати, тоже можно взять в кредит) или расплатиться материнским капиталом;
• Вы все еще сомневаетесь, что потянете? Тогда вот вам такая фраза «По своему усмотрению банк может снизить ставку»;
• Не хватает дохода? Берите кредит спокойно хоть на 30 лет;
• Хотите купить вторичку? Э-э, а вот здесь нет, наверное не получится (это не то, для чего создавалась льготная ипотека, ее ввели для поддержания на плаву застройщиков квартир). Это же подчеркнуто в другом пункте письма: «Владельцы недвижимости должны быть юридическим лицом».

Вы спросите: «Ну и что с того письма?». «Ну написаны громкие рекламные слова, ну ясно, что впарить ипотеку хотят. И этим данное письмо не отличается от сотен других, присылаемых ежедневно на почту». Вы правы! Но вот только с одной большой разницей:

Раньше такие письма присылали коммерческие структуры (банки, брокеры, риэлторы), которые так или иначе аффилированы с застройщиками новостроек, ну или просто мошенники. А сейчас оно пришло с gosuslugi.ru, т. е. сайта, который является государственным, который знает каждый налогоплательщик и пенсионер.

То есть сверху поступил сигнал, что ипотеку надо раздавать быстрее, всем и вся, и задействовать все ресурсы. А это, надо сказать, серьезная мина замедленного действия.

Что же плохого в пропаганде льготной ипотеки? Ведь теперь приобрести квартиру стало проще. А вот и не так!

Почему от льготной ипотеки больше вреда, чем пользы?

Процентная ставка 6,5% по ипотеке привлекательна, однако ей еще далеко до мирового уровня. Ранее мы уже писали статью «Насколько ипотека в России дороже чем в других странах?«, где четко рассмотрели этот момент. Тем не менее именно льготная ипотека под 6,5% стала локомотивом для застойного российского рынка недвижимости последних лет, который так ждали застройщики.

Для многих стало неожиданным как в кризис стало продаваться так много квартир. Это стало неожиданностью и для нас. Застройщики рапортуют о сумасшедшем росте продаж, банки — о том что ипотечников стало в разы больше, люди радуются, что наконец-то могут купить квартиру, т. к. получили адекватную процентную ставку по ипотеке.

Если все стороны выиграли, тогда в чем же подвох? Почему от льготной ипотеки больше вреда, чем пользы? А вот почему: цены квартир в Москве, Питере и других крупных российских городах за 2020 год выросли на 15-25%! И это в кризисный год! И это когда всеобщий карантин! И это когда подешевела нефть! И это когда в России закредитованы с просрочками больше половины россиян и каждый 5-й бизнес в стране закрылся!

Снижение процентной ставки на 4-5 процентных пунктов не только не сделало жилье более доступным для россиян, а наоборот — сделало его еще дороже!

Источник: irn.ru

Впечатляющий график, не правда ли? Но еще более пугающе выглядит другая статистика. Согласно данным ведущих российских банков: около 85% (!) новостроек сегодня покупается в ипотеку. Кроме того, согласно опросам коллег из агентств недвижимости, большинство квартир покупаются:

• с инвестиционными целями (т. к. в бизнес в России уже веры нет, как и депозиты, ценные бумаги);
• малой площади (однушки разлетаются как «пирожки», трешки продаются туго);
• более половины всех продаж приходится всего на 2 города: Москва и Санкт-Петербург.

Добавьте сюда резкий рост долговой нагрузки населения на фоне всеобщего снижения доходов, скатывание экономики в рецессию (2021 год, как и 2020 — будет с минусом ВВП и дефицитным) и вы поймете, что льготная ипотека — не что иное, как огромный, искусственно созданный (на государственном уровне) пузырь, породивший огромные перекосы на рынке недвижимости.

Знаем есть и другая точка зрения. Типа ипотека стала доступней, наконец-то молодые и малообеспеченные смогут обзавестись собственным жильем и т. д. Это заблуждение. Россия итак находится в топ-10 стран по количеству обеспеченных собственным жильем граждан. У нас этот показатель составляет 86,4%, в то время как в США лишь 64,7%, а европейских странах и того меньше (напр. Швейцария — 5%, Нидерланды — 8%, Швеция и Дания — 10%, Франция — 55,3%, Германия — 44,2%):

Другое дело — площадь и качество этого жилья. И вот здесь Россия заметно отстает от развитых стран:

То есть среднестатическому россиянину не нужна просто квартира, просто угол. Ему нужно более просторное и комфортное жилье. Но сделала ли льготная ипотека жилье более качественным? Вовсе нет! Как мы уже говорили выше — большинство сделок по такой ипотеке: однушки и студии площадью 20-35 кв. метров. Причем если раньше (до льготной ипотеки) их продавали за условные 100 тыс. за метр, то сейчас продают уже за 150! То есть стало только хуже.

Заключение

Почему же люди все равно скупают такие крохотные квартиры, да еще на таких невыгодных условиях? Да потому что альтернатив куда еще можно вложить деньги нет. Все дорожает и с сумасшедшей скоростью. Банковские депозиты имеют отрицательную доходность относительно инфляции, каждый 5-й бизнес на пороге банкротства, а рубль «скачет как ужаленный» и ходят слухи, что вот-вот его девальвируют вновь.

Что мы имеем от льготной ипотеки в сухом итоге: перегретый рынок квартир Москвы, Питера, миллионников, Краснодара, Сочи, и резкое падение других рынков, не поддерживаемых государством (в частности периферии и рынка загородной, офисной недвижимости). Мы также имеем в итоге большой пузырь в виде огромного числа выданных ипотечных кредитов заемщикам без капитала (300-500 тыс или маткапитал — это не капитал), с нестабильным доходом (ввиду сокращения экономики), закредитованного по полной населения (суммарная задолженность россиян в 2020 году стала рекордной и достигла 20 трлн рублей, 60% дохода люди тратят на оплату кредитов — данные Московского Комсомольца).

Все эти факты до боли знакомы, правда? Резкий рост цен жилья на фоне стагнации экономики, легкость получения ипотеки, низкие ставки, то что банки закрыли глаза на риски необеспеченных кредитов, чудовищные перекосы спроса и предложения… Возникает чувство, что где-то это уже было. Да, вы совершенно правы — это знаменитый ипотечный пузырь на рынке США и последовавший кризис 2008 года, который обрушил рынок недвижимости США и многих европейских стран.

Теперь все это, возможно, ждет и Россию. Да, это произойдет не скоро. Поскольку деньги в экономике и у населения еще есть. Но когда это случится, падение рынка недвижимости будет сокрушительным и 2008-й в сравнении с ним покажется «цветочками».