Хотите узнать насколько хорош покупаемый дом? Арендуйте его! на сайте Nedvio

Совершение такой сложной и дорогой сделки, как покупка загородной недвижимости, требует от покупателя недюжинного опыта и знаний, а в идеале — привлечение нескольких специалистов: риэтора, оценщика, юриста, инженера. Если же покупатель решил положиться в выборе дома с участком только на собственные силы и навыки, то стоит хотя бы ознакомиться с соответствующей информацией на сайтах и форумах в Интернет, опросить друзей и знакомых…

Правда, есть еще один метод, который практикуется покупателями загородных домов — перед тем, как купить дом, арендовать его и пожить в нем некоторое время. Как он работает? И в чем его плюсы и минусы? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Аренда дома перед покупкой. Для чего это нужно?

Большинство экспертов по загородному жилью сходятся во мнении, что при выборе дома не следует спешить и «бросаться» на первые попавшиеся или предложенные варианты, даже в том случае, если они кажутся вам оптимальными. Всегда стоит рассмотреть максимально возможное количество вариантов на рынке, сравнить их по показателю соотношения цены и качества.

Если же вы хотите быть уверены наверняка в качестве продающегося дома и комфорта проживания в нем, предложите хозяину аренду дома перед его покупкой. Так у вас появится возможность детально изучить все характеристики коттеджа и его коммуникационных систем, изучить насколько удобна планировка, насколько хороша тепло и шумоизоляция стен и т. д.

Сняв интересующий вас загородный дом на несколько дней или недель, вы сможете детально изучить не только коттедж, но и его окружение, окрестности поселка, побеседовать более подробно с соседями, оценить обстановку.

Арендовать дом перед тем, как купить. Почему это не всегда возможно?

Казалось было метод «арендовать, а потом купить» классный — но почему им мало кто пользуется. Причины тому три:

1. в доме живет сам владелец, ему некуда съезжать или нет на то желания;
2. дом уже сдан другим арендаторам, друзьям, родственникам;
3. нет доверия к вашему предложению («пыль в глаза, лишь бы снять подешевле»);
4. собственник не хочет показывать истинное качество своего предложения (или скрывает недостатки).

Есть еще одна проблема почему этот метод может не сработать — сезонность.

Дело в том, что на загородном рынке основной сезон — это весна и лето. В этот период резко вырастает спрос на аренду и покупку домов и земельных участков. Соответственно, даже если дом «пустой», сдавать вам его «лишь бы посмотреть» будет собственнику крайне невыгодно. А осенью или зимой — будет не выгодно вам (так как вы не сможете оценить все плюсы загородного проживания).

С другой стороны, зимой и поздней осенью цены на дома становятся заметно дешевле. Однако возникает масса рисков для покупателя — под слоем снега и грязи не разглядеть ни участок, ни фундамент. Кроме того, зимой достаточно сложно адекватно оценить состав почвы участка, определить возможности для его благоустройства, выращивания огорода, деревьев и кустарников.

Что можно сделать в такой ситуации? Ну, например, рассмотреть как вариант аренды одного из соседних коттеджей на сутки.

Альтернативный метод — посуточная аренда соседнего дома

Арендуя соседний дом вы, конечно, не сможете оценить комфорт проживания и качество интересующей вас недвижимости, но зато поймете насколько комфортен выбранный поселок: как в нем функционируют системы инженерных коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация, интернет), как работает охрана, как часто проводится вывоз мусора и уборка территорий…

Благодаря такому решению вы сможете познакомиться с соседями, подружиться с ними, расспросить о многих вещах: насколько удобно добираться до города, далеко ли остановки, магазины, аптеки, детские учреждения и т. п.

Арендовав частный дом в Подмосковье, помимо основной цели, вы также получите возможность взглянуть на ситуацию трезво: поймете сложно ли для вас ухаживать за домом, «бегать» по лестницам, отягощает ли вас уборка больших площадей и т. д. Проведя несколько встреч с друзьями и родственниками на свежем воздухе, и поиграв с детьми на собственном участке, вы сможете затем узнать их мнение — нравится ли им здесь? Или лучше рассмотреть другое место?

Таким образом, вы сможете понять насколько адекватна и реальна стоимость жилья, которую с вас требует Продавец, а также возможность экономии в том случае, если вы решите купить дом в каком-либо другом месте.

Как уговорить продавца?

Есть еще одна сложность данного метода — это финансовая сторона. Дело в том, что Продавец, сдавая вам дом, с одной стороны решает проблему (деньги), но очевидно не в том размере, что ему нужно. А это значит, что если в это время (пока вы снимаете дом) к нему придут более сговорчивые (или как он решит «реальные» покупатели) и внесут залог или аванс — вы останетесь «в пролете».

Можно, конечно, попытаться предупредить такую ситуацию предоплатой арендных платежей на несколько месяцев вперед — тогда вы будете хотя бы предупреждены заранее о том, что «на горизонте» появились новые покупатели.

Но, если дом вам и вправду интересен, лучше можно сразу подписать два договора: арендный и предварительный о покупке. Только важно правильно их составить. И вот здесь вам потребуется, как минимум, юрист или риэлтор с юридическим образованием (но об этом чуть позже).

Как лучше оформить предоплату за дом?

Предоплата является весомым аргументом для любого Продавца, тем самым подтверждает всю серьезность намерений Покупателя. Однако важно ее правильно оформить юридически.

Согласно Гражданскому Кодексу есть два варианта предоплаты за недвижимость:

• Аванс;
• Задаток.

Они различаются между собой и несут разные юридические последствия, хотя и имеют схожие черты.

Аванс – это платеж, который осуществляется перед покупкой объекта недвижимости и не представляет собой способ обеспечения договорных обязательств. Покупатель может в любое время потребовать возвращения аванса, а продавец должен его вернуть. Если покупатель вносит аванс, то это никоим образом не обязывает ни продавца, ни покупателя заключать договор купли-продажи.

Таким образом, по желанию одной из сторон сделки, соглашение о авансе может быть в любое время аннулировано, и при этом ни одна из сторон не понесет никаких последствий.

Задаток же, наоборот, является доказательством того, что договор купли-продажи недвижимости был заключен, он обеспечивает его правильное исполнение и засчитывается в счет прописанных в договоре платежей.

Соглашение о внесении задатка обязательно заключается в письменном виде. Формальные особенности процедуры внесения задатка прописаны в Гражданском Кодексе РФ.

Важным моментом является то, что до того, как договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию, он не считается заключенным с юридической точки зрения. То есть, в случае гипотетического судебного разбирательства, задаток не может быть 100% гарантией того, что сделка обязательно будет заключена, так как государственная регистрация договора может не состояться по ряду обстоятельств. Однако, несмотря на это, задаток при сделках с недвижимостью применяется в большинстве случаев.

Чаще всего задаток вносится при осуществлении сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Агентства недвижимости применяют внесение задатка с целью обеспечения выполнения сделки, так как задаток накладывает определенные обязательства на стороны сделки.

Таким образом, если вы хотите свести риски к минимуму, в случае расторжения договора, лучше выбрать аванс. Правда, в этом случае, продавец вам тоже не будет ничем обязан.

Если же оформлять задаток, то важно оформить договор таким образом, чтобы в нем учесть все возможные риски и причины для его расторжения (в случае если они будут найдены, пока вы будете изучать дом). И здесь опять же, мы рекомендуем обратиться к опытному риэлтору или юристу по недвижимости.

Нужен ли для покупки дома риэлтор или юрист?

Что риэлторы, что юристы — обычно «бойцы» невидимого фронта. В эпоху полной «интернетизации» чуть ли не всех сфер, любой закон можно прочитать в интернет, договор скачать, или на крайний случай — заказать онлайн-консультацию. Все кажется просто, пока не наступит беда. И вот когда уже касается вопрос потери денег, об этих специалистах почему-то сразу и вспоминают.

Между тем, что риэлторы, что юристы обладают бесценным опытом в сделках с недвижимостью. Ежегодно они принимают участие в десятках операций, постоянно изучают новые законы и методы сделок, знают все «подводные камни». В вопросах оформления сделок-купли продажи они помогут решить практически любые проблемы.

Например договор аренды или договор купли-продажи. Скачать его с интернет — это значит доверить свои деньги непонятно кому. Между тем, правильно составленный договор позволяет заранее решить потенциальные споры между продавцом и покупателем. Ведь, в случае только устных договоренностей всегда есть риск, что они могут быть неверно истолкованы или использоваться в ущерб другой стороне. При возникновении спорных ситуаций, стороны могут быть затянуты «в ворох» длительных и, как правило, ни к чему не ведущих переговоров, начинают «закидывать» друг друга гневными письмами, однако никаких реальных результатов такие действия не приносят.

Дабы избежать возникновения таких ситуаций лучше пригласить на сделку профессионала: риэлтора или юриста по недвижимости. Юридическое сопровождение сделок с землей или жилой собственностью обеспечит надежность проводимой сделки, а, следовательно, защитит интересы обеих сторон. Грамотный специалист поможет составить договор, проверит весь пакет документов на дом и землю, и проконсультирует вас по любому возникшему вопросу.