Черный маклер или Белый риэлтор? Как распознать?

Многие продавцы и покупатели недвижимости, для ускорения и упрощения процесса сделок по купле-продаже, обращаются к услугам агентов-посредников (риэлторов). Это специалисты по недвижимости, которые хорошо знают рынок, провели множество сделок в своих агентствах и могут дать профессиональную консультацию, помочь с оформлением всех бумаг и избежать «подводных камней».

Помимо агентов, работающих в агентствах, есть еще частные риэлторы. Это, как правило, специалисты, которые наработали свою клиентскую базу и работают сами на себя. Многие из них имеют многолетний опыт работы, кто-то ранее работал у застройщиков, кто-то в агентствах по недвижимости.

Очевидно, что и те, и другие заинтересованы в своей первоклассной репутации, ведь если ее не будет — не будет и клиентов (а следовательно — сделок).

Однако, есть категория агентов по недвижимости, которым не важна репутация, поскольку их цель — заработать нечестным способом. Они придумывают различные незаконные схемы для обмана своих клиентов. В народе их прозвали «чёрные риэлторы» или «чёрные маклеры».

В данной статье мы рассмотрим, как не попасть «на их удочку», и в чем отличие честного риэлтора от нечестного?

Кто такой риэлтор?

Риэлтор (от англ. realtor) — это профессиональный посредник, работающий в сфере сделок с недвижимостью — купли-продажи, сдачи в аренду и т.д. Он выступает в качестве официального представителя либо владельца (арендодателя) жилья или земельного участка, либо потенциального покупателя (арендатора).

К слову, в нормативно-правовых документах РФ, это иностранное слово не фигурирует вообще, а профессия именуется как «агент по работе с недвижимостью».

Агенты по недвижимости являются посредниками, они сами ничего не покупают, не арендуют и не продают, а лишь оказывают спектр определенных услуг, как правило консультационного характера.

Мы уже писали подробно о том, что входит в риэлтерские услуги. Здесь вкратце отметим основные из них:

Поиск покупателя по поручению продавца (арендодателя), либо наоборот — подбор подходящей недвижимости для своего клиента, в соответствии с определенными критериями (стоимость, расположение, площадь и т. д.);
Юридическое сопровождение сделки: проверка документов, оформление всей необходимой документации, соблюдение юридической чистоты сделки, сопровождение при оформлении и расчетах.

Агенты по недвижимости могут вести свою деятельность самостоятельно, как частные предприниматели (ИП), либо как сотрудники агентства недвижимости. Прибыль агента заключается в виде заранее оговоренного процента от стоимости сделки, или фиксированной суммы вознаграждения.

Очевидно, что агенты максимально заинтересованы как можно в большем числе клиентов, потому что от этого зависит размер их комиссионных.

Успешные риэлторы прекрасно понимают силу «сарафанного радио», то есть рекомендаций от предыдущих клиентов, потому что это основной источник их клиентской базы. В этой ситуации им не выгодно идти на обман и хитрости в отношении своих клиентов.

Кто такой «чёрный маклер»?

Как и любой рынок, на котором «крутятся» большие деньги, рынок недвижимости вполне естественно притягивает к себе большое количество криминальных личностей, охочих до легких денег. Эти люди тщательно маскируют свою деятельность под законную, риэлтерскую, однако они не имеют ничего общего с настоящими агентами по недвижимости (назовем их белыми риэлторами). Но обо всем по порядку…

В нашей стране «чёрные риэлторы» (или черные маклеры) появились в начале 1990-х годов, после того как вступил в силу закон о приватизации — передаче жилья в частную собственность. С этого момента владельцы квартир и другой недвижимости получили возможность свободно продавать и сдавать в аренду свои квадратные метры.

Вместе с этим начал формироваться рынок жилья, стали появляться первые риэлторские компании и, соответственно, первые имущественные преступления, связанные с продажей недвижимого имущества.

Первые мошеннические операции, связанные с деятельностью «чёрных маклеров», были зафиксированы в России еще в 1993 году. Преступники, чтобы завладеть жильем своих жертв, шли на любые ухищрения: начиная от банальной подделки документов, и заканчивая убийствами.

Чаще всего от деятельности мошенников, как в то время, так и сегодня страдают самые незащищенные категории населения:

Одинокие люди, не имеющие близких родственников и друзей;
Пожилые граждане, излишне доверчивые к посторонним, и не разбирающиеся в нюансах действующего законодательства;
Лица, страдающие расстройствами мозговой деятельности, вследствие чего не способные отдавать полного отчета своим поступкам (недееспособные лица);
Люди, страдающие наркотической или алкогольной зависимостью;
Инвалиды, и прочие граждане, имеющие ограниченную социальную мобильность.

Способы обмана

Как показывает статистика, чаще всего жертвами «чёрных маклеров» становятся приобретатели жилья — покупатели и арендаторы.

Современные аферисты используют большое количество мошеннических схем для обмана доверчивых клиентов. Зачастую сообщниками мошенников являются и сами продавцы недвижимости, получая за незаконную сделку свой процент, либо напрямую входя в преступное сообщество в качестве полноправного члена.

Рассмотрим наиболее часто используемые, так сказать «классические», способы обмана покупателей. Ведь, как говориться, «предупрежден — значит, вооружен».

1. Недействительность сделки

После оформления купли-продажи жилья некое заинтересованное лицо (чаще всего родственник продавца) подает в суд ходатайство о признании данной сделки недействительной. Оснований для этого бывает множество: начиная от несоблюдения прав несовершеннолетних детей, до предоставления справки о психическом заболевании продавца.

К слову, подобная справка может подделываться сообщниками-психотерапевтами, либо элементарно покупаться в психдиспансере.

В результате суд принимает постановление об отмене сделки, и восстановлении «статуса-кво». То есть, покупатель возвращает бывшему владельцу квартиру, а тот — полученные деньги.

Возникает вопрос — а в чем же состоит выгода мошенников? Все очень просто: каждая сделка по продаже недвижимости облагается 13% подоходным налогом. Для уменьшения размера налоговых вычетов, покупатель, по предложению афериста-посредника, указывает в договоре гораздо меньшую сумму сделки, чем на самом деле.

Вот эту-то «липовую» сумму и возвращает по суду мошенник покупателю квартиры. А все попытки доказать, что в реальности за недвижимость была заплачена гораздо большая сумма, вряд ли к чему-то приведут. Да и не всякий гражданин будет в суде доказывать, якобы он хотел обмануть государство, уйдя от налогов. Ведь подобное в нашей стране считается уголовным преступлением, а иметь судимость в своей биографии никому не хочется.

2. Невыселяемый сожитель

Другой вариант мошенничества — это когда после покупки жилья, вдруг оказывается, что право на него имеет, кроме покупателя, и еще некий гражданин.

Попытки «выселить» его через суд, чаще всего ни к чему не приводят. Он мотивирует свои претензии на жилье тем, что ему негде жить, или тем, что имеет законное право на часть жилплощади как совладелец, дольщик и т.д.

В данной ситуации чаще всего суд может вынести следующие вердикты:

Расторгнуть сделку, с последующим возвратом покупателю уплаченных им денег (последствия — см. выше);
Выплатить данному «совладельцу» дополнительную компенсационную сумму, чтобы тот мог приобрести или снять себе новое жилье;
Предложить покупателю выделить в приобретенной квартире (доме) комнату для этого нежданного сожителя.

Конечно, мало кому понравится, чтобы рядом с ними в одной квартире, жил посторонний гражданин, и жертвам аферистов приходится идти на дополнительные расходы.

3. Одновременная аренда (продажа) нескольким клиентам

Элементарная схема, чаще всего встречающаяся при сдаче дома или квартиры внаем.

Суть в том, что мошенник арендует жилье у вполне добропорядочного гражданина. А сам, в это время, подделав доверенность, пересдает эту жилплощадь другим лицам. Причем не одному, а нескольким сразу, беря с них предоплату за несколько месяцев вперед.

В назначенное время «горе-арендаторы» собираются в квартире, а «субарендодатель» в это время элементарно скрывается с деньгами, предоставляя жертвам обмана самостоятельно решать — кто из них имеет больше прав на данное жилье.

Черные маклеры высшего пилотажа могут производить подобные сделки и при продаже недвижимости, «снимая» с клиентов гораздо большие деньги.

4. Продажа неприватизированного жилья

Еще одна схема, применяемая «черными маклерами» — размещение рекламы недвижимости с «очень выгодной ценой» под видом продажи неприватизированного жилья.

Как только «жертва» найдена, для того, чтобы ее «усыпить», маклером предлагается услуга оформления полного комплекта документов, необходимых для приватизации. При этом, сам владелец жилья, чаще всего в доле, и играет роль «недотёпы», обозначая при встрече с покупателями: «я бы все приватизировал, только возиться неохота».

После подписания договора купли-продажи, продавец выдает покупателю вполне законную доверенность на приватизацию, и одновременно подает в администрацию заявление об утрате приватизационных документов. Затем восстанавливает их, и перепродает жилье второму клиенту по «очень выгодной цене».

5. Плата за показ

До сих пор весьма распространенная схема. Суть в том, что «черные маклеры» предоставляют потенциальным покупателям платную услугу: «показ жилья». Ничего не подозревающему клиенту предлагают приехать на осмотр предлагаемой квартиры (дома), предварительно взяв с него некую сумму за просмотр.

Приехав на место, клиент обнаруживает, что предлагаемая недвижимость уже сдана / продана или ее собственник вовсе не курсе ее продажи или сдачи в аренду. Даже если квартира или дом не понравились покупателю, то и Бог с ним — деньги все равно остаются у мошенников.

А если же жилье устроило покупателя, то тут «внезапно» возникают некоторые дополнительные условия. Например, продавец вдруг взвинтил цену, так что данное предложение уже не кажется покупателю столь выгодным.

Конечно, подобный «заработок» может показаться небольшим, но учитывая количество ежедневных клиентов, он позволяет мошенникам безбедно существовать, не прилагая особых усилий.

Справка: В нынешнее время, с развитием интернета, мошенники даже не утруждают себя встречаться с клиентами на показах. Они просят оставить предоплату за жилье прямо на своих сайтах, в обмен на контакты собственника. Будьте бдительными. Не оплачивайте ни рубля за недвижимость, пока все не проверите.

Это еще относительно «безобидные» способы обмана честных граждан. Зачастую ОПГ, специализирующиеся на нелегальных сделках с недвижимостью, не брезгуют откровенным криминалом, вплоть до применения физического насилия и похищения человека.

Отличительные черты «чёрных маклеров»

Чтобы не попасться «на удочку» аферистов, следует быть особенно осторожным при выборе агентства или частного агента-посредника. Лучше всего обращаться к профессионалам, которые известны на рынке уже не первый год. Такие организации слишком дорожат своей репутацией, чтобы промышлять сомнительными сделками.

Также первыми тревожными звоночками могут стать следующие признаки:

Посредник назначает вам деловые встречи в кафе, в автомобиле, на улице, но никак не в офисе своей фирмы. Причины бывают разные — офис затопило при прорыве водопровода, он пострадал от пожара и прочих форс-мажоров. Можно сделать логичный вывод, что никакой конторы у этого агента нет и в помине;
Мнимый риэлтор отказывается давать контактные телефоны своего агентства, не говорит адрес ее местоположения. Настоящий маклер не будет скрывать столь очевидных данных;
«Чёрные риэлторы» очень любят работать с авансами. Например, предлагают клиентам передать им часть денег наперед, требуя взамен оформления доверенности или иных правоустанавливающих документов.

Встреча в офисе

Если же посредник соглашается привести вас в свою контору, следует обратить внимание на ее расположение. Если она находится где-то в жилом доме на окраине города, в спальном районе или частном секторе, то это первый тревожный признак.

На входе обязательно должна находиться вывеска с полным наименованием агентства недвижимости. При этом она не должна быть этакой быстросъемной фанеркой, которую можно моментально нацепить на любую стену.

Далее попросите у агента предъявить удостоверение о госрегистрации его как частного предпринимателя, или документы о регистрации агентства как юридического лица. Мошенники на этот случай могут заготовить фальшивую ксерокопию, сработанную при помощи «фотошопа». При просьбе предъявить оригинал, выданный государственными регистрационными органами, у них сразу же появляется множество отговорок: бухгалтер в отъезде, документ на продлении и т.д.

Руководитель агентства и служащие должны иметь при себе квалификационное свидетельство. Попытка подменить его невнятной ксерокопией — из той же «песни», что и предъявление клиенту копии госрегистрации: оригинал забыт дома, находится на продлении (замене).

Работа по договору

Зачастую псевдо-агенты предлагают обойтись без ненужной бумажной волокиты, решить вопрос без составления официального договора.

Следует знать, что ни один настоящий риэлтор, без предварительно подписанного договора, работать с клиентом не будет. И главное — перед подписанием договора внимательно читайте каждый из его пунктов, особенно напечатанные мелким шрифтом, или на оборотной стороне.

Как говорится, «дьявол кроется в деталях», и после подписания будет крайне сложно опротестовать эту бумагу, подписанную вами лично.

Черный маклер или Белый риэлтор? Как распознать? на сайте Nedvio