Цены на дома. От чего они зависят? Факторы повышающие стоимость загородного жилья на сайте Nedvio

В поселках ближнего и дальнего Подмосковья можно купить недвижимость по разной стоимости — на это влияет множество факторов. Например, одна сотка земли в радиусе 5 км от Москвы может стоить столько же, сколько целый гектар в 100 км от города, а деревенская избушка в районе Рублевки может стоить дороже, чем свежепостроенный кирпичный особняк в менее престижном районе…

Этой статьей мы попробуем разобраться какие факторы воздействуют на ценообразование загородной недвижимости и когда стоимость обоснованна, а когда завышена. На что может повлиять собственник, чтобы повысить привлекательность и цену своего объекта?

А для покупателей эти тезисы будут интересны тем, на что стоит обратить внимание, поторговаться для получения лучших условий?

Что влияет на стоимость загородных домов и участков?

Исторически в России, и в частности в Московской области, еще с времен правления монархов, сложились перекосы в стоимости земли — наиболее приближенные к городам стоили дорого и там, как правило, строились частные усадьбы, дворцы и разбивались парки, а те территории, что располагались далеко и были в полузаброшенном состоянии — отдавали мелким помещикам и крестьянам.

В XXI веке уже нет монархов, князей и дворцов… Но земли в ближайшем Подмосковье ценятся не меньше, чем прежде — стоимость сотки земли настолько высока, что здесь разместились в основной своей массе только элитные поселки. Этот тренд дополнился еще и тем, что современные люди стали ценить свое время и готовы платить больше за возможность быстро добраться до города, минуя бесконечные пробки.

Так что первый (и самый главный) фактор, определяющий стоимость дома или участка в Московской области — это близость к Москве.

Рассмотрим, какие еще показатели отражаются в цене загородной недвижимости. Эксперты разделяют дополнительно три уровня факторов, влияющих на стоимость коттеджей и участков в России: региональные, местные и относящиеся к непосредственному окружению.

Региональные факторы

Они носят общий характер, не имеют привязанности к конкретному местоположению и делятся на 4 группы:

1. Социальные – стиль и качество жизни населения в целом, тенденции изменения демографической ситуации, культурно-образовательного развития людей и уровня преступности. Сюда также входят базовые потребности граждан в объектах недвижимости.
2. Материальные – взаимосвязанные с природой. Категория включает экологическую обстановку местности: климат, ландшафт, качество почвы, топографические показатели и сейсмическая активность.
3. Экономические – общее состояние экономики в мире, отдельно по государству и в регионах. В эту категорию включают обстоятельства спроса и предложения, зависимость от изменений курса иностранных валют (доллар, евро). Факторы потребности состоят из платежеспособности населения, среднего количества доходов, доступности кредитов и уровня процентных ставок по ним и т. д.
4. Административные – уровень безопасности и политической стабильности в стране, особенности финансовой и налоговой политики властей, реальность предоставления льгот незащищенным слоям населения. К административной группе также относят работу муниципальных служб, отвечающих за качество дорог, инженерных коммуникаций и государственных учреждений, благоустройство населенных пунктов. Присутствие и уровень развития законодательной базы прямым образом влияют на то, сколько стоит недвижимость за городом.

Все пункты, кроме материальных, могут быть изменены или урегулированы на государственном уровне. Часто параллельно с внесением изменений в законодательную базу (снижение налогообложения, предоставления субсидий на оплату коммунальных услуг) сразу возрастает ценность загородного жилья.

Местные факторы

На местном уровне ценность недвижимого имущества определяют локальные особенности в масштабе районов, городов и их округов. Этот фактор учитывается в первую очередь при оценке поселков, в которых планируется приобретение недвижимости. Сюда входят:

• местонахождение поселка по отношению к развитым населенным пунктам, природным благам (лесу, рекам, водоемам и т. п.);
• близость к магистралям, транспортным развязкам, остановкам автобусного, водного и ж/д транспорта;
• наличие поблизости элементов инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и т.п.

Также учитываются наличие и состояние инженерных коммуникаций, присутствие достопримечательностей, объектов историко-культурного наследия поблизости, парков, заповедных лесов и водоемов.

Бывают и особые случаи: в сегментах бизнес и элит часто бывает, что покупатели готовы платить более высокую цену за так называемое «социальное окружение», чтобы жить по соседству с домами известных людей.

Факторы непосредственного окружения

Наиболее чувствительные факторы роста или снижения стоимости объекта недвижимости связаны с их индивидуальными характеристиками и непосредственным окружением. Сюда входят два подпункта – физический и архитектурно-строительный.

К физическим параметрам относятся:

1. Материал, из которого построен дом и другие свойства конструкции (площадь, форма, размеры комнат), год введения здания в эксплуатацию или реконструкции;
2. Текущее состояние здания, необходимость ремонта;
3. Наличие всех удобств и подключенных коммуникаций;
4. Функциональная пригодность – в каких целях может эксплуатироваться жилье (постоянное проживание, дача);
5. Благоустройство приусадебного участка и общее обустройство двора (например, тротуарные дорожки, терасса, беседка или детская площадка), присутствие композиций ландшафтного дизайна.

Архитектурно-строительные критерии

Сюдя входят затраты, понесенные на строительство, стиль и планировка конструкции, архитектурные особенности, сумма расходов на содержание дома. По этим причинам индивидуальные проекты более ценны, чем типовые.

Влияние экологической ситуации на динамику спроса

Современные люди все чаще озабочены о своем здоровье и близких людей, поэтому рассматривая варианты для постоянного проживания за городом (ПМЖ) отдают предпочтение районам с низкой степенью загрязнения воздуха.

Согласно данным экологов, наиболее благоприятными направлениями в Московской области являются:

• Запад (Новорижское, Рублевское, Минское шоссе);
• Северо-запад (Ленинградское, Пятницкое, Волоколамское ш.);
• Север (Рогачевское, Дмитровское ш.);
• Юго-запад (Киевское и Калужское ш.).

К особо чистым территориям также относят: Можайский, Рузский, Шаховский и Лотошинский районы. Не менее чистый воздух, по утверждению экологов, на просторах Истринского и Волоколамского районов.

Достаточно пригодными для круглогодичного и сезонного проживания были определены Наро-Фоминский, Одинцовский, Солнечногорский и Дмитровский р-ны.

Зависимость цен от сезона

Интересный факт — средние цены сделок купли-продажи домов и участков существенно различаются по временам года – зимой они стоят дешевле, а весной и летом дорожают. Объяснением тому может быть несколько причин:

1. Загородная недвижимость наиболее привлекательна в теплое время года: когда все цветет, деревья утопают в зелени, реки избавляются ото льда. Все в ярких красках: нет весенне-осенней серости и грязи. Неудивительно, что большинство застройщиков делают упор на продажи своих поселков именно весной и летом — когда «товар выглядит максимально эффектно».
2. Зимой к некоторым поселкам на обычном автомобиле бывает просто не проехать (да порой и не пройти), все в сугробах, участки и территории толком не разглядеть: покупатели опасаются брать «кота в мешке».
3. Не каждый населенный пункт, в частности – отдельный участок – имеет качественный подъезд, грунтовое покрытие превращается в болото, а узкие дороги заметает снегом. Это делает невозможным осмотр владений.
4. В период с апреля до сентября-октября можно объективно оценить ухоженность площадки.
5. Финансовые ограничения – некоторые эксперты связывают потерю интереса к продаваемым проектам в пригородах по причине роста расходов среднестатистического гражданина в осенне-зимний период. Это связано с потребностью оплачивать отопление, временное подорожание продуктов питания.

Сезонная ценовая динамика большим образом касается продаж домов от собственников, которыми являются физические лица. В последние годы застройщики снижают стоимость готовых к эксплуатации объектов в коттеджных поселках независимо от месяца.

Способы повысить цену на объект недвижимости

Отличительные свойства, которые «создают» ценность конкретно взятого проекта, делятся на:

• постоянные (регулярные): к ним относится местность (район, поселок) и тип строения — дача, коттедж, таунхаус и т. п.;
• условно-постоянные: это те, которые уже не может изменить собственник:
  — Материалы, из которых построено здание;
  — Архитектура и внешняя отделка;
  — Этажность строения (за редкими случаями это реально изменить при наличии специального разрешения);
  — Присутствие основных (свет, газ, вода и канализация) коммуникаций.
• условно-переменные: относятся к критериям комфорта, которые легко могут быть модифицированы собственником:
  — Внутренняя отделка и материалы стен, полов, потолков;
  — Состояние оконных и дверных проемов;
  — Мебель и предметы интерьера;
  — Состояние участка, наличие газонов, деревьев, цветников, ландшафтный дизайн;
  — Дополнительные постройки на участке: беседка, баня, сауна, гараж, бассейн, гостевой домик и т. п.;

Таким образом, можно сделать вывод, что на конкурентном рынке, владелец загородного дома может повлиять на цену лишь в рамках дополнительного обустройства дома и участка. И это выглядит логично, так дом из дерева не возможно превратить в кирпичный, а центральной канализацией не обзавестись, если ее нет в поселке, да и водоем с лесом, при всем желании, никак «не подвинуть» ближе к своей земле.

Соответственно для повышения привлекательности своего предложения собственникам стоит сделать упор на текущее состояние коттеджа, его качество отделки и благоустройство участка.