Что скрывают продавцы коттеджей? Проверка состояния дома перед покупкой на сайте Nedvio

Очевидно, что перед тем как купить недвижимость, ее следует тщательно проверить. Однако проверка состояния загородного дома, в отличие от квартиры — это гораздо более сложный и длительный процесс.

Учитывая то, что большинство коттеджей построены по индивидуальным проектам — в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход. Кроме того, некоторые продавцы умело маскируют дефекты и не говорят (умалчивают) о них.

Почему важно делать проверку состояния дома?

При покупке такого дорогостоящего имущества, как загородный дом, лучше не экономить на экспертах. Если вы сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с оценкой состояния дома, сможете проверить все документы и их юридическую чистоту, правильно оформить договор и провести расчеты — разумнее нанять строительного эксперта, а также опытного риэлтора, либо профильного юриста.

Привлечение экспертов позволит вам получить:

1. максимально подробную информацию о состоянии конструкций дома (в т.ч. скрытых) — фундамента, стен, кровли, инженерных коммуникациях, а также физическому и моральному износу объекта;
2. получить независимое мнение о качестве строительства, а также адекватности цены и ликвидности объекта недвижимости;
3. грамотно провести переговоры с продавцом, учесть все возможные нюансы и отразить их в договоре;
4. узнать какие есть проблемы в документах, долги, ограничения и обременения и другие вещи, которые могут препятствовать законной, безопасной, а главное — выгодной сделке.

Можно ли все это сделать своими силами? Да, это возможно. Но сразу скажем, не на экспертном уровне (для этого придется набраться опыта и изучить тонну информации). Но если вы готовы брать на себя такую ответственность (и риск), либо не хотите тратиться на экспертов до того, как выбрали понравившийся вариант — это разумное решение.

С чего начать осмотр коттеджа?

Еще до просмотра коттеджа следует обратить внимание на следующие моменты:

1. На этапе телефонных переговоров с риэлтором или собственником лучше задать конкретный вопрос: «дом строился изначально для себя или на продажу?» Как правило, в первом случае хозяин с большим трепетом продумывает все конструкционные особенности и не экономит на материалах;
2. Далее следует оценить местность на наличие низко пролетающих самолетов, а также железнодорожных путей. Сильный шум может нарушить всю прелесть загородного уединения. Есть специальные сайты, на которых можно наблюдать за движением транспорта на конкретной территории;
3. Нужно тщательно изучить местность с точки зрения транспортной доступности, а также экологии, наличия социальной и бытовой инфраструктуры и др.;
4. Оценить рельеф местности, близость леса, рек, озер и близлежащих городов, поселков, деревень;
5. Выбрать оптимальное время для осмотра. Если исходить из времени года, лучше всего делать просмотры загородных домов весной. В это время состояние подвала, цоколя, фундамента дома позволяет судить о наличии воды и возможной сырости. Зимой или поздней осенью такие вещи можно не увидеть. В какой конкретно день приехать? Лучше всего, когда идет дождь (или после него), чтобы оценить состояние подъездных дорог и придомовой территории. В какое время суток? — Безусловно, только днем, при хорошем освещении солнцем.

Что взять с собой на осмотр?

Выезжая на просмотр коттеджей для покупки, заранее спланируйте план действий, в каком порядке и что вы будете смотреть, и запишите в блокнот (смартфон) интересующие вопросы.

Также возьмите с собой:

• фотоаппарат (или смартфон с фотокамерой хорошего разрешения);
• рулетку (как обычную, так и лазерную);
• отвес;
• водяной уровень;
• угольник;
• фонарик;
• шило или отвертку.

Как проводить просмотр коттеджа?

Если знать на что смотреть, даже при беглом изучении, можно получить достаточное представление о качестве дома и применяемых материалах — обычно то, о чем продавцы любят умолчать или скрыть.

Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание.

Стены и перекрытия

(1) Наличие трещин и их маскировка говорит о просадке грунта и проблемах с фундаментом. Если стены недавно отделаны сайдингом или другим облицовочным материалом — это верный признак, что со стенами что-то не так.

(2) Обратите внимание какой утепляющий материал используется. Самым лучшим и долговечным считается пенополистирол (он служит до 60 лет). В России его стали применять относительно недавно. В большинстве домов, построенных 15-20 и более лет назад, его скорее всего не будет, а значит утеплитель уже отслужил свой срок и потребуется его замена.

Проверить наличие утеплителя можно, заглянув под внешний подоконник. Если утепление стен отсутствует, уточните у продавца, почему это не сделано. Многие застройщики строят дома «по-старинке», без утепления, компенсируя это большей толщиной стен. Но учтите, если вы планируете жить в коттедже круглогодично, такие стены могут не спасти вас от лютых морозов, а значит их придется потом утеплять.

(3) Проверьте как хорошо стены держат / пропускают тепло. Это можно сделать с помощью тепловизора. Таким же образом можно найти мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т.д. Данный прибор можно взять в аренду.

(4) Затем осуществляется проверка вертикальности стен и углов, а также замеры длины фасадных стен.

(5) Если дом построен из дерева, состояние деревянных поверхностей проверяют, постучав косточками руки о стену. Трухлявая древесина будет издавать глухой звук. Кроме того, краска на ней будет отслаиваться.

Есть и более радикальный метод проверки — использование шила или другого острого предмета (заранее уточните у продавца можно ли?). Достаточно просто потыкать ими в стену.

(6) Полы проверяют на щели и скрип. Если есть подозрение на неровность пола, можно  опять-таки воспользоваться уровнем.

Есть еще один метод — провести эксперимент с помощью обыкновенного шарика. Положите его в нескольких местах, и если пол не ровный, то он начнет движение в сторону наибольшего уклона.

Важно оценить состояние и аккуратность внутреннего убранства в коттедже. Это показатель отношения хозяина к своему дому.

Чердак, кровля и крыша

(7) Осмотрите кровлю и стропильную систему как снаружи, так и внутри (через чердак) на предмет подтеканий, наличие следов плесени, грибка или гнили. О присутствии влаги свидетельствуют вымытые швы и подтеки на стенах.

Многое может о себе «сказать» конфигурация крыши, типы используемых балок. Так, если крыша пологая и зимой на ней нет снега, то скорее всего она недостаточно хорошо утеплена. То есть снег тает, получая тепло от дома. Об этом же говорят и длинные сосульки.

Таким же образом можно сразу оценить и состояние водосточной системы.

Окна и двери

(8) Проверяется насколько легко и плотно они открываются и закрываются, а также аккуратность установки. Заклинивание дверей или перекосы могут свидетельствовать об усадке конструкции.

Стеклопакеты должны быть приспособлены к зимним условиям. Наличие сквозняка в доме проверяют пламенем зажигалки или спички.

Отопительная и электрическая система

(9) Необходимо попросить продавца продемонстрировать одновременную работу всех систем.  Если дом еще не подключен к газу и в нем нет газового котла, то следует убедиться есть ли место для установки отопительного оборудования и соответствующая труба (дымоход).

(10) Далее проведите визуальный осмотр розеток, выключателей, наружной проводки и щитков. Работоспособность розеток проверяется с помощью зарядки мобильного телефона, а в пустые патроны вкручивают лампочку.

Канализационная система

(11) Спросите у продавца каким образом доставляется в дом вода и выходит канализация, есть ли открытые элементы труб на улице и прочно ли они укрыты, насколько глубоко закопаны? (должны быть ниже глубины промерзания грунта)

Для проверки работоспособности систем рекомендуется попробовать слить сразу большое количество воды и посмотреть насколько быстро она уходит. Также нужно проверить есть ли септик и как он работает.

(12) В санузлах обследуйте наличие луж и увлажнений в районе труб, которые часто скрыты в специальные короба.

Фундамент

(13) Существенные изъяны фундамента могут привести к медленному разрушению всего дома. Чаще всего они связаны с нарушением строительных норм, технологии возведения фундамента и применении некачественных, дешевых материалов.

Проверка состояния фундамента осуществляется очень тщательно, в несколько этапов:

1. Обратите внимание насколько хорошо и правильно выполнена гидроизоляция, и из какого материала (это важнейший фактор долговечности фундамента);
2. Уточните у продавца знает ли он глубину залегания грунтовых вод (если не знает, но при этом он строил сам — повод насторожиться);
3. При наружном осмотре цоколя / подвала, проверьте их на наличие трещин и видимой арматуры. Обратите особое внимание на места ввода и вывода труб;
4. С помощью отвеса проверяется вертикальность угловых соединений;
5. Замерьте площадь фундамента и сверьте ее с заявленной продавцом;
6. Обратите внимание на стены в цоколе / подвале. В каком они состоянии? Если ремонт сделан недавно и штукатурка / обои явно свежие — это должно насторожить. Это может свидетельствовать о наличии протечек и подтеков, которые оперативно замаскированы;
7. Проверьте наличие дренажной системы и отмостки вокруг дома, защищающей от затопления нулевой уровень. Обратите внимание как сделана отмостка (ее делают с уклоном в сторону от здания). Это можно сделать с помощью водяного уровня. Ширина должна быть на 20 см больше проекции на землю линии свеса крыши. Хорошо если отмостка еще утеплена пластами пенополистирола.

Печь

(14) Тягу печи проверяют специальным прибором. Также можно зажечь бумагу и посмотреть, как будет уходить дым. Правда, это можно проверить только если печь используется на регулярной основе.

Печь также осматривают на наличие трещин, прогаров, следов выхода дыма. Обратите внимание на разводку, при прохождении через перекрытия, и есть ли там противопожарный зазор.

Заключение

Мы, конечно, не сможем рассказать обо всех нюансах в рамках одной статьи и описали здесь только ключевые вещи, на которые нужно обратить внимание. Мы также не затронули здесь проверку документов, оформление договора, расчеты и другие этапы сделки — обо всем этом можно получить подробную информацию в других статьях нашего портала.

Если вы покупаете коттедж «с рук» (на вторичном рынке) и не имеете опыта в строительстве, мы настоятельно рекомендуем привлечь для этого независимых экспертов (строительная экспертиза, аудит). Такой объект имущества, как частный дом, стоит немалых денег, чтобы рисковать и упустить из виду какие-то важные детали.

Тщательный осмотр коттеджа позволит сделать обоснованные выводы о целесообразности его приобретения или договориться о снижении цены с собственником, на основании выявленных недостатков. Кроме того, в дальнейшем, это позволит избежать расходов на дорогостоящий ремонт, судебные разбирательства.