Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).
Юридические особенности ДКП дома с участком
С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.
Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:
- При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
- Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
- Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.
Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.
Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.
Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком
Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.
Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.
Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.
Список документов для оформления договора
В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:
- Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
- Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
- Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
- Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
- Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
- Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
- Поэтажный план дома;
- Межевой план территории участка;
- Свидетельство о праве собственности (если есть);
- Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
- Выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
- Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
- Справка об отсутствии обременений на земельный участок.
Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2019 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.
Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2019
Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:
- Название документа;
- Число и место, где был заключен договор;
- Перечисление всех объектов недвижимости;
- Сумма сделки (цена дома и участка);
- Все прочие и дополнительные условия;
Бланк договора можно скачать по ссылке ниже:
Образец договора купли-продажи дома с участком
Существенные условия договора
Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.
Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.
В отношении дома в ДКП указываются:
- Адрес и кадастровый номер дома;
- Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
- Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
- Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.
В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:
- Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
- Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
- Дата и основания для появления права собственности.
В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.
Дополнительные условия
В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.
Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:
- Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
- Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
- Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
- Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.
Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.
Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками
Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.
Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:
- На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
- На земельный участок.
Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.
Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2019 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).
С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:
- Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
- Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).
Расторжение договора купли-продажи
Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:
- По согласию обеих сторон;
- В одностороннем порядке.
Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.
Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).
Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны!
Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре
Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.
Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.
Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.
Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.