Пожалуй, многие согласятся с тем утверждением, что покупка недвижимости — весьма рисковое и хлопотное мероприятие. Ведь помимо достаточно крупной суммы денег понадобится еще подготовить и пакет документов, необходимых для совершения такой серьезной сделки.
Документы готовят обе стороны — и продавцы, и покупатели. В этой статье мы подробно рассмотрим какие документы будут нужны для покупки загородной недвижимости.
Основной пакет документов
При покупке недвижимости (квартиры, таунхауса, дома, участка, гаража и т. д.) понадобятся, как минимум, следующие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о браке — если оба или один из покупателей состоят в официальном браке;
- если недвижимость будет по документам принадлежать только одному из супругов, необходимо письменное (нотариально заверенное) согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи недвижимости.
Дополнительный пакет документов
Если загородная недвижимость планируется приобретать с использованием жилищных сертификатов, материнского капитала, ипотечного банковского займа и др., дополнительно понадобятся следующие документы:
- договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
- договор залога, закладная;
- медицинские справки, свидетельствующие, что продавец недвижимости не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Банк, в котором планируется оформление ипотеки, может потребовать и другие документы. В частности, могут понадобиться:
- копия страхового свидетельства о государственном пенсионном страховании;
- свидетельства о рождении детей (если они есть);
- документы, свидетельствующие о наличии образования у заявителя;
- ИНН;
- заверенная копия трудовой книжки для подтверждения постоянного места работы;
- военный билет;
- справка о доходах (по форме банка или 2-НДФЛ);
- справка по форме 9 для подтверждения постоянной регистрации заявителя;
- документы, удостоверяющие личность ближайших родственников и зарегистрированных по одному адресу с заявителем людей.
Для чего оформляется авансовое соглашение?
После того, как все документы собраны и проверены, вы договорились о цене с продавцом, необходимо будет снять дом с рекламы, а затем озвучить дату сделки.
На этом этапе сделки лучше всего подстраховаться. Пока что договоренность была достигнута лишь в устной форме, но вполне вероятно, что одна из сторон может в любой момент взять свои слова обратно или вообще передумать. Вот почему логично после достижения устных договоренностей поставить на рассмотрение вопрос о сумме предоплаты и порядке ее внесения.
При заключении с покупателем авансового соглашения рекомендуется отнестись к этому с особой внимательностью. От того, что вы напишите в договоре, будут зависеть все последующие этапы сделки.
Во-первых, необходимо заранее обговорить, кто возьмет на себя все расходы, так или иначе связанные с подготовкой пакета всех необходимых бумаг и оформления договора. Чаще всего продавец берет на себя расходы на оформление документов, необходимых для подготовки к сделке, а покупатель — несет расходы, связанные с ее регистрацией.
Есть еще один немаловажный «фактор». В договоре о купле/продаже дома рекомендуется указать реальную стоимость сделки. Дело в том, что многие продавцы намеренно занижают сумму в ДКП для того, чтобы заплатить меньше налогов. Для вас, как покупателя — это большой риск. Ведь в случае разбирательств и споров в суде вам не удастся вернуть все свои деньги.
Поэтому нужно постараться убедить продавца указать именно реальную сумму в договоре. Если он откажется, лучше поискать другие объекты для покупки. Тем более, что сейчас полно домов с участками на продажу, которыми собственники владеют больше 5-ти лет, а это значит, что им не придется по ним платить подоходный налог при продаже в принципе.
Еще один совет: не спешите вносить аванс или задаток, пока не убедитесь в юридической чистоте выбранного объекта недвижимости.
Что подразумевается под юридически чистой сделкой?
Юридическая чистота сделки по покупке дома, участка, квартиры подразумевает тщательную проверку истории недвижимости на предмет:
- Улажены ли все вопросы с предыдущими жильцами, моменты прописки-выписки несовершеннолетних детей и своевременной уплаты коммунальных платежей?;
- Существуют ли лица, которые, возможно не зарегистрированы в доме на момент продажи, но сохранившие себе право на проживание в нем? К таким лицам, кстати, относятся дети, не участвовавшие в процессе приватизации.
Если же говорить об объектах недвижимости, полученных через аукционы, приватизацию и право бессрочного пользования, то здесь довольно часто могут возникнуть вопросы касательно правильно оформленной передачи прав собственности на объект, прав на землю, определения сервитутов, коммуникаций и различных обременений.
Еще довольно часто загородная недвижимость бывает предметом залога в банке. Это, конечно, не приговор, но требует подхода и знания законных схем решения данного вопроса. Также оплата может проходить в несколько этапов, иметь разную форму, и еще множество нюансов, которые будут сопровождать каждую сделку по приобретению недвижимости.
Типовая схема сделки по приобретению загородной недвижимости выглядит так:
При проверке юридической чистоты риэлторы и юристы обращают свое внимание на несколько документов. Среди них:
- «дубликат» финансово-лицевого счета;
- экспликация дома и помещений;
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие бумаги;
- кадастровый паспорт и план;
- выписка из домовой книги;
- поэтажный план и многое другое.
Для того, чтобы проверить продажу дома или квартиры на первичном рынке, предлагаемым от застройщика, особых знаний обычно не требуется – ее можно и самостоятельно провести, только обязательно вникнуть во все детали при изучении бумаг на дом и землю и легитимности действий самого застройщика.
Однако при покупке объекта на вторичном рынке, от частного собственника, без услуги проверки объекта недвижимости просто не обойтись. Тем более, если покупаемый дом с участком «со сложной и длительной историей». Причем для обеих сторон. В противном случае есть риск после сделки столкнуться со множеством сюрпризов и даже судом.
Условно проверка чистоты недвижимости делится на два направления:
- оценка чистоты объекта;
- и оценка чистоты продавца.
Одно без другого проходить не может, а вот очередность значения не имеет.
Огромное значение имеет проверка того, как оформлены права на земельный участок. Юристы-практики хорошо знают этот аспект. Законодательство любой страны неидеально, у нас – не исключение. Всегда могут найтись «лазейки», за которые могут зацепиться мошенники. Поэтому следует внимательно проанализировать все возможные риски еще до того, как деньги были переданы продавцу.
При этом следует обращаться к юристу, который имеет соответствующую специализацию. Сэкономив пару тысяч на услугах юриста, можно впоследствии потерять пару миллионов.
Помощь юриста на этапе приобретения недвижимости
Не стоит недооценивать помощь юриста в таком деле как покупка загородной недвижимости. Многим ошибочно кажется, что в процессе купли-продажи нет ничего сложного, и если что не понятно — достаточно прочитать на сайтах в интернете. Это неверный подход, поскольку только профессиональный юрист или опытный риэлтор могут гарантировать чистоту и безопасность такой сделки.
Юридическая проверка чистоты приобретаемого дома с участком не займет много времени. Это дело нескольких дней – иногда пары недель, в зависимости от того, как работают органы, уполномоченные выдавать те или иные документы на руки.
Как правило, если вы обратились за помощью в агентство недвижимости, то оно берет на себя все хлопоты по оформлению документов. Но, все же, иметь своего юриста, который мог бы вас не только проконсультировать, но и оказать посильную помощь в оформлении и сопровождении на всем протяжении сделки, будет не лишним.
Юридическая помощь может оказаться очень полезной и на этапе выбора объекта недвижимости. К примеру, бывают случаи, когда люди продают, казалось бы, идеальный коттедж в нужном для вас районе со всеми «прелестями», остановками транспорта, фитнесом и детским садом неподалеку и прочим необходимым, да еще и по невероятно низкой цене.
Можно, конечно, списать все это на срочную потребность в деньгах, однако опытный юрист обязательно проверит, все ли в порядке с продаваемым домом. К примеру, в нем могут быть прописаны люди, которые даже после покупки вами недвижимости сохранят за собой право в любое время заселиться в ваш коттедж.
Также возможны случаи, когда в доме прописан заключенный. Следует учитывать, что по законам РФ осужденный человек, пока он пребывает тюрьме, не имеет прописки, однако после окончания срока он автоматически прописывается в своем старом жилье. В этом случае обязательно требуйте от заключенного письменного отказа прав на недвижимость.
Существует еще бесчисленное количество нюансов, которые обязательно нужно учесть. Возможно все, что угодно. К примеру, дом мог достаться хозяевам по решению суда, или по иным, не очень приятным обстоятельствам, и всегда есть вероятность визита старого хозяина, и, вряд ли, с благими намерениями. Под предлогом «забрать свои вещи» нового владельца могут ожидать неприятные последствия. Или же в доме вполне могло произойти даже уголовное преступление, о чем, конечно же, хозяева говорить не станут, а юрист в обязательном порядке проверит и выяснит.
Как можно заметить, «подводных камней» в этом нелегком деле может оказаться множество. И, обращаясь за помощью к юристу, вы оградите себя от нежелательных последствий на всем протяжении сделки. К тому же, при нынешней конкуренции и огромном количестве юристов и нотариусов, их услуги обойдутся не так уж и дорого.