Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем.

Теперь мало кого устроит поселок, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Примеры функциональных зон:

  • торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
  • промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
  • рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
  • развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
  • жилая – для постройки жилого сектора;
  • общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

  1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
  2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
  3. гармоничное развитие населенных пунктов;
  4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

  • проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
  • насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
  • уровень конкуренции на рынке;
  • факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

  • темпы роста зарплат в регионе;
  • темпы роста (снижения) спроса и предложения;
  • темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

  • доходы и состав семьи;
  • возраст ее членов;
  • имеющееся жилье в мегаполисе;
  • согласие оформить ипотеку;
  • социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

  • мероприятия по благоустройству территорий;
  • планирование размещения жилых объектов;
  • схематичная проектировка коммуникаций;
  • вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Источник: archaos.ru

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

  • начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
  • кадастровый план;
  • карты местности;
  • данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

  • местный комитет градостроительства и архитектуры;
  • органы по охране окружающей среды;
  • санэпидемнадзор;
  • противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.



Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК. Здесь мы рассматриваем вопросы частного строительства и недвижимости.


Похожие статьи

 Главная    Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться?