Где проходит граница Ближнего и Дальнего Подмосковья? И почему такая разница в ценах на недвижимость? на сайте Nedvio

Ни для кого не секрет, что цены на загородном рынке Подмосковья крайне неравномерны. Самые дорогие районы — это, конечно, Рублевка и Новая Рига, самые дешевые — районы к востоку от Москвы: Новорязанского и Горьковского шоссе.

На стоимость домов и участков влияет также удаленность от МКАД — чем ближе, тем дороже. Однако есть еще так называемые кластеры «ближнего» и «дальнего» Подмосковья, которые оказывают сильное влияние на спрос и цены загородного жилья. Настолько сильные, что 30 километров от Москвы по Новой Риге могут оказаться для покупателя ценнее, чем 5 км по Каширскому шоссе, а 40 км — уже нет.

Где эта граница — ближнего и дальнего Подмосковья? И почему за ней так резко падает спрос и цены на «загородку»? Эти и другие вопросы мы рассмотрим предметно в данной статье.

Причины неравномерного спроса и цен на загородную недвижимость Подмосковья

Главный фактор, влияющий на цены — это, конечно, удаленность от МКАД. Помимо него существует еще множество причин, влияющих на ценообразование объектов загородной недвижимости. В основном, это конечно спрос. Вот почему застройщики постоянно «ломают голову» над тем, чтобы угадать желания покупателей на несколько лет вперед.

Все объекты загородной недвижимости разделены на ценовые категории или классы: эконом, комфорт, бизнес, элитный, премиум. Если покупатель определился с целью покупки и ценой, то он приступает к изучению рекламных предложений в нужном сегменте, где уже несложно выбрать нужное предложение.

Очевидно, что чем элитнее поселок, тем дороже в нем будет стоить коттедж. Помимо местоположения дома с участком, для клиента важно знать уровень благоустройства жилья и его площадь. Архитектура, интерьер, наличие дополнительных пристроек тоже играют немалую роль в ценообразовании.

Экологическая обстановка местности и окружающие природные ресурсы также оказывают влияние на цены. Наличие поблизости водоема или леса повышают цены за метр и сотку земли. Напротив, шум от близко расположенной дороги или расположенного рядом завода, офисного центра, фермы — никому не приносят удовольствия, и потому такие объекты продаются дешевле.

Концентрация дорогих предложений в одних и тех же районах объясняется тем, что девелоперы поселков элитного и бизнес-класса знают, что альтернатив им немного, если они вообще есть.

Если вам предлагают участок или дом в элитном месте по цене ниже рынка — это всегда повод для подозрений. Возможно, эта часть поселка неблагоприятна в экологическом или шумовом плане. Либо есть какие-то проблемы с подводом коммуникаций и составом почв, уклоном рельефа…

Качество земли, ее площадь и ее характеристика тоже влияют на цены. Но не стоит забывать и о таких мелочах, как геометрия участка, близость расположения соседних домов, удаленность от коммуникаций и окружающая инфраструктура.

Эволюция загородного рынка

В это трудно поверить, но еще каких-то 10-15 лет назад все было по-другому. В каждом поселке были установлены определенные цены, да и коттеджи были типовыми. Было четкое разделение по стоимости, в зависимости от удаленности от МКАД. Сейчас, как мы видим, все сильно изменилось, и любая мелочь может оказать влияние на цены.

Характерный пример — коттеджные поселки от девелопера Villagio Estate. Большинство из них находятся на приличном расстоянии от Москвы — 25-30 км от МКАД. Однако это не мешает им быть лидерами в элитном сегменте и продавать свои дома и участки по высоким ценам.

Сегодня многие девелоперы стараются превзойти конкурентов и придумывают новые и уникальные архитектурные решения, чтобы привлечь большее количество покупателей. Некоторые даже идут на хитрости: если в поселке нет водоема, то они его создают искусственным путем. Если в окружении поселка нет памятников и достопримечательностей — они их строят.

В эконом и комфорт классе такие затраты не имеют смысла. Большинство девелоперов недорогих поселков покупают земли и строят поселки вдали от города и дорог, и порой этого бывает достаточно, чтобы привлечь внимание клиентов, стремящихся к умиротворенной загородной жизни.

Спрос на недвижимость в том или ином поселке сегодня больше зависит от того, смогут ли девелоперы прочувствовать и угадать настроения покупателей.

Бывает, что место продает «само себя», а бывают и настоящие провалы (когда поселок позиционируется как бизнес или элитный класс, но не интересует соответствующую публику).

Таким образом, нельзя определить ведущую причину низких или высоких цен на загородную недвижимость. Каждый поселок, дом или участок уникальны по-своему, и цена у них индивидуальная.

Многое что зависит и от самих покупателей, их предпочтений и финансовых возможностей. Кто-то хочет тихой размеренной жизни, а кто-то динамичной, и за какую именно платить — решает именно он.

Данным вступлением мы показали как много факторов влияет на стоимость загородного жилья. Однако вернемся к основной теме нашей статьи — какое влияние на цены оказывают местоположения дома и участка и их удаленность от Москвы: в пределах Ближнего или Дальнего Подмосковья.

Где проходит граница Ближнего и Дальнего Подмосковья?

На рынке загородной недвижимости Подмосковья существует один неопровержимый факт – чем ближе объект к столице, тем он дороже. Однако как мы уже заметили выше, дом в 30 км от МКАД, находящийся в радиусе ближнего Подмосковья, может стоить дороже, чем в 5 км от города. При том, что дом за этим радиусом — уже нет. Но где же проходит граница между ними?

На этот счет сколько людей столько и мнений: большинство людей считает, что это до 10 км от МКАД, риэлторы — до 20-25 км.

Согласно Википедии:

Ближнее Подмосковье — это часть территории Москвы и Московской области, на расстоянии до 25-40 км от МКАД, и вплоть до Московского малого кольца.

Версия Википедии нам кажется наиболее логичной, так как согласно Генплану, Московская область и ее города развивались исходя не только от расстояния от Москвы, но и удаленности от основных автомагистралей (шоссе), в том числе малого кольца (или как его еще называют «бетонки»).

Логика покупателей тоже понятна — выбирая недвижимость Ближнего Подмосковья они не хотят терять связь с Москвой, делать ежедневные поездки в мегаполис: по работе, учебе, за покупками и другим делам. Поэтому границей Ближнего Подмосковья можно условно считать начало «бетонного» кольца. Хотя транспортная доступность поселка в 30 км по Новой Риге и 30 км по Егорьевскому шоссе — это безусловно не одно и то же.

Преимущества и недостатки районов Ближнего Подмосковья

Очевидно, что Ближнее Подмосковье, в первую очередь, более выгодно и востребовано среди тех покупателей, кто работает в Москве. Ведь добраться с расстояния в 15-25 км от города можно гораздо быстрее, чем за 50 или 70 километров.

Однако такие объекты не всем по карману. Стоимость загородного жилья в ближнем Подмосковье — самая высокая, цена за квадратный метр приближается к столичным ценам.

Что же касается транспортной доступности, затраты времени на дорогу до центра Москвы из некоторых районов, порой, намного меньше, по сравнению с временем пути из спального района столицы на метро.

Плюсы выбора дома или участка в ближайшем Подмосковье очевидны, однако у районов в такой удаленности от Москвы, помимо цен есть и другой существенный минус — не очень хорошая экология. Она, конечно, будет на порядок лучше, чем в самом мегаполисе, но из-за большого потока транзитного автотранспорта и плотности застройки, чистота воздуха в этих местах серьезно страдает.

Особенности недвижимости

В пределах 10-20 км от Москвы наиболее популярным форматом являются мультиформатные поселки, в комплексе которых продаются таунхаусы, коттеджи и многоквартирные дома. На данный момент их построено уже больше 40. Большая часть таких поселков представлена сегментом премиум класса. Это обусловлено дороговизной земельных участков в этих районах, а средняя стоимость коттеджей в ближнем Подмосковье составляет 30-40 млн. рублей.

Однако одними коттеджами эти районы не ограничиваются. Среди дорогих предложений жилья можно найти более экономичные — это, в основном, таунхаусы, участки без подряда и квартиры. Хотя понятие «экономичный» на таком расстоянии относительное и сильно отличается от того эконом-класса, который находится дальше 30-50 км от Москвы.

Экономичными в пределах 10-20 км считаются коттеджи в бюджете до 10-12 млн. рублей, участки с подрядом 7-9 млн. рублей и без подряда от 2 до 3 млн. рублей, таунхаусы в пределах 6 млн. рублей. Больше всего бюджетных поселков сконцентрировано на наименее престижных направлениях Московской области (Новорязанское, Ярославское, Щелковское, Горьковское шоссе).

Разберем преимущества и недостатки объектов, расположенных в 10-20 км от столицы.

Преимущества:

• небольшая удаленность от Москвы;
• высокоразвитая инфраструктура (поблизости много офисных и торгово-развлекательных центров, такие как «Ашан», «Мега», «Рио» и др). Кроме того, здесь множество детских садов, школ, медицинских учреждений, фитнес-центров т. е. самых необходимых объектов для семейных пар (основных покупателей загородного жилья).

Недостатки:

• перегруженность дорог, неудобность развязки обусловливает низкий темп движения и, как следствие, потеря большого количества времени на дорогу до работы и обратно;
• неблагоприятная экологическая обстановка, ввиду близости мегаполиса и крупных промышленных предприятий.

Домовладения в Дальнем Подмосковье: преимущества и недостатки

Итак, все что находится за 35-40 км от МКАД, относят к Дальнему Подмосковью.

Многие эксперты его еще называют инертным регионом. Связано это с тем, что ездить на работу в Москву из него практически невозможно, т.к. путь может занять от 1,5-2 часов и более.

Однако стоит учитывать, что в городах и поселках этого пояса удаленности от столицы сегодня активно развивается и своя собственная инфраструктура, за счет чего необходимость ежедневных поездок в Москву отпадает.

Особенности недвижимости Дальнего Подмосковья

Поселки Дальнего Подмосковья отлично подойдут для тех, кто хочет приобрести жилье, но не хватает средств на более дорогую недвижимость. Несмотря на заметную удаленность таких районов от столицы, они являются частью Московской области, и все проживающие здесь люди обладают всеми правами и привилегиями, что и житель, к примеру, Зеленограда или Мытищ.

Другая особенность недвижимости Дальнего Подмосковья — превалирование вторичного рынка над первичным. Новостроек здесь очень мало, если люди покупают квартиры то, в основном, это делают на вторичке. А если хотят дом, то покупают участки вместо готовых объектов.

Решающее значение для городов дальнего Подмосковья имеет транспортная доступность. Если она неплохо развита — есть автобусное сообщение, есть прямая железнодорожная ветка с Москвой и т. д. — район приобретает определенный престиж и востребованность у покупателей.

В погоне за экологией

Как правило, застройщики и риелторы, предлагая клиентам купить домовладения в Дальнем Подмосковье, выделяют основное достоинство столь далекого расположения – это экология этих мест. Кроме того, еще одним неоспоримым достоинством, является низкая цена на дома и участки.

Насчет второго достоинства сомнений нет, но с первым можно поспорить. И вот почему…

Чем дальше находится район от загазованной Москвы с ее многочисленными предприятиями, заводами и миллионами автомобилей, тем, конечно, в нем лучше экология. Кроме того, поселки дальнего Подмосковья довольно часто располагаются недалеко от лесного массива или водоема, что само по себе обуславливает чистый воздух в округе.

Однако убеждение в том, что чем дальше поселок, тем воздух чище, не всегда верно. Это зависит, прежде всего, от конкретного расположения поселка. Иногда расстояние от МКАД еще ничего не значит, если поблизости проходит трасса или есть промышленное предприятие. Поэтому нужно, обращать внимание не только на удаленность от Москвы, но и на местоположение конкретного населенного пункта.

Если рассматривать дальнее Подмосковье по экологическим характеристикам, то следует иметь ввиду и направление розы ветров: они дуют с юго-запада или северо-запада в сторону Москвы. Учитывая направление ветра, здесь строились промышленные предприятия. Больше всего таких предприятий размещены на востоке столицы.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что самыми «чистыми» являются западные, северные и южные направления, а самыми неблагоприятными – восточные.

В этом плане поселки ближнего Подмосковья могут «дать фору» многим тем, что построены далеко от Москвы. Самыми благоприятными в экологическом плане, несмотря на близость к столице, являются районы вдоль Минского, Новорижского и Рублево-Успенского шоссе.

Правда, в последние годы, воздух в них стал уже не таким чистым, из-за большого потока транспорта и урбанизации. Сегодня самым экологически благополучным районом Подмосковья считается Истринский р-он. Во-первых, за счет отсутствия заводов, во-вторых, за счет большой площади смешанных лесов, и, в-третьих, за счет наличия Истринского водохранилища.

Еще одним критерием, по которому можно судить об экологии в районах, является транспортная доступность: чем больше автомобилей, и, соответственно, пробок, тем больше загрязнена атмосфера. Наиболее загруженными районами являются Варшавское, Ленинградское шоссе, а наименее – Новорижское, Симферопольское ш.

Экология, конечно, важна для клиента, но цена значительно важнее. Стоимость объектов в Дальнем Подмосковье намного дешевле таковых в Ближнем. Если опустить ценовый аспект, то можно прийти к выводу, что при выборе дома или участка на значительном удалении от Москвы, благоприятная экология – это решающий фактор. Однако и здесь есть свои хитрости. Девелоперы, зная о значимости экологии, могут корректировать цены на свое усмотрение. Поэтому, чем лучше экология в районе, тем дороже будет стоить объект.

Таунхаусы. Парадокс: чем ближе к Москве, тем ниже цены…

Завершая это объемное исследование загородной недвижимости ближнего и дальнего Подмосковья нельзя не упомянуть о формате таунхаусов. Это сблокированные малоэтажные жилые комплексы, в которых у жильцов есть свой отдельный вход и участки. Они являются по сути симбиозом преимуществ коттеджа и квартиры.

Почему мы решили написать про таунхаусы отдельно от участков и домов? Все потому, что ценообразование данного типа недвижимости не так сильно зависит от удаленности от МКАД.

Цены в поселках таунхаусов Ближнего и Дальнего Подмосковья почти не отличаются. К примеру, возьмем таунхаус по Новорижскому шоссе (в 20 км от МКАД) и таунхаус по Симферопольскому шоссе (в 55 км). В первом случае в среднем цена на квартиру-секцию оценивается застройщиком в 10-11 млн. рублей, а во втором случае — 8-9 млн. рублей.

Почему разница в ценах столь небольшая? По нашему мнению причина в том, что в районах рядом с Москвой строится большое число многоэтажек-новостроек с квартирами. Выбирая жилье в таком месте люди предпочитают покупать квартиры, а вот уже в дальнем Подмосковье — таунхаусы и коттеджи.

Это косвенно подтверждает тенденция последних лет — в поселках таунхаусов, расположенных в 25 км от МКАД и далее, отмечается прирост цен, в то время, как в тех, что расположены ближе — нет. Если взять, к примеру, один новый поселок по Новорижскому шоссе, находящийся в 30 км от города, в нем цена за секцию составляла 16-18 млн. рублей, что сопоставимо с ценами на секцию в поселках, расположенных в радиусе 10 км от МКАД.

Выводы

Очевидно, что застройка Ближнего Подмосковья ведется намного интенсивней Дальнего — в последние годы почти с московским размахом. Дальние «уголки» Московской области почти не интересны девелоперам, в то время как районы и поселки вокруг столицы застраиваются со «скоростью света».

Все это, безусловно, неминуемо отразится на облике рынка загородной недвижимости. Ведь мало кто захочет жить в элитном коттедже в элитном поселке в окружении панельных 25-этажек. А это значит, что цены на такие объекты упадут, а «элитка» будет вынуждена «переехать» дальше от города или в «насиженные» места (Рублевка, Ильинка).

А может все изменится еще более кардинально — районы Московской области просто присоединят к Москве (как это было в 2012 году). И тогда ближнем Подмосковьем станет нынешний 50 км от МКАД! И цены на такие дома и участки взлетят в несколько раз!

Что-ж, как говорится, «поживем-увидим». Наше агентство будет и дальше следить за тенденциями загородного рынка и делиться ими с вами. Ну а если у вас возникли какие-либо вопросы по подбору жилья, обращайтесь, мы будем рады помочь.