Инвестирование в недвижимость. Что советуют профессионалы? на сайте Недвио

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Наш рынок недвижимости в последние годы сильно изменился. И это факт. Начиная с 2014 года, с момента обвала курса рубля, многое поменялось и в поведении покупателей, в первую очередь на рынке дорогого и инвестиционного жилья. Сегодня уже не модно строить торговые и офисные центры, вкладывать деньги в элитные дома и квартиры, да и обычные инвестиции в новостройки уже не так привлекательны как раньше…

Куда же податься инвестору? Остались ли в 2020 году еще «островки стабильности» в недвижимости, с целью сохранения и преумножения денежных средств? Мы опросили профессионалов рынка: агентства, частных риэлторов, и этой статьей делимся ответами с читателями нашего портала.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2020 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис.

Причем объекты для инвестирования выбираются самые разные: от квартиры на побережье Коста Верде или Черногории до покупки АЗС в Германии. Другие инвесторы, кто подумывал купить дом в Италии и любоваться великолепным климатом и красотами озера Комо и Альп, решили, что сейчас самое время воплотить в жизнь свою мечту.

Происходящее лишний раз подтверждает, что основное правило российских частных инвесторов «В сложные времена вкладывайте средства в недвижимость» по-прежнему работает.

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

1. Лучше покупать недвижимость небольшой площади

Современный частный российский инвестор, в среднем, инвестирует в квадратные метры от 2 до 50 млн рублей, в итоге зарабатывая на перепродаже купленной недвижимости или стабильном рентном доходе. В большинстве случаев такие инвесторы оплачивают покупку целиком или недостающую сумму берут в ипотеку, что случается реже. Таких инвесторов в сфере недвижимости около 80%.

Сегодня самый популярный рынок среди инвесторов – это массовое жилье, так как спрос на эти объекты есть всегда, независимо от экономического положения в стране.

Хотя в коммерческой недвижимости площади выбор помещений существенно больше. Несмотря на сложности с парковкой по-прежнему высок спрос на сегмент стрит-ретейла. Также многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в офисы небольшой площади, которые в кризис пользуются большим спросом среди арендаторов.

По данным агентств и аналитиков, большинство сделок среди профессиональных инвесторов в 2019 году пришлось на покупку офисов небольшого размера или площадей в бизнес-центрах столицы, остальные деньги направлялись на приобретение новостроек и стрит-ретейла.

2. Инвестиции в новостройки стали более рискованными

Несмотря на рост цен за метр, изменение законодательства, а также большое количество замороженных проектов, рынок новостроек по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Оно и понятно, в отличие от той же коммерческой недвижимости, это практически пассивный доход — купил дешево, продал через 3-5 лет дорого.

Однако эта схема уже не так привлекательна как раньше. И вот почему:

  1. Во-первых: налоги. Теперь, чтобы «не попасть» на НДФЛ нужно владеть недвижимостью не менее 5 лет. Плюс выросла и сама налоговая база, из-за пересмотра кадастровой стоимости;
  2. Во-вторых: спрос. Спрогнозировать его на падающей экономике в перспективе 5 лет очень трудно. Конечно, если это однушка рядом с метро ее по-любому купят, только вот за сколько?
  3. В третьих — перспективы района. Мы уже не раз наблюдали, как многие перспективные районы рядом с Москвой за несколько лет превращались в «гетто» из бетонных коробок, без инфраструктуры, дорог, парковок, школ, поликлиник и прочего. Поэтому самый безрисковый вариант — покупка новостройки в старых границах столицы, однако стоимость метра в таких предложениях весьма высока еще не этапе котлована, и есть риск вообще ничего не заработать.

Если раньше покупка новостройки практически гарантировала прибыль 20-30% на вложенный капитал (а иногда еще больше, вплоть до 50%), то сегодня таких историй становится все меньше.

Чтобы получить максимальную прибыль, лучше всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. При этом, правда, возникают наибольшие риски, поскольку некоторые застройщики часто вообще начинают стройку без всех разрешений. Известны случаи, даже в границах Москвы, когда целые элитные ЖК определяли под снос из-за нарушений или неподходящей категории земли.

Ситуация с апартаментами тоже неоднозначна. С одной стороны они стоят на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны нет никаких гарантий в инфраструктуре и, что хуже того, что дом вообще признают законно построенным. Взять к примеру ситуацию с определением под снос целого ЖК с апартаментами «Лофт Ривер».

Покупать новостройку для сдачи в аренду сегодня стало невыгодно. Слишком долгая окупаемость.

Специалисты по недвижимости приводят конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня сегодня составляет всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет.

В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Хотя здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

3. Хорошие коммерческие объекты стоят очень дорого

Профессионалы рынка единогласны во мнении: «заходить» в коммерческую недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных российских городов с капиталом не менее 750-800 тыс. долларов бесперспективно. Но реалии таковы, что большинство инвесторов не готовы вкладывать больше 250-350 тыс. долларов на первом этапе.

Имея небольшой капитал, конечно, можно купить офисное помещение небольшой площади в бизнес-центре В-класса или торговую недвижимость. Однако ликвидность такого объекта и спрос со стороны арендаторов будет низкими.

Как показывает практика, торговое помещение на первом этаже позволяет получать постоянный доход от 11 до 12% в год, но так происходит только с ликвидными объектами, чаще всего находящимися на популярных улицах. Доход от помещения в бизнес-центре ниже – от 8 до 9% годовых, что немногим выше банковского депозита, а с учетом налогов и расходов на эксплуатацию и ремонт уже выглядит не так привлекательно.

Хотя, в то же время, ассортимент объектов на продажу в хороших бизнес-центрах теперь шире, чем 3-5 лет назад. Помещение среднего размера до 100 кв. метров можно купить в границах 380 тыс. долларов, причем расположение за такую цену должно быть удачным. В торговом секторе площадь объекта за такую цену будет только 50 кв. метров. Думайте сами, решайте сами.

Знать бы прикуп

Основным риском при покупке первичной недвижимости остается, как показывает исследование специалистов «РБК-Недвижимость», время, затраченное на строительство объекта, которое может продлиться бесконечно, так и не привести к конечному результату. К тому же существует риск остаться без прибыли из-за снижения стоимости на жилье или трудностей по поиску покупателей, что так же будет требовать снижения стоимости жилья.

Хотя, с другой стороны, можно минимизировать данные риски или полностью избежать их. Для начала необходимо внимательно проверять все правоустанавливающие документы по объекту, прежде чем вкладывать в него деньги. Нужно обратить внимание на финансовое положение организации-застройщика, а также количество реализованных им проектов.

Имеет смысл заострить внимание на поведении застройщика. К примеру, готовность застройщика устраивать распродажи, если наблюдается понижение интереса к объекту среди покупателей, вероятно, означает, что компания не имеет собственных средств или серьезных финансовых партнеров. Для продолжения строительства ситуация требует быстрого привлечения денежных средств. Если вы заметили за девелопером что-то подобное, то вполне вероятно инвестиции в такой объект будут слишком рискованны.

Далее, при выборе объекта для инвестирования, стоит обращать внимание не только на стоимость жилья, но и качество постройки, его конкурентное окружение, обеспечивающее ликвидность и возможность следующей продажи. Лучше, если подходящая новостройка будет располагаться в популярных для покупателей районах столицы или районах рядом с Москвой, важна еще и удобная транспортная развязка рядом с жильем.

Если объект соответствует вышеперечисленным характеристикам, стоит определиться с форматом квартиры. Выгоднее покупать однокомнатные и студийные квартиры – они всегда пользуются спросом.

  • Заключение

    В последние годы очевидно стало меньше инвестиционных сделок с недвижимостью. Причин на то много: кризис, сокращения зарплат, падение прибыли в бизнесах. Хотя бизнесмены, получающие доход на росте цен за кв. метр не ушли с рынка. Они продолжают активно инвестировать в объекты недвижимости, принимая во внимание кризисное состояние в стране.

    Большинство экспертов считают, что инвестиционные сделки в кризис стоит делать ради сбережения средств. А вот насчет прибыльности все не так однозначно. Хотя, разумеется, всегда есть вероятность удачно вложить средства, когда частным инвестором будет приобретен «правильный объект», то есть с последующим заметным увеличением его стоимости за определенный срок и перепродажей.

    На данный момент никто из аналитиков не торопится давать точный прогноз на будущее – ситуация на рынке слишком неопределенная. Хотя «в кулуарах» перспективы российского рынка обсуждают в достаточно мрачных тонах, что спрос на недвижимость и ее стоимость будут падать и дальше. Поэтому лучше диверсифицировать инвестиции и вкладывать их не только в российскую, но и зарубежную недвижимость.

    В заключение отметим, что тоже самое было и в кризис 2008-09 года. Большинство экспертов тогда тоже так считали, а рынок, напротив, «отскочил», и многие инвесторы «поднялись», купив недвижимость и другие активы за «копейки». Поэтому основная задача инвестора в данный момент – выяснить, где же находится дно текущего кризиса, чтобы вовремя сделать грамотный ход.

    Сделки с недвижимостью

    Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

    Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Полезные статьи и советы на тему строительства, ремонта, недвижимости каждый день!


    Рекомендуем прочитать:

     Главная    Инвестирование в недвижимость. Что советуют профессионалы?