Ипотека без первоначального взноса. Мифы и правда на сайте Nedvio

Ипотечный кредит — самый долгосрочный и самый рискованный вид кредитования для обеих сторон сделки: как заемщика, так и банка. Первым необходимо тщательно взвесить все риски (реально ли вообще «потянуть» платежи, составляющие до 40-50% ежемесячного дохода в течение нескольких лет), вторым — по-максимуму удостовериться в платежеспособности своего клиента. Возможно потому кажется немыслимым, что такие многомиллионые займы могут выдаваться вообще без первоначального взноса.

Однако, в последние годы, конкуренция на рынке растет, покупателей недвижимости больше не становится, средний «чек сделки» падает (цена за метр), что заставляет банки придумывать все новые и новые схемы, чтобы сохранять темпы выдачи кредитов. И одним из таких нововведений является ипотека без первоначального взноса.

Что же это за продукт? И что в нем правда, а в чем просто рекламный ход? Ведь, все мы знаем, что не бывает «бесплатного сыра»… Об этом мы и поговорим в данной статье.

Зачем вообще нужна ипотека без первого взноса?

При оформлении обычного ипотечного кредита вы занимаете у банка деньги на определенный срок, выплачивая за это проценты. Гарантом вашей платежеспособности выступает залог в виде приобретаемой недвижимости, оплачиваемый сразу первоначальный взнос, а также подтверждение регулярного источника дохода.

Как правило, размер первоначального взноса составляет — от 10 до 30% цены недвижимости. Учитывая сегодняшнюю стоимость домов и квартир, эта сумма составляет от несколько сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Что сравнимо со стоимостью новой иномарки.

Много ли это или мало? Как ни странно, по мнению многих покупателей, эта сумма слишком большая для покупки недвижимости, да и вовсе необязательная. И это настораживает. Все мы помним чем закончился исскуственно раздутый «пузырь» на рынке недвижимости в США в 2000-2008 гг, когда ипотеку на дома выдавали всем подряд, на любых условиях и даже безработным…

Поэтому, по аналогии, можно сказать, что ипотека без первого взноса — «мина замедленного действия» для банков и застройщиков. А что же заемщики? Выигрывают ли они, оформляя ипотеку без 1 взноса?

На самом деле, в таких кредитах есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсы заключаются в том, что вам не придется копить деньги на первый взнос, занимать их и т. д. Вы сможете сразу купить понравившееся жилье и въехать в него. Минус — размер платежей. Ведь чем больше вы занимаете у банка, тем больше долг и больше проценты по долгу. А это значит, что ипотеке без первого взноса переплата будет в разы выше, по сравнению с традиционной схемой.

Также нужно учитывать, что далеко не все банки готовы выдавать такие кредиты. Конечно, в Сбербанке и ВТБ такие кредитные программы есть, но они, в основном, целевые. Это кредиты на жилье для молодых семей, военных, учителей, а также заемщиков других льготных профессий. Однако если вы обычный менеджер в обычной фирме, то вероятность получения ипотечного кредита без первоначального взноса для вас близка к нулю.

В чем отличия ипотеки без первоначального взноса от традиционной?

В целом, это такой же кредит, с процентами, аннуитетными платежами, страховками и прочим. Однако поскольку первоначальный взнос отсутствует, то что-то должно его компенсировать.

Если это социальная ипотека, то компенсацией выступают государственные субсидии и сертификаты. Если это коммерческая ипотека, банк потребует оформить вашу квартиру в залог (т. е. ту, в которой вы сейчас живете).

Помимо того, квартира или дом с участком, которые вы покупаете — также становятся объектом залога.

Оформляя такой кредит нужно учитывать, что ни о какой рыночной оценке стоимости недвижимости речи не идет. В таких кредитах банк принимает за основу некую оценочную стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной цены. Как правило оценка занижена на 20-30%.

Кроме того, решив взять кредит без первоначального взноса, учтите, что банк будет тщательно проверять все документы на недвижимость. Возможно проведет аудиторскую проверку. Самое главное для банка при оценке залога — отсутствие на него обременений и претензий со стороны третих лиц. Второй фактор — ликвидность актива.

Ипотека без первоначального взноса также предусматривает более высокую процентную ставку, то есть, ежемесячно будете отдавать банку больше, чем при других видах кредитования. Например, если брать кредит на покупку квартиры на срок до 7 лет, вам предложат ставку от 20 до 25% стоимости жилья. Это на 7-13% выше традиционных ставок.

Ипотечный кредит без первоначального взноса будет проще получить, если кто-то из родственников или знакомых, выступит вашим поручителем. Однако, в таком случае, этот человек рискует и своей недвижимостью, которая также становится залоговой.

Учитывая, что получить ипотеку без первоначального взноса, не имея ликвидного залога и высокого дохода, достаточно сложно, некоторые заемщики пытаются схитрить: в одном банке сначала берут обычный потребительский кредит, а в другом — используют полученные средства в качестве первоначального взноса. Это может сработать, хотя велик риск, что данную схему банкиры вычислят, и вообще внесут вас в «черный список».

Где можно оформить ипотеку без первоначального взноса?

Ипотечные программы без первоначального взноса можно оформить в Сбербанке или ВТБ и других крупных российских банках. Для этого необходимо оставить заявку на сайте или обратиться за консультацией в одном из отделений.

Оформить кредит на приобретение первичного или вторичного жилья без первого взноса сегодня позволяет программа Астра-Банка. Основное условие такого кредита – залог квартиры или дома, в котором гражданин проживает. Такая недвижимость должна быть обязательно ликвидной (не в аварийном доме) и территориально находиться в той же области, что и банк.

Приблизительно такие же условия выдвигают и другие крупные банки, если вы собираетесь оформить ипотеку без первого взноса.

Перед оформлением ипотечного кредита без первоначального взноса банкиры сразу предупреждают о том, что процентная ставка (ежемесячные выплаты) будет высокой. В некоторых банках она достигает 30% годовых.

Если срочно необходимо приобрести новое жилье, можно договориться с банком о потребительском кредите. В таком случае квартира или дом, в котором проживает заемщик, также станут предметом залога. Деньги, полученные в качестве потребительского кредита, можно использовать как первый взнос кредита ипотечного. Но дело в том, при выдаче ипотеки банки часто просят представить выписки со счетов и, когда будет выявлено, что есть еще потребительский кредит, вероятность получения ипотечного станет равна нулю. Если вы решитесь использовать схему «потребительский кредит – первый взнос в ипотеке», то в первом случае залоговой должна стать недвижимость, не фигурирующая как залог при ипотеке.

И последнее: оформить ипотеку без первоначального взноса можно также через рефинансирование потребительского кредита. В таком случае долг потребительского кредита пересчитывается, основное жилье оценивается заново и оформляется новый ипотечный договор. Хотя такая схема рефинансирования встречается нечасто, так как слишком сложна и зачастую невыгодна для обеих сторон.

Резюме

Ипотека без первоначального взноса разрушает многие стереотипы о банковских кредитах — «покупай недвижимость, не имея денег». Это выглядит заманчиво. Однако, при детальном рассмотрении, такие кредиты выглядят уже не так интересно. В первую очередь, из-за крайне высоких  процентных ставок и необоснованно заниженной оценки заложенной недвижимости.

Разумеется, данный банковский продукт найдет своего покупателя. Поскольку у многих российских семей сегодня нет вообще никаких накоплений, чтобы взять ипотеку. Однако возникает вопрос: если нет нормальных доходов, возможно лучше пока не спешить влазить в «кредитную кабалу»? Как вариант можно попробовать все же накопить деньги на взнос, найдя более высокооплачиваемую работу, и уже через несколько месяцев оформить кредит на более выгодных для себя условиях…