Ипотека. Стоит ли с ней связываться? на сайте Недвио

+7 (999) 9876200

Сегодня трудно встретить кого-то, кто еще не знаком с термином «ипотека». Однако нередко можно встретить тех людей, кто еще плохо разбирается в тонкостях ипотеки, как оформляется залог недвижимости, как проводится проверка банком, как правильно делаются расчеты ипотечных платежей.

Поэтому если вы для себя ищете ответ на вопрос: «Стоит ли связываться с ипотекой?» важно рассмотреть ответы на него в комплексе, учитывая не только переплату за покупаемую недвижимость, но и возможные риски юридического и экономического характера.

Как появилась ипотека и ипотечные кредиты?

Начнем с того, а что такое ипотека? Говоря простыми словами – это получение банковского кредита под залог будущей недвижимости. Это один из самых рисковых и крупных типов кредитования, но практикуется банками он уже очень давно.

Первые ипотечные кредиты выдавались еще в Древней Греции. А слово «ипотека» появилось в начале VI в. до н. э., и с древнегреческого оно переводится дословно как «подпорка». В те далекие времена получение кредита под залог недвижимого имущества уже широко практиковалось, отличие заключалось лишь в самом предмете залога.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

В Древней Греции наибольшей ценностью обладали земельные участки, вот их и использовали в подобных видах сделок. Границы участков отмечались специальными столбами («ипотеками») с надписями о том, что эта земля выступает в качестве гаранта выплаты долга. Таким образом кредитор защищал себя от возможных недобросовестных действий заемщика, лишая его возможности «поймать сразу двух зайцев», тайно заложив землю другому лицу.

Какие есть плюсы при получении ипотеки в России?

После вступления в России в силу закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным видом кредитования уже воспользовались сотни тысяч физических и юридических лиц. Решающим фактором в популярности ипотечных кредитов стала массовая приватизация жилищной собственности, вследствие чего она из государственного распоряжения перешла в руки самих жильцов.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Правда есть и обратная сторона. В свете открывшихся перспектив и новых возможностей, многие люди, в погоне за мечтой, переоценили свои силы и ипотечные кредиты для них превратились в кабалу. И выросший за счет просрочек и пеней долг повлек за собой вынужденный выкуп банком ипотечного имущества.

Несомненно, в покупке жилья через ипотеку есть такие риски. Хотя здесь стоит учесть, что банку ваша недвижимость не нужна, поэтому они будут стараться всячески решить проблему до того, как ее придется выставить на торги. К примеру, заемщик имеет право проживать на заложенной жилплощади в течение срока погашения кредита, даже при наличии просрочек. Плюс банки предоставляют длительный период на покрытие всех долгов. Плюс возможность уменьшения ежемесячной суммы выплаты за счет увеличения срока кредитования.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Несмотря на все риски, ипотечные кредиты — порой единственная возможность:

  1. Обзавестись своим жильем для молодых семей, у которых еще нет достаточных накоплений на покупку недвижимости;
  2. Решить вопрос наличия «крыши над головой» практически одним днем. Благодаря ипотеке, можно сразу купить квартиру или дом, без необходимости копить большую сумму в течение нескольких лет, переживая за инфляцию и курсы валют;
  3. Приобрести жилье большей площади. Например, исходя из своих финансовых возможностей вы можете рассчитывать только на приобретение однокомнатной квартиры. В случае оформления ипотеки вы сможете приобрести 2-комнатную квартиру или «однушку» большего метража на тех же условиях, что и однокомнатную, просто продлив срок выплаты;
  4. Стать владельцем новой недвижимости, не продавая старую. Приобретая квартиру или дом в ипотеку, вам не придется продавать свою недвижимость. Более того, новую недвижимость вы можете сразу же сдать, и покрывать арендными платежами ежемесячные ипотечные;
  5. Жить в собственной квартире, а не арендуемой. Сегодня в Москве и МО средняя ежемесячная выплата по ипотеке составляет примерно ту же сумму, что и ежемесячная плата за арендуемую квартиру. Только в этом случае ваша недвижимость будет уже у вас в собственности;
  6. Защитить сбережения от инфляции. Вкладывая деньги в недвижимость, даже с учетом банковских процентов, вы гарантированно защищаете их от инфляции и проблем в экономике. Жилье людям будет нужно всегда, независимо от того, растет доллар или нефть или падают;
  7. Преумножить свои накопления. В условиях стагнации и кризиса в экономике, предприятия и бизнесы как правило не растут или вовсе закрываются, в отличие от цен на недвижимость (здесь речь идет о покупке новостройки на рынках с высоким спросом: Московская обл, Ленинградская обл., Краснодарский край и др.). Более того, риски такой инвестиции минимальны — всю юридическую чистоту сделки проверяет банк.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что он выплачивается без учета ситуации на внешнем экономическом рынке, то есть не зависит от растущих или падающих цен на жилье. Приобретенное имущество и является залогом возвращения кредита, так как, в случае невыполнения договорных обязательств, клиент должен продать его и вернуть долг банку.

Отрицательной стороной ипотечного кредитования является опасность потери имущества. В случае неуплаты полного размера кредита, банк вправе изъять заложенную жилплощадь и, спокойно продать ее, восполнив тем самым предоставленную ранее ссуду.

Как разобраться в ипотечных терминах?

Столкнувшись лицом к лицу с ипотекой или операцией залога недвижимого имущества, многие термины кажутся новыми и непонятными даже для образованных людей. Давайте рассмотрим что скрывается под этими терминами.

Во-первых, ипотека и ипотечное кредитование – это разные понятия.

Ипотечное кредитование – это денежная ссуда, выдаваемая банком (коммерческим или государственным) на покупку жилья. Этот кредит возвращается клиентом ежемесячными платежами, в течение заранее оговоренного срока.

Ипотека – это кредит, который берется под залог уже имеющегося движимого и недвижимого имущества. Клиент выплачивает определенную сумму (от 10% до 15%) сразу, а остальные деньги – в соответствии с условиями и сроком кредитования.

Разница между ипотекой и ипотечным кредитом заключается в том, что приобретенная собственность с момента покупки по праву принадлежит покупателю, то есть он может проживать в ней, прописывать членов своей семьи, сдавать в аренду. Однако его права ограничены лишь этим. Заемщик не имеет право продавать это жилье, оформлять дарственную, доверенность или наследственные права на данную собственность.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

При оформлении ипотеки одной из первых операций становится андеррайтинг (от английского underwrite – «подписывать»). Суть процедуры состоит в анализе материального положения и возможностей заемщика. Во внимание берется оценка недвижимого имущества, выступающего в качестве залога, а также уровень дохода, тип трудоустройства, состав семьи и наличие несовершеннолетних детей.

По окончанию первичного андеррайтинга, производимого ипотечным брокером, документы подаются в банк, который проводит вторичную операцию оценки платежеспособности заемщика и его имущества. При этом возникает потребность в услугах профессионального андеррайтера, т .е. уполномоченного представителя страховой фирмы, который призван рассчитывать возможные риски и, по результатам их классификации и анализа, составить оптимальный страховой портфель.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

На следующем этапе, после внесения заемщиком первоначального взноса, по прошествии всего спектра оценочных работ, происходит расчет размеров аннуитетов (англ. annuitent), т. е. определенной суммы ежемесячного платежа, направленной на погашение взатого долга. Сумма аннуитета вычисляется индивидуально для каждого клиента по специальной формуле, в которой учитывается такие показатели как сумма кредита, процентная ставка за временной срок в равных долях, а также количество частей, на которые он разделен.

Обратите внимание, что в России есть возможность сократить сумму кредита или переплаты по процентам, воспользовавшись налоговым вычетом. Это государственная компенсация в размере 13% от стоимости жилья, правда, пока что увы, не больше, чем в 2 млн. рублей. То есть если ваша недвижимость стоит, допустим, 3 млн. руб., вы можете получить вычет максимум на 2 млн. ее стоимости. Воспользоваться этой услугой можно лишь раз в жизни, обратившись в бухгалтерию по месту работы, либо непосредственно в налоговую службу.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

С юридической точки зрения ипотека представляет собой комбинацию трех видов понятий. В широком смысле – это долгосрочный залог недвижимого имущества кредитору с целью получения крупного кредита. Весь установленный период времени недвижимость де-факто закреплена за кредитором, тогда как де-юре находится в распоряжении заемщика.

При оформлении такого рода сделки государственная регистрация носит обязательный и публичный характер. Т. е. любые сделки по ипотеке должны пройти госрегистрацию. Таким образом в любой момент, по требованию заинтересованного лица, может быть предоставлена выписка с указаниями всех операций, производимых с недвижимостью за определенное время, с обязательным указанием того, что данное имущество находится под залогом определенного банка.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Еще одним из терминов по ипотеке может выступать закладная — официальный документ, в котором прописаны все условия ипотечного кредита. Основной функцией данной бумаги является подтверждение права залогодержателя на заложенное имущество.

В дополнении к юридическим трактовкам термина стоит также упомянуть об одном из вариантов обозначения оформления кредита не под залог уже имеющегося имущества, а в расчете на приобретение нового. Если планируется покупка нового жилья в кредит, операция носит название «ипотечного жилищного кредитования», если же в залог предоставляется старое имущество – «смешанная ипотека».

Что следует учесть оформляя ипотеку?

Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является то, что возвращать банку приходится намного больше денег, чем было потрачено: порой переплата может составлять 100% от стоимости квартиры, и это несмотря на то, что заемщик не платит подоходный налог с суммы покупки самого жилья и с процентов по ипотеке. Это основной фактор, сдерживающий рост ипотечного кредитования.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Второй фактор — в период кризиса в экономике люди обычно стараются на всем экономить, и мало кто задумывается о том чтобы брать недвижимость в кредит, если на то нет острой необходимости.

Но если вы решили взять ипотечный кредит на приобретение квартиры, то, конечно, ориентироваться при выборе банка будете на процентную ставку, которая взимается за пользование кредитными средствами. Она будет напрямую зависеть от срока кредита, вашего первого взноса и, конечно же, справок о зарплате. Лучше демонстрировать справку об официальном доходе, чтобы ставка была на 1-2 процента ниже.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

К выбору ипотечного банка следует отнестись весьма серьезно. На что следует обратить особенное внимание?

Начнем с того, сколько банк возьмет с вас за рассмотрение вашей заявки. Тем более, что некоторые банки берут деньги при оформлении заявки, а другие — при разрешении на получение кредита. Учтите, что вам придется потратиться на страхование от непредвиденных обстоятельств, в результате которых ваша квартира может быть пострадать от разбоя или пожаров. Со временем эта сумма будет уменьшаться вместе с суммой оставшегося кредита.

Комиссия за получение кредита может быть «твердой», либо же зависеть от суммы кредита. Обратите на это внимание, так как ее размер может оказаться довольно крупным. Вы дополнительно заплатите за справку о том, что ваш супруг или супруга осознают тот факт, что квартира будет находиться в залоге.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Если у вас есть время и силы на подбор квартиры и сбор документов своими силами, то на этом вы можете сэкономить до 4% от стоимости квартиры. Постарайтесь уделить время выбору независимого оценщика квартиры, чтобы на его услугах также немного сэкономить. В случае если банк требует дополнительного сотрудничества с риэлтерским агентством, их стоимость услуг может отличаться. Так что это тоже нужно иметь ввиду.

Нотариальное удостоверение купли-продажи может вам также влететь «в копеечку». К счастью, не все банки настаивают на этой процедуре. Ну и, наконец, последнее, за что вы заплатите – это государственная пошлина за оформление сделки по ипотеке.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Стоит отметить, что выплаты банку осуществляются таким образом, что вы сначала возвращаете проценты за пользование кредитом, а потом взятую в долг сумму. Поэтому старайтесь с первых месяцев платить банку несколько больше предусмотренного платежа. Тем самым сумма, которая превышает взнос банка, пойдет на возврат кредита банку, а затем вы будете платить меньше за счет процентов: вы же вернули часть кредита.

Как понять свою переплату по графику платежей по ипотеке?

Для составления такого графика, можно воспользоваться ипотечным калькулятором на сайтах банков. Для большей наглядности, можно создать свой собственный график в таблице Excel, где указать отдельные колонки сумм для погашения процентов и самого тела кредита.

Сложнее посчитать налоговые вычеты. Самое лучшее, будет обратиться к квалифицированному специалисту в таком деле, например к ипотечному брокеру. Необходимо также учитывать, что при рефинансировании, заемщик будет нести такие же накладные расходы, что и при основном получении кредита.

Следует также учесть комиссии за предоставление кредита или рефинансирование кредита (если применимо). Также плату за выполненную работу для независимого оценщика, и нотариуса.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Дальше все данные заносятся в таблицу и уже можно получить подсчет. Например, молодая семья, готовящаяся к рождению ребенка, решает приобрести жилье по ипотеке. Они покупают квартиру, которая стоит 100.000 у. е. Если ежемесячно они будут выплачивать по 1.000 у. е., с учетом того, что первоначальный взнос составил 20.000 у. е., то в общей сложности они переплатят 105.282 у. е. в течение 20 лет.

Очевидно, что это большой размер переплаты. Поэтому, перед тем как оформить ипотечный кредит, семьям необходимо принимать взвешенное решение, о том «потянут» ли они все платежи в течение такого длительного срока, плюс собрать все необходимые справки: справку или декларацию о доходах, справку о доходах поручителя, паспорт на квартиру, копии документов, удостоверяющих личность и прочее.

Что такое рефинансирование?

Это когда вы берете кредит под одну процентную ставку, а затем (через какое-то время) переоформляете его под новые условия в этом или другом банке.

Ипотека. Стоит ли с ней связываться?

Зачастую экономия, после проведения процедуры рефинансирования, может не только снизить платеж, но и с запасом покрыть различные издержки. Большое количество банков зачастую проводят рефинансирование на сумму до 70-80% от оценочной стоимости квартиры.

Для большинства тех, кто в данный момент занимается рефинансированием ипотечных кредитов, есть еще одно преимущество. Учитывая рост цен на жилье, сейчас возможно взять под залог той же квартиры, сумму, которая больше, нежели та, которая была изначально. Таким образом, с помощью рефинансирования, есть возможность решить и некоторые другие финансовые вопросы, например, сделать ремонт в квартире или приобрести небольшой дачный участок.


Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Рекомендуем прочитать:

 Главная    Ипотека. Стоит ли с ней связываться?