Успех в продаже недвижимости определяют знания, опыт и внимательность к деталям. Для грамотного решения вопроса рекомендуется привлечение опытного специалиста. Конечно, можно попытаться продать дом самостоятельно, однако для этого следует подготовить необходимые документы, провести правильную оценку недвижимости и заняться размещением объявлений.
Продажа дома: самостоятельно или с привлечением специалиста по недвижимости?
Большинство людей считает, что самостоятельная продажа не потребует значительных финансовых трат. Это действительно так, если вы сможете учесть все нюансы и своими силами организовать сделку купли-продажи. Стоимость услуг, оплачиваемая риелторам, может стать той скидкой, благодаря которой вы быстро и безболезненно для собственного бюджета продадите дом.
Выгодная цена – это сегодня основной критерий покупательского выбора. При сотрудничестве с агентством, получаемая на руки сумма будет меньше, а сроки реализации имущества практически те же.
Давайте разберемся, какие условия стоит соблюсти, чтобы сделать все самостоятельно:
- Покупатель должен собрать полный пакет документов;
- Если имущество находилось в залоге или под арестом, необходимо проверить, сняты ли ограничения на продажу;
- При реализации совместной собственности имеет смысл получить доверенность от совладельцев или согласовать все детали купли-продажи;
- Договоритесь о добровольной выписке прописанных членов семьи или же выпишите их сразу;
- Если нет части документов (владелец не вступил в наследство, неправильно оформлены документы и т.д.), их нужно восстановить самостоятельно или с помощью юриста;
- Ценной информацией будет реальная стоимость аналогичного дома на рынке;
- Нужно определиться с категорией покупателей, которые могут купить ваш объект. Это могут быть люди, продавшие квартиру и ищущие загородное жилье или же дачу, переселенцы и так далее. Недвижимость можно продать готовую для проживания или «под ремонт». Подобное позиционирование поможет быстрее найти своего покупателя, указав нужные данные в объявлении;
- Подготовьте к вывозу личные вещи и мебель, чтобы можно было оперативно освободить жилую площадь.
Дополнительно лучше выполнить предпродажную подготовку. Хорошим бонусом к дорогому объекту с целью повышения цены будет строительная экспертиза. Обычно ее делают покупатели, но при наличии в пакете документов такого заключения стоимость будет значительно выше.
Если следовать этому плану, описанному в деталях ниже, можно быстро продать свое недвижимое имущество.
Определение стоимости дома
Для правильного установления цены, специалисты рекомендуют проконсультироваться с агентством, но далеко не всегда этого хочет владелец. Если вы хотите продать дом, попробуйте стать «покупателем» и посмотреть аналогичные объекты в вашем районе. После 5-10 просмотров можно сформировать мнение об оптимальной стоимости реализуемого имущества.
При профессиональной или самостоятельной оценке дома учитываются следующие факторы:
- месторасположение участка;
- размеры и границы собственности;
- наличие и состояние построек;
- имеющиеся коммуникации;
- ландшафт;
- состояние документов;
- возможность быстрого освобождения собственности.
Выяснив самостоятельно или с помощью агентства стоимость аналогичных предложений в своем районе, нужно определить факторы, позитивно или негативно влияющие на вероятность быстрой продажи.
Положительные факторы:
- готовые документы и документально «чистая» собственность;
- красивое природное окружение;
- ухоженные дома, граничащие с вашим участком;
- оптимальная цена.
Негативные факторы:
- конфликты между владельцами;
- неухоженное состояние имущества;
- спешка в оформлении.
Можно составить список минусов и плюсов, касающихся конкретно вашего участка и строений. Постараться устранить то, что можно.
Итоговая цена складывается, учитывая положительные и негативные качества, плюс скидка для быстрой реализации. Снижение цены обычно составляет 5-10% от среднерыночной стоимости и часто оговаривается в объявлении фразой «возможен торг» или «торг приветствуется».
Предпродажная подготовка
Если Вы хотите продать дом быстро, то при подготовке необходимо исправить все возможные дефекты, а также провести генеральную уборку.
Следует начать работу с прилегающего участка и входа в дом:
- Территория вокруг дома должна быть чистой и ухоженной;
- Помещение должно быть уютным, производить приятное впечатление на покупателя;
- Избавьтесь от старых вещей, максимально освободите пространство;
- Не забудьте привести в порядок кладовые, погреба, отдельные постройки;
- Уделите внимание мелочам. Замаскируйте возможные недостатки.
Только уютный, просторный дом с ухоженной прилегающей территорией сможет остаться в памяти потенциального покупателя.
Оформление объявления
Даже если вы обратились в агентство, не останавливайтесь на достигнутом этапе. Для срочной продажи дома, лучше дать как можно больше рекламы в максимальном количестве мест.
Можно разместить объявления на тематических и местных сайтах, а также в печатных СМИ. Объявление должно содержать полную информацию:
- о количестве комнат;
- площади жилых и нежилых помещений;
- состоянии ремонта и коммуникаций, прилегающей территории;
- ближайшей инфраструктуре;
- будет уместна информация о благоустройстве и живописности района.
К объявлению нужно добавить качественные фотографии и доступный телефон владельца (не забудьте обозначить удобное время для звонков).
Важным моментом будет позиционирование вашего дома относительно потребностей возможных покупателей. Рассмотрим примеры:
- Вы продаете дорогой дом: укажите дату постройки, данные о строительной экспертизе, особенностях. Покупателям будет интересно имя архитектора, детали интерьера, мебели, экстерьера, инженерных коммуникаций, уровень теплоизоляции и т. д.;
- Недорогой участок с домом под капитальный ремонт: этот объект будет интересен людям, продавшим свою квартиру из-за залога банка и раздела собственности. В объявлении сделайте акцент на низкой цене, уровне жилого помещения, возможности проживания зимой и других аспектах, которые могут быть интересны этой категории покупателей;
- Хороший объект с проблемными документами: кроме деталей о состоянии дома следует акцентировать внимание на готовности юристов и времени на «очистку» документов, а также на согласии работать с юристами покупателя.
Подобных вариантов «позиционирования» может быть множество. Объявление также должно содержать больше фактов, фотографий, описание местности и подобного.
Показ объекта покупателям
После подготовки участка и жилых помещений можно приглашать потенциальных покупателей.
На просмотры могут приезжать покупатели, риелторы и такие же продавцы, оценивающие рыночную стоимость предложения. Чтобы не заниматься психологическим тестированием, стоит сразу продумать шаблон поведения и информацию, которую нужно знать потенциальным покупателям.
Для большей эффективности придерживайтесь следующих правил:
- стандартный просмотр объекта длится около получаса, постарайтесь показать «товар лицом», подробно рассказав о достоинствах;
- если покупатели хотят приехать компанией, попросите, чтобы число посетителей не превышало 2 человек, чтобы можно было быстро показать объект;
- о цене говорите в двух диапазонах: при моментальной продаже и через время. Многие покупатели находятся в стадии продажи своих квартир;
- не берите задаток, а сразу оговаривайте оформление сделки. С помощью задатка можно оттянуть покупку;
- подготовьте и покажите копии готового пакета документов.
Если клиентов приводит агентство под видом заинтересованных лиц, обычно после просмотра будет сделан звонок о снижении цены. Можно подождать покупателя, желающего провести сделку напрямую, не отказывая агентствам.
Привлечение агентства
Если отсутствует время, нужно найти подходящее агентство. Выбор профессионального посредника – ответственный шаг. Лучшим выходом будет обращение в агентство недвижимости по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались данными услугами. Рекомендуется выбирать опытные, известные компании с хорошей репутацией.
При выборе агентства обязательно обратите внимание на следующие пункты:
- срок работы на рынке;
- наличие устава и регистрационных документов;
- сертификация;
- страхование;
- наличие своей базы покупателей.
Профессиональный специалист по недвижимости лично проверит документацию, поможет в оформлении сделки, сможет быстро и выгодно продать ваш дом. Сотрудничество должно быть взаимовыгодным, плодотворным и вызывать доверие.
Перечень необходимой документации:
- документ, подтверждающий право на собственность;
- свидетельство о государственной регистрации;
- паспорта владельцев;
- договор купли-продажи для совершения сделки;
- справки из БТИ;
- план строения и технический паспорт;
- согласие супруга (если имущество является совместно нажитым);
- справка из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетний ребенок);
- справки, подтверждающие отсутствие долга по коммунальным платежам.
Общение с покупателем рекомендуется предоставить специалисту. При личной беседе будьте дружелюбны, грамотно отвечайте на вопросы, постарайтесь произвести хорошее впечатление. Доверие покупателя всегда способствует быстрой и выгодной сделке по продаже дома.