Как грамотно выставить на продажу свой загородный дом (коттедж)?

Любая сделка по продаже дорогостоящего имущества непроста в исполнении. Тем более на сверхконкурентном рынке. К таким сделкам можно отнести и продажу недвижимости. Хотя, если говорить о загородной недвижимости (задачу продать коттедж, участок или дачу) — все на самом деле еще сложнее.

В этой статье мы коснемся основных проблем, возникающих при продаже загородных домов, и о способах их решения.

Продажа дома. Почему нет звонков?

Основная проблема, с которой сталкиваются продавцы загородного жилья — резко появляющийся и резко исчезающий спрос. Мало того, что этот рынок сезонный (весной и летом резкий рост спроса, потом затухание), так еще то, что этот спрос спрогнозировать очень трудно, так как каждый дом сам по себе нестандартен и индивидуален. Вдобавок еще покупатели достаточно критично оценивают местоположение. Одним важен лес и водоем поблизости, другим — школа и детский сад, третьим — удобный подъезд к шоссе по дороге в город.

С другой стороны, в век развития информационных технологий, продать коттедж кажется проще простого. В интернете полно сайтов, большинство предлагают бесплатное размещение вашего объявления: сфотографировал, описал, разместил, нажал кнопочку… Все просто. Только вот звонков с этих сайтов почему-то нет.

Наш сайт принципиально не размещает объявления бесплатно. Наша компания работает с недвижимостью с 2011 года. И за это время изменилось очень многое — изменился интернет, поменялась экономика в России, рынок продавца превратился в рынок покупателя, а чтобы что-то продать, теперь нужно что-то вложить. Бесплатная реклама не работает. Это самообман. По той простой причине, что помимо вас ей пользуются десятки тысяч других продавцов.

К сожалению, большинство продавцов винят именно риэлторов в том, что их дома не продаются. Мы считаем это несправедливым. Поставьте себя на место покупателя. Рынок перекошен в вашу пользу. За ваши деньги конкурируют тысячи продавцов. Они все предлагают свои варианты (за которые они могут получить деньги). А ваш дом, размещенный за бесплатно на Яндекс, ЦИАН и Авито, они предлагать не станут. Какова вероятность, что его увидит покупатель среди тысяч предложений?

Скорее всего вы не только сэкономили на риэлторе, но и еще на фотографе. Зачем кому то платить, если все можно сделать на «свой айфон». «Поздравляем вас» — вы только что «похоронили» свой продукт. Грамотная презентация вашего дома с участком невозможна без качественных фотографий.

Но если вы думаете, что все дело в красивых картинках, то здесь тоже кроется ошибка. Если вашему коттеджу с участком нужен ремонт, разумнее сделать его перед тем, как выставить их на продажу. Сегодня никто из покупателей не хочет покупать недвижимость, чтобы еще затем в нее вкладываться. Все хотят получить «готовый продукт», в котором можно либо сразу жить самому, либо сдать.

Добавьте сюда несовершенство земельного законодательства, что создает благоприятную почву для разных мошеннических схем. Развивая данный портал, мы насчитали таких не меньше 50-ти! И не уверены, что знаем их все. А если вы не риэлтор и не юрист, уверены ли вы, что сможете увидеть это?

Несмотря на все недоверие к агентствам недвижимости, мы считаем по-прежнему, обращение к риэлторам — наиболее эффективным способом, чтобы продать загородный коттедж быстро и безопасно. Лучше заплатить 2-5% от сделки специалисту, чем потерять сотни тысяч и миллионы.

Как продать дом с участком через агентство?

Когда принимается решение о продаже дома, то рекомендуется как можно меньше сообщать об этом всем подряд. Почему? Да потому, что покупатель не дурак. Он будет искать лучшую цену, и если увидит ваше предложение на каждом шагу — решит, что вы в отчаянии.

Как делать грамотно?

Во-первых, найти опытного риэлтора. Не обязательно из крутого агентства (там как раз наоборот «текучка бешеная» и не понятно кто на вас попадет), а именно опытного;
Во-вторых, он должен жить (работать) рядом с вами. Если вы выбрали риэлтора из другого района — он сто раз подумает прежде, чем ехать показывать ваш дом (если вы конечно не готовы оплачивать ему бензин);
В третьих, лучше сразу определить для себя границы торга. Ниже какой цены вы не будете падать в любом случае. Будьте готовы к реалиям текущего рынка, а именно к тому, что каждый покупатель хочет скидку. Причем не важно, если вы уже скинули процентов 10-20. Это просто «хотелка» и она должна быть удовлетворена.

Далее вы посещаете агентство недвижимости, с которым заключается договор на оказание услуг. Такие договора бывают двух видов:

обычные;
и эксклюзивные.

В первом случае ни вы, ни агентство друг другу ничем не обязаны, соответственно и качество услуг будет таким же.

При эксклюзивном договоре, вы не имеете право работать с другими агентами, но в свою очередь имеете право требовать от агентства максимально качественное оказание услуг и, разумеется, контролировать их. Плюс, в таком случае, агентство будет нести юридическую ответственность за действия своих сотрудников, которые ведут сделки.

Следующим этапом выясняется цена, по которой будет продан дом. Определить стоимость продаваемого дома должен помочь риэлтор, сопровождающий сделку. При этом он будет склоняться к ценам уже проданных или выставленных на продажу объектов, находящихся в этом районе. Другими параметрами установления стоимости дома являются:

размеры участка, дома;
материал, из которого он построен;
месторасположение;
степень отдаленности от города;
развитость поселка и т. д.

Следующим этапом, после определения цены, считается стратегия продвижения дома, выставленного на продажу. Для этого используются собственные ресурсы и площадки, привлекаются сторонние интернет-сайты, специализированные СМИ, а также собственная информационная база риэлтерской компании. Ваш коттедж должны качественно сфотографировать, а еще лучше — создать его видеопрезентацию.

В период подачи рекламы еще раз проверяется, все ли необходимые документы на земельный участок и дом имеются в наличии, такие как свидетельство собственности, техпаспорт, кадастровый номер и план участка, а также документы на проведение канализации, тепло- и водоснабжения, электричества.

В некоторых случаях могут быть задействованы и другие документы. Например, когда продается дом, который не достроен, тогда оформляется свидетельство на незавершенное строительство, и покупателям передается разрешение на продолжение строительства.

Если найдется покупатель, то нужно обращаться в соответствующие инстанции за справками, которые подтвердят, что недвижимость не находится под арестом или залогом, и нет задолженностей в Налоговой полиции. Собирать перечисленные документы на продажу дома, которые будут иметь ограниченные сроки действия, должен риэлтор.

Когда будут размещены рекламные объявления на разных интернет площадках и СМИ, нужно быть готовым к тому, чтобы качественно показать свой дом покупателю. Когда он заинтересовался домом, но, по каким-либо причинам, пока не может его купить, тогда можно заключить предварительный договор и принять задаток. Сразу же оговаривается срок, по истечении которого нужно совершать продажу.

Подписанный готовый договор заверяется нотариально, после чего документы направляют для государственной регистрации в Росреестре. Деньги также должны передаваться в присутствии нотариуса. Когда дом уже продан, тогда в заранее назначенный день его передают новым владельцам и подписывается акт приема-передачи.

Грамотная презентация дома. Советы владельцам загородных домов

Для человека естественно, когда он долго копил деньги или просто во что-то вложил душу, оценивать вещи со своей стороны. Однако вы должны понимать, что покупатели всего этого не знают и для них ваш дом с участком — лишь просто очередной объект. Ниже мы дадим советы как лучше презентовать свой дом при встрече с покупателями.

Взгляд со стороны

Прежде, чем приступить к продаже вашего дома, взгляните на него непредвзятым взглядом. Представьте, что бы в нем увидел ваш покупатель. Может оказаться, что где-то покосился забор, стены украшены пятнами на обоях, мебель на кухне давно устарела, а в ванной комнате пошла трещина на плитке.

Все это может показаться мелочами для хозяина, но вот для покупателя они сразу бросятся в глаза. В результате эти мелочи могут значительно снизить цену продажи или вовсе отторгнуть от вашего объекта.

Демонстрация товара

21 век — время визуального восприятия информации. Не экономьте на фотографиях, а еще лучше подготовьте видеопрезентацию вашего дома.

Сделайте портфолио своего коттеджа, чтобы потенциальный клиент мог сразу увидеть, что ему предлагают. Десятка качественных снимков, подчеркивающих его достоинства, будет вполне достаточно. Для еще лучшего впечатления сделайте снимки, на которых бы был изображен дом с окружающим его ландшафтом.

Сухая статистика

При продаже загородного дома необходимо забыть о сухих стандартных фразах, вроде «55 кв. м., 3 комнаты». Скорее наоборот, упомяните об этом в беседе невзначай. Вы же знаете, что главное достоинство вашего жилища не в этом. Коттеджей с точно такими же параметрами великое множество, а вам нужно выделить и презентовать именно свой. Ведь он же особенный!

А почему? Вот именно на этом и надо акцентировать внимание покупателя. Рядом с вашим домом лес? Хорошо! Он располагается на берегу озера? Прекрасно! В его стенах есть лиственница — упомяните об этом.

Слишком большой торг

Основная ошибка большинства владельцев загородных домов — чрезмерная меркантильность. Мы обычно быстро и серьезно привязываемся к тому месту, где живем.

Однако важно понимать, что коттеджи с участками люди покупают больше не разумом, а сердцем. Даже если вы пообещаете в своем объявлении хорошую скидку и торг — это не решение проблемы. Ваш дом с участком либо полюбят, либо нет.

Что значит полюбят спросите вы? А это значит, что недвижимость покупают либо для себя, либо для извлечения дохода. Сегодня на рынке есть множество покупателей, «гоняющихся» за сверхнизкой ценой. Но на практике нашего агентства мы уже сталкивались со случаями, что таким клиентам, как правило, ваш дом не нужен, а нужен лишь участок. Закрыв сделку, он просто снесут ваш дом и построят свой или какой-нибудь бизнес. Вы точно уверены, что это ваш клиент?

Если покупатель предлагает вам купить дом со скидкой 20-30 и более процентов, по сравнению с аналогами в вашем районе — задумайтесь. Возможно, что в вашем предложении что-то не так. Либо — цена слишком завышена, либо — дом в ужасном состоянии, либо — это не ваш покупатель. Первые две ситуации решаемы — вам нужно определиться с адекватной ценой и привести дом в порядок.

Без помощи не обойтись

Продажу домов можно осуществить самостоятельно, но гораздо удобнее обратиться в агентство недвижимости. Почему агенты могут быть вам полезны?

Первое преимущество: агенты лучше ориентируются в ценах и объективно смогут оценить все плюсы и минусы вашего жилья.

Второе: для продажи домов или любой другой недвижимости вам потребуются различные документы. Как показывает практика, у каждого 3-го покупателя есть проблемы с документами, при этом в агентстве точно знают, какие именно бумаги нужны для оформления сделки. Поэтому вам не придется ходить за очередными справками снова и снова.

Продажа домов: старт дан!

Все объявления размещены. Теперь удостоверьтесь в том, что по указанным телефонам всегда сможет кто-то ответить. Регулярно интересуйтесь у риэлтора, как продвигаются дела о продаже вашего коттеджа. Появился ли покупатель?

Тогда не стесняйтесь и хвалите свой коттедж. Не отчаивайтесь, продажа домов обычно не происходит быстро. Обычно на это уходит около нескольких месяцев.

Как продать дом, находясь за границей?

Многие собственники элитных домов в России проживают большую часть времени за рубежом. Однако, если возникла задача продать свой дом с участком, как в таком случае их показывать и продавать? Если вы попали именно в такую ситуацию, то нужно точно знать, что делать.

Предположим, что владелец дома не может приехать для осуществления сделки купли-продажи самостоятельно.

Первый этап: Оформление и подготовка всех документов на недвижимость

Этот этап может оказаться необязательным, так как иногда все документы давно оформлены и заверены в нужных инстанциях. Если нет, то нужно предоставить человека, который займется оформлением бумаг на продажу вашего коттеджа.

Самым лучшим вариантом будет, если сделкой будут заниматься родственники или близкие и знакомые. Если же таких людей нет, то нужно обратиться в хорошее агентство недвижимости или юридическую фирму. Для этого обязательно вам нужно оформить доверенность на этого человека или фирму, обратившись в нотариальную контору страны, в которой вы проживаете, и точно все объяснить.

В нотариальной конторе оформят доверенность на государственном языке той страны, в которой вы находитесь, переведут на русский язык и нотариально подтвердят правильность перевода.

Можно сказать, что часть дела сделана. После этого на доверенности нужно поставить специальную печать, без которой данная доверенность не имеет никакой юридической силы. Как правило, этот штамп ставится в судебных органах страны, в которой вы пребываете.

Затем вы оплачиваете взнос, оформляете заявку на заверение подлинности доверенности, и через пару дней получите документ. Это, что касается оформления доверенности, но есть еще и документ, подтверждающий согласие вашей «второй половинки», если вы состоите в официальном браке. Он оформляется, аналогично доверенности. После этого основная документация готова, и ее можно отправлять в страну, где находится недвижимость.

Этап второй: оформление и проведение сделки, и получение денег

Здесь нужно определиться, кто будет осуществлять эти действия — вы или доверенное лицо, ведь не всегда можно доверить получить деньги другому человеку.

Если же сделкой полностью занимается доверенное лицо, то есть небольшой нюанс. Если покупатель недвижимости платит не только собственными деньгами, но и берет кредит по ипотеке, то в банке-кредиторе нужно уточнить, согласны ли они финансировать такую покупку, если владелец находится за пределами страны.

Это общая схема, но в некоторых странах бывают отклонения от нее.

Есть ли возможность застраховать сделку?

Да, такая возможность есть. И она называется титульное страхование. Оптимальнее всего выбирать такой вариант, когда услуги предлагаются по фиксированным расценкам. Если посредник предлагает 2% от суммы сделки, когда средний процент составляет 5%, то это может говорить о его неискренности. Скорее всего, он скрывает от вас часть своего дохода от заключенной сделки. Выбирайте, по возможности, те организации, которые предлагают услугу титульного страхования.

Этот вид страхования подразумевает возврат покупателю его убытков в тех случаях, когда сделка будет оспорена. Такой вид страхования имеют право предлагать только лицензированные фирмы. При проверке лицензии обратите внимание на ее номер, чем меньше он будет — тем лучше.

Первое, что понадобится, — это правоустанавливающие документы. Если данный участок вы приобрели после января 1998 года, значит, свидетельство права на землю, которое дает вам право распоряжаться вашим недвижимым имуществом, у вас уже есть.

В случае, если вы приобрели участок до указанной даты, прежде чем приступить к продаже, вам самому придется посетить Регистрационную палату для перерегистрации права на землю. Вы можете сделать это в тот же день, когда придете подавать документы на передачу прав от вас к покупателю. Если же вы продаете участок вместе с жилым домом, то вам также придется провести перерегистрацию права собственности и на него.

Перед продажей участок необходимо оценить. Для профессиональной оценки вы можете пригласить профессионального оценщика, либо самостоятельно проанализировать цены на рынке. Согласно Земельному кодексу, в купле-продаже могут участвовать только те земельные участки, которые имеют кадастровый номер. Для того чтобы ваш участок прошел кадастровый учет, необходимо подать заявку в Росреестр. С момента подачи необходимых документов в течение 15 дней ваш участок проходит кадастровый учет, в результате, вы получаете кадастровый паспорт.

После оформления и подписания договора купли-продажи вам нужно подать документы в Регистрационную палату, для того чтобы оформить право собственности на приобретенное имущество. Оформление длится не больше месяца с момента подачи документов, в это время проверяется вся чистота сделки — не нарушены ли правовые нормы, и, в случае выявления нарушений, оформление может быть приостановлено.

Если после покупки выясняется, что участок больше, чем это указано в документах, вам необходимо получить согласие от соседей — если ваши границы не захватывают часть их земли, либо разрешение на пользование «излишками» от местных властей — если границы вашего участка не соседствуют с чьими-либо владениями. В случае, если Регистрационная палата отказывает в регистрации права собственности, убедитесь, что действие происходит по закону: либо отсутствуют какие-либо документы, либо данная земля не может быть передана в собственность по каким-либо причинам.

Заключение

Если вы хотите продать свой коттедж грамотно, наивно думать, что это сделают бесплатные интернет-сайты или 20-летние мальчики, нанятые агрегаторами и призванные рекламировать свои площадки. Обращайтесь за данной услугам к риэлторам-профессионалам. К тем кто, уже по 10-20 лет на рынке, и понимают как он устроен.

Помните, что рынок покупателя имеет две стороны. Вы, как покупатель, в выигрыше за счет огромного выбора и низких цен. Но если стоит задача продать — вы в невыгодном положении, так как попадаете в конкуренцию среди тысяч продавцов. А это значит, что ваш коттедж с участком должны выделяться от других.

Если вы понимаете, как это сделать и грамотно, и недорого презентовать свой продукт, это очень здорово. Но если нет — обратитесь к риэлторам-профессионалам.

Как грамотно выставить на продажу свой загородный дом (коттедж)? на сайте Nedvio