Исследование: Как изменяется стоимость участков в зависимости от удаленности от центра Москвы на сайте Недвио

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Оценка стоимости участков всегда актуальна для владельцев недвижимости. Однако сделать это самостоятельно не так-то просто, а иногда вообще невозможно. Например, как правильно оценить участок под офисным зданием в Москве? Или участок, на котором построены объекты капитального строительства различного назначения? Вот почему за помощью в этом вопросе владельцы недвижимости прибегают к услугам профессионалов — оценщиков.

В ходе осуществления профессиональной оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства и земли, для целей переоценки кадастровой стоимости в г. Москве, профессиональные оценщики часто сталкиваются с проблемой выделения рыночной стоимости объекта оценки из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Ввиду того, что рынок купли-продажи земельных участков в столице практически не развит, эксперты-оценщики вынуждены использовать другие методы расчета рыночной стоимости земли и зданий — методу выделения и методу распределения стоимости.

Что такое оценка земли методом выделения?

Метод выделения определяет стоимость земли как разницу между стоимостью единого объекта недвижимости, т. е. земельных участков с улучшениями и рыночной стоимостью замещения улучшений, расположенных на земельных участках, за вычетом их износа и устареваний. Данный способ расчета рыночной стоимости земельных участков основывается на технике остатка для земли.

Оценка с использованием метода выделения включает следующие основные этапы:

  1. Определение рыночной стоимости земельного участка с учетом расположенных на нем улучшений;
  2. Определение стоимости замещения или воспроизводство улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Что такое оценка земли методом распределения?

Метод распределения базируется на определении устойчивого соотношения между рыночной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью возведенных на ней зданий. При этом стоимость продажи объекта недвижимости разделяется на две составные части – стоимость зданий и рыночная стоимость земли.

Для каждого типа функционального использования земли в конкретном месте присутствует устойчивая пропорция между рыночной стоимостью земельного участка и стоимостью сооружений, расположенных на нем.

Сложности оценки и способы их решения

Если использование метода выделения как правило не вызывает у независимых оценщиков и экспертов значительных трудностей, то при подготовке отчета об оценке методом распределения почти всегда появляется проблема расчета соотношения рыночной стоимости земли и рыночной стоимости зданий на участке для каждого определенного объекта оценки.

Обычно в отчетах об оценке для целей снижения кадастровой стоимости используется два варианта расчета искомого соотношения:

  1. Использование соотношения рыночной стоимости земельного участка и стоимости недвижимости, расположенной на ней, уже рассчитанного в отчете об оценке кадастровой стоимости. Так, для объектов в Москве сейчас актуален Отчет № 1/2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018, подготовленный ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
    Результаты расчетов авторов данного отчета об оценке показали, что среднее значение доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от этажности объекта недвижимости составляет 14,35-32,16% для объектов офисного назначения. Данные соотношения определены авторами без учета фактора местоположения объектов недвижимости и удаленности от центра города. То есть авторами предполагается, что доля стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости зависит только от этажности объекта капитального строительства и одинакова как в центральной части города, так и на его окраине. Хотя представляется маловероятным, что величина затрат на строительство зданий и прибыль предпринимателя от окраины города к центру нарастает пропорционально росту стоимости участков земли;
  2. На основе анализа соотношения КС земли и объектов капитального строительства, расположенных поблизости от оцениваемого объекта и обладающих схожим видом разрешенного использования. Данный способ представляется не лишенным недостатков, т. к. оценщик или эксперт готовит отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, и вместе с тем применяет данные государственной кадастровой оценки стоимости, которую он же и оспаривает. Кроме того, соотношения стоимости земли и объектов капитального строительства, определенные в рамках кадастровой оценки стоимости, во многих случаях не являются точными.

В связи с вышеизложенным, компанией «Прайм консалтинг» подготовлено исследование определения соотношений стоимости земли и объектов капитального строительства как с учетом этажности объектов капитального строительства, так и с учетом расположения объектов недвижимости относительно центра города Москвы.

Полную версию исследования смотрите по ссылке: https://ocenka-stoimosti.ru/dolya-zemli-v-eon.htm.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.


Рекомендуем прочитать:

Не нашли статью на интересующую вас тему?
Просто напишите пару слов в форме в верхней части экрана, наш поиск сам подберет подходящие статьи.
 Главная    Исследование: Как изменяется стоимость участков в зависимости от удаленности от центра Москвы