Как не стать обманутым дольщиком? на сайте Недвио

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Возможность приобрести квартиру или дом на стадии строительства, для многих проживающих в Москве и Подмосковье, открывает интересные перспективы купить собственное современное жилье в новостройке по значительно более низкой цене, чем в уже построенном доме. Экономия может достигать до 30%, что составляет весьма круглую сумму.

В действительности, нередко застройщики оказываются «нечистыми на руку», и просто собирают деньги дольщиков, не собираясь достраивать новостройку. Несмотря на все риски, специальные репортажи на телевидении и статьи в газетах и Интернет, активно предостерегающие от мошенничества со стороны компаний-застройщиков, люди продолжают заключать договора участия в долевом строительстве. Как обезопасить себя в такой ситуации и в чем заключается суть данного договора?

В чем суть договоров долевого участия?

Как не стать обманутым дольщиком?

Первые шаги к обеспечению безопасности сделок по покупке жилья в строящихся домах наше Правительство пыталось предпринять еще 8 лет назад, разрабатывая специальный законопроект, призванный защитить интересы дольщиков.

6 января 2013 года была принята финальная версия данного закона (214-ФЗ), суть которого заключается в использовании механизма обязательного страхования ответственности компании-застройщика перед физическими или юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства, и обязательной государственной регистрации каждого договора.

Как не стать обманутым дольщиком?

Этот закон обязывает строительные компании, действующие открыто и официально, по своему усмотрению выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств:

1. Страхование гражданской ответственности

Девелопер обязан заключить договор со страховой компанией. В случае не соблюдения застройщиком своих обязательств или его банкротства, дольщик получает материальную компенсацию, пропорциональную внесенным по договору средствам, а все права требования жилья в недостроенном доме автоматически перейдут к страховой компании. Такая страховка должна действовать вплоть до момента передачи квартиры в готовом к эксплуатации здании.

Основная проблема этой защиты дольщиков заключается в том, что страховые компании, мягко говоря, неохотно идут на такой вид страхования. К их стандартной практике относится страхование от потери права собственности, а не страхование долевых рисков.

2. Банковское поручительство

Как не стать обманутым дольщиком?

К банкам-поручителям по ДДУ предъявляются достаточно жесткие требования:

  • поручителями могут выступать только те банки, которые имеют размер уставного капитала не менее 200 млн. рублей;
  • имеют на счетах не менее 1 млрд. рублей собственных денежных средств;
  • и опыт работы на российском рынке не менее 5 лет.

С таким банком должен быть заключен официальный поручительский договор, по условиям которого дольщику будет гарантирован возврат полного объема денежных средств, внесенных по договору ДДУ. При этом эта сумма должна быть адекватна рыночной стоимости приобретаемого жилья.

3. Вступление в общество взаимного страхования

Данный вид защиты от недостроя предполагает создание страхового общества, в состав которого должно входить:

  • не менее 30 компаний-застройщиков, существующих на рынке строительства нового жилья не менее 3-х лет;
  • и имеющих положительную репутацию,

которые будут нести ответственность друг за друга и совместно выплачивать денежную компенсацию в случае банкротства одной из таких компаний.

Это общество должно быть юридически оформлено и иметь свой уставной капитал.

Прежде, чем заключать договор долевого участия, застройщик обязан выбрать один из этих механизмов страхования. Получить страховые выплаты дольщик сможет по решению суда.

Как не стать обманутым дольщиком?

В чем недостатки действующих законов о ДДУ?

Основные проблемы и риски, которые есть в действующем законодательстве, связаны с тем, что все эти обязательства привели к повышению цен застройщиками за квадратный метр жилья, и ложатся, по сути, на покупателя, за счет которого и заключаются договора страхования или поручительства со стороны банка.

Кроме того, это не избавило рынок от новых схем мошенничества — когда застройщик объявляет себя банкротом, а страховая компания на собственные средства завершает строительства объекта и продает уже готовые квартиры по значительно более высокой цене, чем та компенсация, которую получают дольщики.

Таким образом, можно сделать вывод, что, к сожалению, текущие законы не могут полностью гарантировать безопасность заключения договора ДДУ на покупку недвижимости. 

Как не стать обманутым дольщиком?

Другая проблема — застройщики, которые реализуют продажу квартир по обходным и «серым» схемам, а также через механизмы ЖСК. Поэтому при выборе компании, с которой вы планируете заключить договор о долевом строительстве, обязательно нужно проверять, по какой из схем она работает и соблюдает ли федеральный закон 2004 года. Проверить это можно по тому, какой именно договор на приобретение будущей квартиры вам предложат заключить.

Если компания действует официально, то это будет именно договор долевого участия (ДДУ), а не предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Но даже в том случае, если вы получили именно такой договор, это еще не является 100% гарантией того, что в данном договоре будут указаны все необходимые пункты, включая полный перечень прав и обязательств сторон.

Самым надежным способом не стать обманутым дольщиком будет проведение правовой экспертизы договора долевого участия, которую можно сделать в московских агентствах недвижимости или в юридической консультации.

Хотя ряд базовых пунктов договора долевого участия вы можете проверить и самостоятельно.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Как самому проверить правильность составления договора долевого участия (ДДУ)?

В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

1. Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости

К основным характеристикам приобретаемой квартиры или дома относится их общая и жилая площадь, высота потолков, этаж (-ность), а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.).

Как не стать обманутым дольщиком?

2. Определение порядка расчета стоимости итоговой площади

Площадь будущей квартиры или дома, которая указана в договоре, может измениться в процессе проведения строительных работ как в большую, так и в меньшую сторону.

Закон здесь полностью находится на стороне покупателя. В договоре должно быть зафиксировано, что при уменьшении ранее оговоренной площади, застройщик обязан компенсировать вам разницу в стоимости за недостающие квадратные метры. А вот при возникновении противоположной ситуации, вы доплачивать что-либо за свою недвижимость не обязаны.

3. Обозначение зоны ответственности компании-застройщика

Зачастую недобросовестные застройщики прибегают к различным уловкам, чтобы избежать своей ответственности перед дольщиками. Например, сильно расширяют список форс-мажорных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы, или готовы нести ответственность только в случае доказательства прямой вины застройщика. Все это является незаконным.

Как не стать обманутым дольщиком?

4. Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией-застройщиком, при этом с полным возвратом вложенных денежных средств, в случае несвоевременной передачи квартиры или ее передачи в ненадлежащем состоянии, которое не соответствует указанному в договоре.

  • 5. Порядок оплаты коммунальных платежей

    Следите за тем, чтобы оплата коммунальных платежей начиналась с момента вашего официального заселения в квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

    Иногда совершенно незаконно в договор включают оплату коммунальных услуг авансом на год вперед, чтобы покрыть затраты строительной компании, которая она несет в период с момента постройки до сдачи в эксплуатацию.

    6. Случаи разрешения конфликтов через суд

    Обратите внимание, что по законодательству, именно дольщик определяет в каком именно районном суде будет рассматриваться дело. Возможно два основных варианта или по месту прописки дольщика, или по месту регистрации юридического адреса компании-застройщика. Очень часто застройщик трактует этот пункт в свою пользу.

    Как не стать обманутым дольщиком?

    Заключение

    В целом, можно сделать вывод, что, несмотря на поддержку со стороны государства и попытки регламентировать отношения между компанией-застройщиком и потенциальным покупателем, покупка строящейся недвижимости через договор долевого участия все равно остается довольно рискованной затеей. Поэтому если вы решились на проведение такой сделки, нужно проявлять бдительности и привлечь профессиональных юристов к проверке всех документов, которые вы подписываете.

    Сделки с недвижимостью

    Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

    Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.


    Рекомендуем прочитать:

    Не нашли статью на интересующую вас тему?
    Просто напишите пару слов в форме в верхней части экрана, наш поиск сам подберет подходящие статьи.
     Главная    Как не стать обманутым дольщиком?