Как обманывают клиентов агентства и агенты по недвижимости? Как защитить себя от обмана? на сайте Nedvio

В новостях, соцсетях и просто в повседневной жизни мы часто слышим от журналистов, коллег, близких или просто знакомых о том, что агентства по недвижимости идут на самые разные ухищрения, лишь бы получить прибыль.

И хотя серьезные агентства и профессиональные риэлторы дорожат свой репутацией и не идут на обман, и все такие случаи — дело рук мошенников, притворяющихся риелторами или фирм-однодневок — от этого не легче и риски «попасть» все равно высоки.

Для того, чтобы избежать проблем в будущей сделке купли-продажи, рассмотрим классические примеры обмана с стороны агентств-однодневок.

1. Подделка документов умершего собственника

Мошенники вычисляют дом, где недавно умер собственник. Обычно, наследники появляются не сразу, этим и пользуются нечестные риэлторы. В это время они подделывают и оформляют документы. Затем в срочном порядке находится клиент, которому продается этот дом.

Больше всего в этой ситуации рискует покупатель, так как проверяя все документы, он может пропустить тот факт, что собственника уже нет в живых, а после того, как всплывет вся правда, заработать, как минимум, массу проблем с правоохранительными органами.

2. Подделка завещания после смерти

В данном случае опять идет речь о рисках покупки дома в случае умершего собственника. Можно столкнуться с мошенниками, которые после смерти владельца, подделали завещание на себя и продают дом, не имея на то никаких прав.

Рано или поздно, к ни о чем не догадывающемуся покупателю, нагрянут истинные владельцы недвижимости, например, близкие родственники умершего. Или же если таковых нет, то недвижимость должна перейти в руки государства. И родственники, и государство, смогут в суде выиграть у вас недвижимость, ведь документы — то поддельные.

3. Продажа по поддельной доверенности

Мошенники вычисляют коттеджи, хозяева которых длительное время в них не живут (к примеру, уехали за границу). После чего оформляют на себя доверенность по продаже дома.

Взломав замок и сделав себе ключ, они дают рекламу и начинают делать показы дома потенциальным клиентам, говоря им о том, что они являются друзьями или родственниками собственников и якобы они попросили продать его, пока те находятся в отъезде.

Такой «отъезд» на руку мошенникам, ведь обычно вся необходимая для продажи документация находится дома (можно не утруждать себя для их подделки). Основная жертва этой схемы — покупатель. По возвращению хозяев придется возвращать им их собственность через суд.

4. Просьба риелтора дать аванс до сделки

Обычно, агентства недвижимости работают без комиссии и не просят никаких авансов и задатков до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи.

Если риэлтор настаивает на авансе еще до сделки, лучше отказаться от услуг этого агентства. Возможно вы имеете дело с мошенником или фирмой-однодневкой. И заплатив аванс, вы можете больше не увидеть этих людей.

5. Навязывание эксклюзивного договора

В эксклюзивных договорах с агентствами недвижимости нет ничего плохого — напротив, это показывает серьезные намерения компании, и желания приложить все усилия для продажи вашей недвижимости (ведь без эксклюзива продажа вашего дома превращается для агентов в рулетку — «кто быстрее, того и тапки»).

Однако эксклюзивный договор должен быть внимательно проанализирован вами на предмет расходов и обязанностей сторон: кто за что отвечает, какие обязанности — ваши, а какие — агентства. И, самое главное, — он должен быть срочным. Обычно срок эксклюзивного права ограничивается 3-6 месяцами, после этого вы имеете полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Многие продавцы, выбирающие агентства недвижимости, допускают одну и ту же ошибку — они подписывают договор с теми, кто предложит продать их дом по самой высокой цене. Нечестные агенты прекрасно знают эту «слабость» и специально называют владельцам завышенную цену, лишь бы привлечь клиента. О том, что никто за такую цену дом не купит, они конечно умолчат, зато смогут допродать вам множество своих услуг и пополнить вашим объектом свою базу.

В лучшем случае, вы потеряете с такими нечистоплотными агентствами свое время, в худшем (если договор бессрочный, а документы на недвижимость хранятся у них) — столкнуться с серьезными проблемами в продаже своего дома и даже вымогательством.

6. Скрытые и двойные комиссии

Сегодня цены на любую недвижимость можно увидеть в интернет, сравнить по разным базам и агрегаторам, документам, поэтому эта тактика обмана среди агентств уже почти не используется. Однако случаи скрытых и двойных комиссий все же происходят, поэтому стоит о них упомянуть.

Двойная комиссия применяется риэлторами, в основном, на рынке аренды. Там комиссию платит арендатор, но особо ушлые агенты уговаривают об оплате и собственников. На рынке продаж домов двойная комиссия — это большая редкость и «высший пилотаж» среди агентов. Дело в том, что скрыть ее факт почти невозможно в процессе переговоров и оформления документов (но иногда удается).

В отличие от двойных, скрытые комиссии подразумевают «накрутку» с одной стороны. Агентства-однодневки используют следующую схему. Допустим, что цена продаваемого дома равна 7 млн. рублей. Находится клиент, который готов купить этот дом за такую цену, начинается оформление документов, и в какой-то момент агент заявляет о том, что продавец испугался скачка доллара (инфляции, бензина, водки, ипотеки, роста цен на жилье итп) и решил повысить цену на 300 тыс. рублей.

Часть покупателей «отвалится», но останутся и те, которые взвесив все за и против (время на поиски дома, риски роста цен, инфляции, ипотеки и т. п.), согласятся на это. В этом случае риелтор обманывает и продавца, и покупателя: покупатель соглашается на новую сделку, а продавец при этом ни о чем не подозревает. В результате этой аферы, риелтор получит сверху своей комиссии 300 тыс. руб.

Вообще, с развитием интернет, мошенничество с ценами на недвижимость постепенно уходит в прошлое. Хотя, в «глубинке» и районах где слабое образование населения, некоторые агентства по-прежнему используют схемы «накруток», в результате чего присваивают себе суммы, о которых не знают ни продавец, ни покупатель.

Все происходит так: продавец обращается в агенство и там назначалается стоимость продаваемой недвижимости. При этом риелтор убеждает собственника снизить цену, ссылаясь на то, что аналогичные объекты на рынке недвижимости стоят дешевле. На самом же деле цена в рекламе ставится выше обговоренной и накрутка может достигать 15-25 %, а в некоторых случаях и того больше.

Справедливости ради заметим, что большинство профессионалов рынка и агентств недвижимости не используют вышеописанные схемы, поскольку дорожат своей репутацией. Однако «легкость» больших денег постоянно манит на рынок недвижимости массу мошенников, поэтому мы рекомендуем вам внимательно изучить все риски и подводные камни сделок с недвижимостью (это можно сделать прочитав рекомендации и статьи на нашем портале).

Стоит ли доверять риэлторам?

Мы уже неоднократно писали на нашем сайте о том, что выбор риэлтора важнее выбора агентства.

За вывеской большого и известного агентства могут быть неопытные новички, набранные не весть откуда, или того хуже — нечистоплотные руководители. Опять же мошенники могут снять дорогой офис и «бросить пыль вам в глаза», скрывая истинные мотивы сделки. В то же время, нанимая конкретного человека, вы можете досконально разузнать его характер и опыт.

При встрече и общении с риелтором вам следует вести себя уверенно и задавать как можно больше вопросов. Обратите внимание на:

1. Внешний вид офиса, в котором происходят переговоры. Если это помещение больше похоже на кладовую, то это по меньшей мере должно вас насторожить;
2. Компетентность самого сотрудника. Он должен разбираться в рынке, отличаться знанием вашего объекта недвижимости и его окружения, уметь сравнивать с конкурентами, владеть ценами. А также отвечать на все ваши вопросы четко и внятно;
3. Есть ли у агента юридическое образование? Есть ли агентства в штате юрист?;
4. Пытается ли риелтор всячески не допустить прямого общения продавца и покупателя?;
5. Разрешает или не разрешает вносить изменения в договор?
6. Готов ли ставить свою подпись в бумагах, в частности подписать акт выполненных работ?;
7. И, безусловно, репутация и известность агента и самого агентства. Чем известнее человек и фирма, которую вы нанимаете, тем меньше вероятность быть обманутым.

Если у вас возникли малейшие подозрения, а риэлтор уклончиво отвечает на вопросы — то не задумываясь уходите. Лучше перестраховаться лишний раз и пойти в другое агентство недвижимости, чем терять крупную сумму денег.

Если вы имеете подозрения, что имеете дело с нечистоплотным агентом (который стремиться повысить свою прибыль скрытым образом) вы можете ему деликатно напомнить, что это является уголовным преступлением и преследуется по закону в соответствии со статьей 159 УК РФ по факту «Мошенничество».

Как выбрать такое агенство недвижимости, чтобы не стать жертвой обмана?

Вот несколько рекомендаций:

• Постарайтесь выбрать агентство по отзывам и рекомендациям, в идеале — по совету ваших друзей и знакомых, пользовавшихся их услугами;
• Внимательно изучите договор, прежде чем подписать его. В нем должны быть указаны как ваши обязанности, так права (лучше всего по возможности посоветоваться с юристами);
• Все деньги следует передавать непосредственно в руки продавца, а не через посредника;
• Проверьте: правильно ли оформлены ли документы на недвижимость;
• Обязательно обговорите заранее с агентом сумму его вознаграждения. И никогда не давайте никакие авансы, пока агентство не предоставит вам договор с хозяином, а также подлинники документов.

В среднем комиссия агентств недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня составляет от 2 до 5% от стоимости объекта, эта сумма должна быть указана в договоре между клиентом и агентством. Оплата комиссии проходит только по факту сделки, если сделка не состоялась или были выявлены нарушения — оплачивать услуги вы не должны.

Таким образом, подводя итоги всему выше сказанному, хотелось бы еще раз напомнить о бдительности на всех этапах сделки, дабы не быть обманутым. Как говорится, «Береженого Бог бережет», и спешка здесь ни к чему — лучше все делать медленно, но тщательно: проверить не только агентство, но и агента, контрагента, договор, недвижимость. И тогда сделка пройдет без проблем.