Как подготовить к сдаче в аренду дом или квартиру?

Владеть своей недвижимостью — престижно и выгодно. Особенно если она не единственная, а это значит что ее можно сдавать ее в аренду. Однако для того, чтобы получить максимально возможный доход от аренды квартиры или дома, важно правильно их к этому подготовить. Стоит позаботиться о том, чтобы ваше жилье выглядело максимально привлекательным для потенциальных арендодателей.

О том как это сделать мы и расскажем в данной статье.

Нужна ли вообще подготовка квартиры или дома для сдачи в аренду?

Она была бы вообще не нужна, если бы не было конкуренции. Не было бы предложений других квартир и домов в вашем районе, а также гостиниц и хостелов (они ведь тоже заинтересованы в новых постояльцах). Разумеется, скорее всего у вас обратная ситуация — и ваша недвижимость будет конкурировать за внимание арендаторов среди тысяч других предложений.

Ситуация осложняется еще тем, что с бурным развитием Интернета и всевозможных сервисов по поиску жилья (Booking, Airbnb, Циан и проч.), арендаторы стали более опытными, осведомленными и, если можно так сказать, более дотошными. Возможно ваш вечно текущий кран, старая мебель или отвалившаяся плитка будут не замечены через Интернет, но это не значит, что на них не обратят внимания при встрече. Если вы думаете, что вам удастся переубедить арендаторов в ситуации, когда на их смартфоны ежечасно «сыпятся» все новые и новые варианты аренды от сервисов и риэлторов, что-ж, желаем удачи…

Еще несколько лет назад, при сдаче в аренду старой и проблемной недвижимости, среди владельцев квартир и домов была весьма распространена тактика демпинга (цены ниже рынка). Однако сегодня, на фоне возросшей конкуренции на рынке аренды, более низкая арендная плата — уже недостаточный фактор для того, чтобы быстро найти арендатора на свою недвижимость.

Сегодня на первый план вышли качество объекта, местоположение и наличие «фишек» в вашем предложении (например, красивый вид из окна).

Как же сделать свою недвижимость более привлекательной для арендаторов? Как ее правильно подготовить для сдачи в аренду? И какие моменты нужно учесть? Это несложно, если следовать нижеуказанным 13 правилам.

1. Определитесь кто ваш арендатор

Да-да, это основное правило, если вы хотите получать доход со своей недвижимости. Вы должны четко представлять целевую группу людей, которым была бы интересна ваша квартира или дом, а также почему она была бы им интересна.

Ответить на этот вопрос следует еще до того, как вы начнете делать ремонт или закупать мебель. Частая ошибка многих владельцев жилья в престижных районах — сделать элитный ремонт своей квартиры или дома для того, чтобы сдавать ее в аренду более высокой цене. Однако рынок может «считать» совсем по-другому. И ваши дорогие обои, качественная керамика, кухня, изготовленная под заказ или фирменное электронное оборудование могут быть не оценены вашей целевой группой арендаторов.

Следует понимать, что большинству людей нужно просто обычное съемное жилье, без излишеств.

Есть публика, которой нужен обязательно элитный ремонт, но процент таких арендаторов крайне мал, и составляет не более 2-3%. И на поиски таких арендаторов уйдет гораздо больше времени, а это значит простой вашей недвижимости в несколько месяцев и, как результат, недополученная прибыль.

С этой проблемой, в основном, сталкиваются владельцы недвижимости в центре Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных российских городов. Основная группа людей, заинтересованных в таком жилье — туристы. Это очень информированные люди, вооруженные «кучей» агрегаторов и сайтов по сравнению жилья, и они не готовы переплачивать за ваши золотые обои или итальянскую мебель, а скорее предпочтут более бюджетные варианты поблизости.

Разумеется, не следует «бросаться» из крайности в крайность, и делать максимально дешевый ремонт жилья. О проблемах некачественного ремонта и отделки на нашем портале мы уже писали не раз. Если говорить вкратце, то при интенсивной эксплуатации, его придется уже переделывать через 2-3 года. Очевидно, это будут ваши деньги, а не арендаторов. Добавьте сюда новый простой жилья на несколько недель-месяцев.

Так что если вы решили стать мини-рантье своей недвижимости, беспроигрышным решением станет ремонт и отделка среднего качества, недорогая, но и недешевая мебель, бытовая техника среднего ценового уровня и т. д.

Определить целевую аудиторию сразу непросто. Оптимально, если у вас уже есть знакомые, кто занимается сдачей в аренду квартир в вашем районе. Этот человек подскажет вам какие сейчас запросы у людей, что работает, а что нет. И на какой доход, приблизительно, можно рассчитывать.

Например, если центр городов — традиционно привлекателен для туристов и бизнесменов, то окраина — как правило, привлекательна для самой разной публики. Это могут быть:

командировочные с других регионов;
молодые пары, не имеющие своего жилья;
студенты, отправляющиеся учиться в чужой город и т. д.

У всех у них разное представление об идеальном жилье. Хотя, как правило, запросы на порядок ниже по сравнению со стандартами жилья в центре (потому что они просто не могут себе этого позволить).

Кто бы ни был ваш арендатор, важно, чтобы ваша квартира была чистой и функциональной, и, разумеется, была меблирована. Сегодня никто не путешествует со своей мебелью или бытовой техникой, и не станет покупать ее в чужую квартиру. Поэтому стоит позаботиться о том, чтобы в вашем жилье были элементарные вещи, такие как диван, стол, стулья, чайник, холодильник, микроволновая печь, стиральная машина, утюг, пылесос и т. д.

Семейные пары с маленьким ребенком более требовательны к поиску арендного жилья — они очень много внимания уделяют чистоте, тщательной покраске и отделке квартиры. Как правило, такие арендаторы предпочитают выбирать жилье в тихих районах, с двумя маленькими спальнями вместо одной большой, и предпочтут выбрать квартиру, оборудованную самыми просторными комодами и встроенными шкафами.

Самыми требовательными к качеству отделки жилья являются состоятельные арендаторы и бизнесмены. Как правило, они ищут квартиры и дома в аренду посуточно, для решения каких-то своих деловых задач. Площадь жилья в данном случае, обычно, не имеет значения, равно как и количество шкафов и мебели, а в ванной комнате достаточно душа. Кухня в жилье для бизнесменов может быть небольшой, но она должна быть аккуратной и стильной, и обязательно с посудомоечной и кофемашиной.

2. Инвестируйте в ремонт

Если в вашей недвижимости ранее уже проживали арендаторы, то перед тем, как выставить ее в аренду, ее необходимо тщательно убрать, где-то обновить и, при необходимости, сделать мелкий ремонт.

И здесь речь не идет о масштабном ремонте и больших инвестициях, достаточно обратить внимание на любые загрязнения или повреждения в отделке вашей квартиры или дома, и заделать их. Покарябанные стены, протекающие краны или сломанные мебельные ручки могут отпугнуть потенциального арендатора — поэтому их следует отремонтировать еще до показа квартиры, тем более что это стоит не так дорого.

Обратите также внимание на мебель и технику. Спросите себя честно: считаете ли вы их устаревшими морально и физически? Возможно ваш диван, доставшийся от бабушки, уже пора вынести на свалку? А телевизор, с огромным корпусом и весящий как штанга, лучше заменить на новый? Такие инвестиции сегодня обойдутся всего в несколько десятков тысяч рублей, зато вы быстрее и более выгодно сдадите вашу недвижимость.

Если вы решили перекрасить стены или переклеить обои следует задуматься о выборе цветов.

Не стоит гнаться за модой и красить арендное жилье, как свое собственное. Помните: ваш среднестатистический арендатор скорее всего не оценит ваши дизайнерские задумки.

Поэтому лучше всего остановиться на спокойных и традиционных тонах: белом, светло-голубом, бежевом, светло-сером и т. д. Конечно, экспериментировать можно, но очень осторожно, ниже вы увидите как можно аккуратно добавить к интерьеру черный цвет.

3. Сделайте акценты, выделяющие вашу недвижимость

Дъявол кроется в деталях. О чем это мы? Профессиональные арендодатели, отельеры и управляющие компании прекрасно знают, что их клиенты выбирают недвижимость глазами. И даже, казалось было, неявные особенности интерьера (будь-то необычная планировка, подсветка потолка, красивые шторы, оригинальное кресло и пр.) могут «зацепить» внимание арендатора.

Визуализация достоинств интерьера сегодня превратилась в настоящее ремесло и исскуство, в котором многие дизайнеры соревнуются в идеях между собой.

Эти особенно важно, если ваша недвижимость не особо привлекательна среди конкурентов — без таких акцентов не обойтись. Зачастую правильно выбранный свет, необычный ковер и занавески могут сделать для вашей недвижимости больше, чем капитальный ремонт!

Разумеется, в этом деле важно «не перегнуть палку» (иначе ваша недвижимость будет выглядеть как дворец среди квартир или «сборная солянка»). Чтобы правильно продумать и разместить акценты в интерьере, лучше обратиться к профессионалам — дизайнерам интерьера. Эффект от их работы не заставит себя ждать — в целом, качественно обставленная недвижимость сдается на 40-50% быстрее обычной!

4. Проверьте работоспособность всех систем

Перед сдачей квартиры или дома в аренду следует проверить насколько исправно работает сантехника, электрика, газовое оборудование. Это нужно сделать хотя-бы потому, чтобы избежать конфликтов с арендаторами в будущем (в случае короткого замыкания или утечки газа).

Разумеется, все эти моменты следует отразить в договоре аренды. В договоре следует также заранее определить, кто будет нести финансовую ответственность за мелкий ремонт, возникший в результате неправильного использования газового, сантехнического или электронного оборудования.

Если вы видите, что состояние труб и проводов в вашей недвижимости оставляют желать лучшего, подумайте об их замене. Прежде всего, это безопасность вашей недвижимости. Ведь если случится пожар или затопление, основные расходы в любом случае лягут на вас.

Во-вторых, замена устаревших коммуникаций — это экономия на счетах. Современное оборудование потребляет значительно меньше энергии, воды, газа, чем то, что было произведено 20-30 и более лет назад. Даже если вы договорились с арендатором, что платить за ЖКХ будет он, следует понимать, что эти деньги могли бы пойти в ваш карман, а не к управляющим компаниям.

5. Позаботьтесь о хорошем состоянии кухни и бытовой техники

Сегодня большинство арендаторов оценивают состояние жилья по внешнему виду кухни и ванной комнаты. Почему? Все потому, что они изнашиваются быстрее всего и, как правило, жадные арендодатели предпочитают не ввязываться в их ремонт и реновацию.

Если в вашем жилье плохая кухня или санузел, его «не спасут» ни красиво окрашенные комнаты, ни элитный диван с телевизором — арендаторы просто не станут рассматривать ваш вариант. Вот почему, при подготовке квартиры или дома для сдачи в аренду, следует обратить особое внимание на состояние кухни и ванной комнаты. Заодно вы сможете своевременно заметить проблемы с протекающими трубами, плохо работающей вентиляцией и др.

6. Душ в санузле или ванна?

Это очень частый вопрос среди домовладельцев. Как правило, он решается исходя из площади санузла: если она меньше 3 кв. метров, то единственный разумный выход — это поставить в ней душ. Тогда и ванная комната будет казаться больше, плюс это поможет «зацепить» больше целевых групп арендаторов.

Дело в том, что большинство арендаторов жилья — «одиночки» или молодые пары. Им достаточно душа. С другой стороны, если вы хотите сдавать свое жилье долгосрочно, непременно семейным парам с ребенком, имейте ввиду, что такие арендаторы определенно предпочтут полноценную ванну вместо душевой кабины.

7. Создайте минималисткий интерьер

Если вы планируете сдавать вашу квартиру или дом в аренду, не стоит их захламлять различными картинами, статуэтками и безделушками.

Вообще постарайтесь отделывать арендное жилье таким образом, чтобы оно было похоже на гостиничный номер. На полном серьезе! Минимум мебели, все только самое нужное и функциональное. Поверьте, отельеры гораздо опытнее вас, и уже «собаку съели» в этом вопросе.

Также, как мы уже отмечали выше, не стоит красить квартиру по своему вкусу. Оптимальнее всего использовать нейтральные цвета. Если вы не можете определиться со цветом, выберите для покраски стен белые и светло-серые цвета — они не только визуально увеличат площадь вашего жилья, но и создадут ощущение чистоты. Несомненным преимуществом такого решения еще является тот факт, что белые краски — самые дешевые на рынке.

Даже если ваша недвижимость полностью отделана и меблирована, разумнее ограничить объем отделки. Шансы «угодить чужому вкусу» слишком малы, поэтому лучше не рисковать. Когда интерьер устроен с нуля, лучше полностью его не приукрашивать. Будет безопаснее оставить этот вопрос на усмотрение арендатора.

8. Дайте арендатору выбор!

Есть еще одна хорошая идея и быстрый способ найти арендатора на свое жилье — если вы уже затеяли ремонт, стоит на время отложить эти работы, и вывести информацию об аренде жилья на различные рекламные сайты. В объявлении рекомендуется написать, что интерьер вашей квартиры или дома будет окрашен так, как пожелает его будущий арендатор.

Такое решение вам ничего не стоит, но поверьте такой жест сильно привлечет внимание тех, кто рассматривает долгосрочную аренду жилья.

9. Дайте арендатору ощущение будь-то это его жилье

Это частая ошибка многих арендодателей в России. Ну что поделаешь, такой уж у нас менталитет: «Доверяй, но проверяй».

Между тем, в Европе и США, не принято беспокоить арендаторов попусту. Скорее наоборот, арендодатель старается выстроить отношения таким образом, чтобы его квартиросъемщики оставались в его жилье как можно дольше. Каким образом? Правильно! — созданием ощущения будь-то это их жилье, они могут делать в нем (почти) все что захотят:

Переставить мебель? — Пожалуйста;
Поменять люстры? — Пожалуйста;
Купить новый телевизор в счет аренды? — Пожалуйста;
Покрасить стены в счет аренды? — Пожалуйста;

И так далее.

Разумеется, для многих наших соотечественников такая позиция владельца недвижимости вызывает недоумение. Между тем, такая тактика дает ощутимую прибыль на длительном горизонте. Ведь арендодателю не приходится заново искать квартиросъемщиков, тратиться на ремонт и обновление недвижимости, различных риэлторов, комиссии агентствам и «букингам» и проч.

Все дело в психологии. Любой арендатор ищет чувство покоя, уединения и безопасности в съемной квартире, поэтому лучше стараться не допускать внеплановых визитов в их отсутствие, не говоря уже о том, чтобы копаться в личных вещах.

10. Сделайте четкую и красивую рекламу вашего жилья

Чтобы инвестиции, потраченные на ремонт и другие действия по подготовке квартиры к сдаче в аренду, не пропали даром, необходимо позаботиться о ее красочной и эффективной рекламе.

Что необходимо учесть? Во-первых, содержание вашего объявления. Лучше описывать ваш дом или квартиру кратко, по сути. Старайтесь избегать преувеличений, жаргона и выдуманных вещей. Если в вашей квартире низкие потолки, не стоит писать, что они высокие. Но в то же время, у вашего жилья есть много плюсов, верно? Вот и напишите о них.

Также, если вы планируете сдавать жилье долгосрочно, а не посуточно, в объявлении рекомендуется указать, кого бы вы желали видеть в числе ваших арендаторов.

Достаточно частая ошибка многих арендодателей — слишком объемные описания или указание большого числа деталей. Этого делать не стоит — все, что захочет увидеть арендатор, он увидит на фотографиях. Не пишите неправду или избегайте неудобных фактов, потому что всю информацию из объявления очень легко проверить.

Крайне важны качественные фотографии. Хотя нет, это пожалуй самый важный фактор для быстрой сдачи в аренду жилья! Помните об этом. И не скупитесь на хорошего фотографа и качественные снимки вашей недвижимости.

Разумеется, речь идет о сдаче в аренду жилья среднего и высокого ценового сегмента. Квартиры и дома по дешевым ценам снимут и так, без качественных фотографий, но и заработаете вы на них совсем небольшие суммы.

Если вы видите, что после размещения объявления что-то идет не так: нет звонков, просмотров, звонит не целевая аудитория, лучше «не испытывать судьбу», а поручить это дело профессионалам — опытным агентам по недвижимости. Несмотря на испорченную репутацию этой профессии, среди них вы найдете множество настоящих «профи», которую сдадут вашу недвижимость быстро и дорого.

К тому же, доверяя вопрос по поиску арендаторов агенту по недвижимости, вы освобождаете себя от кучи стресса, проблем, непонятных звонков днем и ночью, постоянных разъездов в течение рабочего дня и показам. Кроме того, вы ничем не рискуете, поскольку опытный брокер всегда сопровождает сделку с начала до самого конца, то есть до тех пор, пока не будет подписан договор аренды.

11. Подготовьте договор аренды

Сегодня шаблоны договоров аренды можно легко скачать в Интернете. Там будет, как правило, подробно описаны условия сотрудничества, права и обязанности арендатора и арендодателя (в случае возникновения проблем), причины штрафов и неустоек, вплоть до принудительного выселения.

Имейте ввиду, что в договорах аренды есть множество тонкостей, и неучет каждой из них «сулит» серьезными потерями (в десятки и даже сотни тысяч рублей). Поэтому лучше всего подготовить такой договор с опытным юристом или агентом по недвижимости.

Ключевые вопросы, которые важно не упустить в договоре аренды квартиры или дома:

Предоставление владельцу доступа к арендованным помещениям, в случае такой необходимости;
Порядок выставления счетов, установленные сроки оплаты аренды;
Можно ли приводить в жилье животных;
Может ли арендатор делать ремонт, перестановку и замену мебели. Нужно ли получать при этом согласие владельца;
Имеет ли арендатор право на субаренду жилья, либо увеличение количества арендаторов;
Должен ли арендатор получать согласие владельца, если собирается передать жилье в аренду другим лицам или использовать для бизнес-целей;
Условия расторжения договора в случае грубых ошибок в соблюдении его положений (для обеих сторон);
Что должен сделать арендатор, какие соблюсти формальности и оплатить счета, прежде чем покинуть квартиру.

12. Четко определите сумму арендных платежей

Как правило, коммунальные счета за услуги ЖКХ (электроэнергию, газ, воду) оговариваются к оплате отдельно от основной суммы платежа. Поэтому, прежде чем сдавать ваше жилье в аренду, следует продумать, кто будет ответственен за этот вопрос: сам арендатор, на основании входящих счетов по адресу недвижимости или вы лично, пересылая эти счета арендаторам.

Оба решения имеют свои плюсы и минусы: сначала мы избавляемся от необходимости помнить о таких платежах, однако впоследствии мы можем быть неприятно удивлены возникшими коммунальными долгами за нашу квартиру, из-за отсутствия контроля над счетами с нашей стороны.

Также следует заранее предусмотреть момент, как вы будете обмениваться информацией с арендатором: посредством электронной или почтовой корреспонденции или телефонных звонков? Письменный вариант более предпочтителен, поскольку в этом случае вы страхуете себя от недобросовестных действий со стороны арендатора (когда на словах договорились об одном, а по делу он повел себя совсем по-другому).

13. Зарегистрируйте договор аренды и предупредите соседей

Это тоже еще один момент, в котором наши арендодатели отличаются от зарубежных. В развитых странах принято регистрировать договора аренды и предупреждать соседей о том, что рядом с их домом (квартирой) поселятся другие жильцы (арендаторы). В России все совершенно по-другому.

Возможно это связано с тем, что рынок аренды жилья в нашей стране непрозрачен: большинство арендодателей не платят с аренды своего жилья никаких налогов и, разумеется, не хотят посвящать в свои дела других людей.

Однако учтите, что «тактика молчания» не дает никаких гарантий, что соседи не пожалуются уже после того, как ваша недвижимость будет сдана. Гораздо спокойнее заплатить 13% подоходного налога (это не так уж много), договориться с соседями, сразу оформить белый, долгосрочный договор. Да, это будет меньше денег, однако зато вы будете уверены в вашем арендаторе и в ваших будущих доходах со сдачи жилья.

Поверьте нашему риэлторскому опыту — арендаторы, которые не хотят заключать «белые» договора и сотрудничать «по-белому» — как правило, самые ненадежные. И они быстро съедут в случае малейших проблем. Поэтому, польстившись на такую экономию, вы в итоге потеряете больше, чем заработаете.

Как подготовить к сдаче в аренду дом или квартиру? на сайте Nedvio