Как правильно инвестировать в земельные участки Подмосковья? на сайте Nedvio

Многие покупатели приобретают загородную недвижимость не только для себя, но и с целью инвестиций. Это касается не только таунхаусов, коттеджей, дач, с целью последующей их сдачи в аренду или перепродажи, но и земельных участков. Как показывает практика, как раз таки именно данный сегмент недооценивается инвесторами больше всего, хотя по факту — он весьма и весьма перспективен.

В данной статье мы рассмотрим нюансы инвестиций в земельные участки Подмосковья, преимущества и недостатки данного рода капиталовложений, а также дадим ценные советы от экспертов, кто уже занимается данной деятельностью.

Как подобрать ликвидный участок?

В этом вопросе, начнем, пожалуй, с того участки какой площади чаще всего приобретаются с целью инвестиций.

Естественно, что земельный участок, покупаемый в инвестиционных целях, должен быть большим и функциональным. Не имеет смысла покупать несколько соток — во-первых, с ними почти ничего не сделать, а во-вторых — риски будут высоки, а прибыль — слишком мала.

Какова же должна быть оптимальная площадь земельного участка для инвестиций? Единого мнения на этот счет среди экспертов нет, поэтому приводим данные из нескольких источников.

Большинство экспертов склонны считать, что минимальная площадь участка должна составлять 1-1,5 гектара. Более опытные и крупные инвесторы считают, что площадь земли не должна быть меньше 4 га. А если уж говорить о масштабных проектах, например, о строительстве поселков коттеджей, таунхаусов, то площадь приобретаемой территории, в среднем, должна составлять не менее 10-15 гектар.

По мнению остальной категории экспертов, площадь приобретаемого участка зависит от сегмента недвижимости и от целевого назначения земли. Например, для земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер начинается от 14 га, земель жилого назначения – от 6 га, коммерческого назначения – от 1 га.

Теперь поговорим об инвестиционных целях, точнее, что можно сделать с земельным участком, чтобы получить прибыль?

Виды инвестиций

1. Покупка ЗУ с целью перепродажи

Наиболее простой и понятный способ инвестиций в земельные участки – это их покупка в ожидании роста цен и последующая перепродажа. Этот метод прост еще и тем, что инвестору не надо ничего делать, достаточно просто ждать.

Однако данный способ был актуален в прошлые годы, сейчас покупка активов в ожидании роста цен – это риск для инвестора по трем основным причинам:

1. Во-первых, цена на землю может расти слишком медленно. Можно поискать и более интересные активы для инвестиций;
2. Во-вторых, полученная прибыль может оказаться на уровне и даже ниже банковского процента. Каков тогда смысл таких инвестиций, если проще положить деньги в банк?;
3. Кроме того, в период экономического кризиса и застоя (как он есть в России сейчас) — вероятность роста цен на земельные участки минимальна (если это только не какое-то уникальное место рядом с Москвой), и потому данный вариант инвестиций не оправдает себя, а только принесет убытки.

2. Покупка ЗУ с целью разделения на более мелкие

Следующий способ – это приобретение большого участка по цене за сотку Х руб, с последующим разделением его на несколько небольших участков, и продаже их по цене за сотку Х2 руб.

Данная схема по-прежнему работает очень хорошо. Однако есть здесь огромное «но» — как правило, крупные участки имеют категорию для сельскохозяйственного назначения, и строить здесь жилые объекты нельзя. Строить дома на них можно будет только в случае перевода земли из одной категории в другую, хотя и здесь много своих тонкостей.

Вот мы подобрались к наиболее проверенному и перспективному способу: передача земли строительной компании, т.е. заключение соглашения между инвестором и девелопером.

3. Покупка ЗУ под инвестиционный проект (инвестпроект)

Суть данной схемы в следующем: девелоперская компания создает проект, по которому застраивает переданную ей в аренду землю и продает дома. После чего полученная прибыль делится между инвестором и застройщиком соответственно их доле вложения.

Хотя этот способ и имеет недостатки, например, трудности при нахождении грамотного и ответственного девелопера, тем не менее считается одним из самых перспективных.

И напоследок, хотим сказать о возможной прибыли. Конечно, земельные участки — это консервативный актив. Здесь довольно редко можно заработать большую сумму, но такие случаи бывают при правильном подходе и расчете. В среднем прибыль инвестора от инвестиций будет составлять порядка 30%.

Возможно вы скажете, что 30 копеек на 1 вложенный рубль — это вполне достойная прибыль. Немногие бизнесы в России имеют такую маржинальность. Однако мы, как независимое агентство, не можем вас не предупредить о массе нюансов и подводных камней, прежде, чем вы примете такое решение. Об этом поговорим ниже.

Проблемы капиталовложений в земельные участки

1. На рынке один «неликвид»

Первая проблема, с которой сталкиваются инвесторы — в Московской области есть много не осваиваемых земель, однако это, как правило, удаленные земли (в глуши), а все лучшие участки уже давно имеют своих хозяев.

На большинстве самых интересных территорий (рядом с населенными пунктами, дорогами, коммуникациями и пр.) уже выросли торговые центры, автозаправки, жилые комплексы и коттеджные поселки. А на оставшихся — цены за сотку стоят астрономических денег.

2. Высокие цены за сотку

Несмотря на высокие цены земель Подмосковья, еще несколько лет назад такие вложения были довольно прибыльны и популярны. Причина была связана с ростом цен, которые буквально росли из года в год. Соответственно, такие сделки были очень выгодны как для лэндлорда (который продавал участок, при этом получая прибыль для последующего осуществления проекта), так и для покупателя (который мог через пару лет продать участок намного дороже первоначальной цены).

Но, как в любом другом простом и доходном бизнесе, здесь стали возникать проблемы. Одной из из них стало резкое подорожание участков, в особенности ИЖС. Ввиду роста цен на землю, с рынка ушли мелкие инвесторы, а застройщики переключились на развитие не только участков, но и их освоению — строительству коттеджных поселков. Однако, со временем, и здесь появились новые проблемы и риски.

3. Сложно прогнозируемые перспективы

В процессе развития коттеджных поселков выяснилось, что количество неосвоенных участков вокруг них отрицательно влияет на продажи в поселке в целом. Возникает вопрос: почему покупателей так это пугает? А ответ довольно прост — людей пугает именно то, что раз есть вокруг поселка непроданные участки, то тихой размеренной жизни — не быть.

Это означает, что в любое время может начаться стройка, которая будет нарушать тишину в целом, причем и днем, и ночью. Либо, что еще хуже, вокруг их домов вырастут многоэтажки и все закатают в асфальт. Естественно, такая ситуация не будет устраивать любого покупателя, тем более, если на покупку дома были затрачены немалые средства.

4. Сложности с поиском покупателей

Другая проблема — сегодняшние покупатели загородной недвижимости стремятся покупать объекты на первичном рынке, где есть масса приемлемых предложений от крупных землевладельцев, нежели на вторичном — от частников. Хотя, редко конечно, но бывают ситуации, когда покупателю нужен определенный участок в определенном поселке. Вот такой покупатель — есть настоящая находка для инвестора.

К примеру, такая ситуация: богатый сосед решил прикупить еще землю и ему куда удобнее купить землю поблизости, нежели на другом конце поселка. А тут ваш участок оказался неподалеку. Таким образом, возникает выгода для обеих сторон. Но не стоит ждать такой ситуации, ведь, к сожалению, ее может и не наступить.

Советы экспертов по инвестированию в земельные участки

Напоследок приведем несколько советов от экспертов, которые занимаются этим видом инвестиций несколько лет.

(1) Если уж вам так не терпится и хочется купить определенный земельный участок, то постарайтесь понять, зачем вам это нужно, готовы ли вы ждать, и подорожает ли ваша земля в будущем? Если вы не можете дать четкие ответы на эти вопросы, может и не стоит тратить на это время, деньги и силы, а лучше их направить в другое инвестиционное русло.

(2) Если вы серьезно настроены на вложение инвестиций в землю, то проанализируйте, кто будет вашим конкретным покупателем и что ему захочется построить на этом участке, каковы будут его предпочтения и требования? Вы должны проанализировать эти вопросы во всех возможных вариантах.

(3) Постарайтесь вычислить примерную сумму расходов и доходов на капиталовложения в землю, учитывая инфляцию. Сравните их между собой и оцените, выгодно ли это вам?

(4) Не гонитесь за самой низкой ценой за сотку. Не стоит покупать участки в голом поле. Помните: развитые участки, находящиеся ближе к Москве и городам-спутникам, имеют большую востребованность среди покупателей, чем те, которые находятся в отдаленных местах, пусть даже и пейзажных.

Хотя на загородном рынке считается, что красивый пейзаж на лес или речку, виднеющийся из окна, уж куда лучше популярных, урбанизированных мест. Большинство покупателей сегодня стали больше прагматиками, трезво оценивающими местоположение своего будущего дома.

Хотите самую дешевую цену за сотку? Покупайте крупный участок!

Загородный рынок богат предложениями по земельным участкам разных размеров. Чем крупнее участок, тем он более привлекателен в инвестиционном плане. Где можно приобрести такие земли, по какой цене и какая при этом выгода?

Вообще, доля крупных участков из общей доли объектов в Подмосковье не превышает 5% и это говорит не в пользу масштабных участков. Это объясняется тем, что во времена экономических кризисов спрос на крупные участки, обычно, резко падает — так как падает девелоперская активность (основные инвесторы таких земель).

Кому можно перепродать большой участок в кризис? Богатым людям: крупным бизнесменам, политикам, спортсменам, звездам эстрады. Целью их покупки, обычно, является создание усадьбы, своеобразного семейного «гнезда».

Если клиенты намерены создать усадьбу, так называемый свой «отдельный закрытый мирок», то они стремятся поселиться подальше от перенаселенного мегаполиса, шумных дорог и многоэтажек. Поэтому, если клиент преследует цель отгородиться от шума, то наиболее целесообразно приобретать землю в более далеких районах.

Где искать участки?

Если мы говорим о крупных наделах, наиболее популярны участки, находящиеся дальше 50 км от МКАД. Такие земли есть по всем направлениям Подмосковья, например вокруг Можайского шоссе. При этом владельцы этих участков или сами занимаются реализацией всех объектов, или передают управление «в руки» компаний, занимающихся данными проектами.

Ценообразование крупных участков такое же, как и при покупке любого объекта. Здесь играют роль: удаленность от МКАД, престижность направления, наличие коммуникаций, природные характеристики и многое другое. Однако есть и свои особенности: крупный участок, скажем в 50 га, будет стоить на 10% дешевле, чем маленькие участки в сумме площадью в 50 га. И это весомый плюс.

Приведем примеры участков и приблизительные цены на них по различным направлениям:

1. Симферопольское шоссе. Площадь – 3 га. Цена – 2,9 млн. рублей;
2. Новорижское шоссе. Площадь – 5 га. Цена – 3 млн. долларов;
3. Ленинградское шоссе. Площадь — 4 га. Цена – 200 тысяч долларов.

Стоит знать об одном нюансе, который очень важен при покупке крупного земельного участка (это касается ЗУ, расположенных не в поселках) – это отсутствие инженерных сетей. Как правило, лэндлорды с этим не «заморачиваются», соответственно, инвестору стоит сразу подумать об этом. Хотя, в любом случае, придется проводить автономную систему для каждой сети и покупателя об этом заранее предупреждают.

Важно также учитывать, что наибольшей ликвидностью обладают участки с удачным местоположением, подведенными коммуникациями и хорошими природными характеристиками. Таким образом, чем больше вкладывается в повышение ликвидности участка, тем больше он привлекателен в инвестиционном плане.