Как продать квартиру самому, быстро и без проблем в 2024 году?

Сегодня некоторые аналитики заявляют, что стагнация на рынке дорогой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных российских городов, и их пригородов связана с тем, что у людей не осталось свободных денег для покупки нового жилья, а продать ранее купленные квартиры не получается. Вот и получается замкнутый круг — люди хотят переехать в свой дом, таунхаус или более просторную квартиру, но без продажи старых квартир найти средства на эту сделку невозможно.

Мнения аналитиков не лишены логики. Ведь если посмотреть на историю развития рынка продаж загородной недвижимости в Подмосковье, то мы увидим, что основной «пик» пришелся как раз на этап бурного развития вторичного рынка квартир (где-то с 2003 по 2013 годы). Люди продавали свои квартиры и на полученные деньги покупали дома, таунхаусы, либо зарубежную недвижимость.

Сейчас, на стыке 2022-2023 гг, мы наблюдаем совершенно иную картину: рынок квартир Москвы переполнен дешевыми новостройками, они разлетаются «как пирожки», однако все что дороже 10-15 млн — уже сложный объект для продажи. Во-первых потому что дорогой, во-вторых потому что покупателей с таким бюджетом очень мало и за каждого из них конкурируют тысячи продавцов.

Что же делать владельцу дорогой квартиры? В хорошем районе, с хорошим ремонтом, но «вторичкой»! Конкурировать с застройщиками бесполезно. Как и с перекупами, риэлторами и прочими посредниками. Отдавать с огромными скидками — тоже не выход. Решение только одно — продавать квартиру самостоятельно. О том, как это сделать выгодно, быстро и безопасно, мы расскажем вам в данной статье.

Можно ли продать квартиру быстро, своими силами и без проблем?

Да, это возможно. Главное – изучить как можно больше информации о таких сделках, проконсультироваться со специалистами. Многое можно узнать и самостоятельно: в интернете сегодня можно найти массу полезных статей и блогов, где вы узнаете о тонкостях сделок с недвижимостью, способах защититься от обмана и мошенничества. Например, на нашем портале.

Правда, согласно статистике, самостоятельная продажа жилья пока что малопопулярна среди россиян: большинство квартир в России выставляются на продажу агентствами недвижимости. В этом случае агент занимается рекламой, ищет покупателей, показывает квартиру, а собственник появляется только тогда, когда нужный клиент найден. Минус данного подхода — такие поиски покупателя могут длиться месяцами и даже годами…

Если вы хотите ускорить процесс и получить максимальную выгоду от сделки, лучше попробовать продать квартиру самому, без риэлтора, либо воспользоваться отдельной услугой агентства: юридического сопровождения сделки. Это значит, что вы сами рекламируете свою квартиру, находите покупателя, а риэлтор сопровождает сделку при подписании договора и в банке. Такая услуга стоит значительно дешевле и гарантирует вам “чистоту” сделки.

Так что если вы не уверены в том, что сможете провести сделку купли-продажи полностью своими силами, можно привлечь опытного риэлтора или юриста на переговорах или финальном этапе сделки.

Самостоятельная продажа квартиры. Что следует учесть?

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, следуйте следующим правилам:

1. Определитесь какова цель продажи квартиры

Если ваша цель – только получение определенной суммы денег, тогда нужно определиться с ценой, собрать все документы и начать рекламировать недвижимость. Однако если ваша цель – купить новое жилье вместо старого, придется спланировать заранее сколько потребуется денег, сколько останется или придется доплатить, а также как вы будете вести взаиморасчеты.

Если вы будете привлекать агентства недвижимости учтите, что они, как правило, берут за свои услуги 2-3% от стоимости квартиры. При обмене комиссия агентов будет составлять около 6% (3% с покупки и 3% с продажи).

Учтите этот процент, если вы захотите купить на вырученные деньги квартиру или дом.

2. Проведение оценки квартиры для продажи

В этом вам помогут объявления в интернете, газетах, СМИ. Обратите внимание на такие доски объявлений, как:

sob.ru;
cian.ru;
Яндекс.Недвижимость;
avito.ru;
domofond.ru.

На этих интернет-ресурсах содержится огромное число объявлений. Найдите там вариант, похожий на ваш, сравните цены. На старте продажи вашей квартиры можно поставить цену чуть выше средней. Если будет спрос на жилье, отлично: вы сможете выгодно продать недвижимость. Если клиентов окажется мало, следует постепенно снижать цену, а при встрече с покупателями — торговаться.

3. Готовим нужный пакет документов

Чтобы правильно продать квартиру самому, нужно заранее подготовить весь пакет документов:

оформляем кадастровый паспорт на квартиру;
проверяем наличие и своевременность оформления технического паспорта;
выписываем всех проживающих;
если квартира покупалась по ипотеке, необходимо подтверждение оценочной стоимости квартиры;
если собственником квартиры является супруг или несовершеннолетние дети, запасаемся согласием супруга на продажу, ситуацию с детьми решаем через органы опеки и попечительства.

Учтите, сейчас покупатели не любят ждать. И предложений квартир вокруг них предостаточно. Поэтому лучше сразу иметь готовый пакет всех бумаг на случай сделки.

4. Проводим рекламную компанию по продаже квартиры

Когда вся документация к будущей сделке готова, можно начинать рекламную кампанию. Рекомендуется разместить объявления в СМИ, газетах, всех сайтах в интернет. По-прежнему весьма результативной является тактика расклейки объявлений на подъездах, на окнах своей квартиры или размещения растяжки (баннера) на своем балконе.

Учтите, что найти покупателя сегодня очень непросто. Рынок переполнен предложениями на продажу. На нашем сайте Nedvio.com мы уже не раз писали о том, как правильно рекламировать свою недвижимость. Если учесть эти советы, вы сможете быстро привлечь внимание большого числа людей к вашему объекту.

5. Проводим предпродажную подготовку квартиры

Ее рекомендуется начать параллельно с запуском рекламы.

Перед тем как показывать квартиру, ее необходимо привести в порядок: вынести старый хлам, ненужную мебель, освежить, почистить. Клиенту будет приятно видеть аккуратный ремонт и ухоженное просторное жилье, где он сможет представить себя полноправным хозяином.

6. Показы и переговоры

В разговорах с потенциальными покупателями подчеркивайте преимущества вашей квартиры, ЖК и района. Однако не переусердствуйте, в противном случае клиент подумает, что вы что-то скрываете.

По этой же причине не следует делать капитальный ремонт перед продажей, особенно если вы продаете недорогую квартиру в спальном районе. Клиенты могут подумать, что вы хотите скрыть какие-либо недостатки (протекающую крышу, грибок на стенах и т. д.) Лучше показать квартиру в удовлетворительном состоянии.

Если вы сделали все необходимые этапы, далее остался последний шаг.

7. Выходим на сделку

Завершающий этап – самый главный. Позаботьтесь о том, кто будет сопровождать сделку, чтобы избежать обмана. Проверка документов, оформление получения аванса – все эти процедуры должны быть под контролем опытного специалиста. Так что на данном этапе обойтись без помощи риэлтора или опытного юриста вряд ли получится.

В любом случае, сопровождение сделки обойдется вам гораздо дешевле, чем весь процесс поиска покупателя через агентство. Безусловно, в этом деле есть масса тонкостей и нюансов. К счастью, к большинству из них можно подготовиться, следуя нижеприведенным советам.

Советы по самостоятельной продаже квартиры

Ниже мы рассмотрим наиболее частые случаи проблем при самостоятельной продаже квартир и способы их решения.

Как правильно продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Сложность таких сделок заключается в том, что их сложнее продать, так как многие покупатели предпочитают не связываться с квартирами с прописанными несовершеннолетним детьми. Все дело в том, что при отсутствии разрешения органов опеки бывший собственник всегда может оспорить свои права через суд. Поэтому, еще до того, как выставить квартиру на продажу, важно получить разрешение органов опеки.

Добиться его не так-то просто. Главным условием является предоставление несовершеннолетним детям равноценного по качеству и площади жилья. Если ваши дети еще и являются собственниками недвижимости, то разрешение органов опеки обязательно для совершения сделки. Если они прописаны или просто проживают в квартире, то разрешение не обязательно, но все же лучше позаботиться о чистоте сделки, дабы у покупателя не возникло сомнений. Так стараются поступать и опытные риэлторы, чтобы обезопасить своего клиента.

Как получить письменное разрешение от органов опеки? Берем справку из паспортного стола о зарегистрированных в квартире собственниках. Родители и несовершеннолетний ребенок (от 14 лет) пишут заявление в органы опеки о продаже старой и покупке новой недвижимости, предоставляют необходимые документы. Ответ дается через две недели, сделка оформляется в Регистрационной палате, после чего может быть разрешен выход на сделку.

Если несовершеннолетний ребенок не является одним из собственников, но прописан в квартире, то на практике опытные риэлторы со стороны покупателя, чтобы обезопасить своих клиентов, просят также предоставить разрешение органов опеки на сделку, которое не является обязательным. Для этого следует собрать документы о том, что несовершеннолетний ребенок будет сразу же прописан в другом месте на сопоставимой или большей площади жилья.

Как правильно продать квартиру в новостройке?

Если вы хотите продать квартиру в строящемся, еще недостроенном доме, это можно сделать по договору о переуступке прав требования. Что подразумевает собой такой договор?

По сути это трехсторонний договор, поскольку здесь еще участвует застройщик новостройки. Его вы обязаны уведомить о том, что передаете все свои права и обязанности перед застройщиком другому лицу.

Интересно ли это застройщику? Разумеется, не очень. Ведь продавая квартиру в этом ЖК, вы, по сути, становитесь его конкурентом. Тем более, если вам удалось купить квартиру дешевле, чем он продает их сейчас. Другое дело — если застройщик уже распродал все свои объемы, в таком случае найти покупателя намного проще (всегда есть тот, кто хотел купить квартиру в новостройке, но не успел).

К сожалению, заключая договор о переуступке прав на квартиру, полностью избежать участия в сделке застройщика нельзя. Придется в любом случае составить дополнительное соглашение к договору долевого участия, и в этом соглашении указать нового владельца квартиры.

Как правильно продать квартиру самостоятельно, купленную на материнский капитал?

Еще сложнее дела обстоят, если при покупке квартиры был использован маткапитал. К сожалению, законодательная база относительно применения маткапитала в России настолько несовершенна, что это приводит к частым случаям мошенничества и оспариванию сделок.

Начнем с того, что согласно закону вы обязаны выделить долю детям в купленной квартире.
Если квартира приобретена в ипотеку, и для ее выплаты был задействован материнский капитал, родители должны выделить детям долю не позднее 6 месяцев после выплаты ипотеки. Однако зачастую, задействовав материнский капитал, родители не выделяют долю детей, стремясь поскорее продать такую квартиру, чтобы не иметь дело с органами опеки и попечительства. В результате выросшие дети теоретически могут оспорить свою долю в квартире. В этом случае родителей могут заставить вернуть государству выплаченный материнский капитал.

Таким образом, если вы решили самостоятельно продать квартиру, при покупке которой был задействован маткапитал, лучше сначала выделить долю в квартире детям, а потом готовить документы на продажу в соответствии с законом.

Вы поступите правильно, если предупредите покупателя о том, что при предыдущей покупке недвижимости был использован материнский капитал, а затем предоставите все документы, подтверждающие законность нынешней сделки.

В этом плане привлечь материнский капитал для покупки квартиры с целью инвестиций непрактично. Продать такую квартиру впоследствии будет непросто, поскольку слова «материнский капитал» способны отпугнуть покупателя. Будьте готовы, что покупатель будет привлекать риэлторов, чтобы проверить историю вашей квартиры. Самостоятельно найти клиента будет очень трудно.

Если вы все-таки решили рискнуть, постарайтесь всячески документально уверить его, что материнский капитал был использован законно, и это действительно должно быть правдой.

Что делать, если один из собственников прописан в квартире и он против ее продажи?

Если один из собственников против продажи, но прописан в квартире и имеет долю, нужно предложить ему выкупить продающуюся долю, уведомив второго собственника об этом письменным извещением. Если через месяц собственник, выступающий против продажи, не выкупает вашу долю, вы можете абсолютно законно продать свою долю в квартире без согласия второго собственника.

Есть еще один обходной путь — продажа своей доли через договор дарения. Однако в этом случае возникает множество рисков потерять собственность, поэтому такие сделки желательно проводить только наняв опытного юриста.

Как правильно продать квартиру на первом этаже?

Так исторически сложилось, что российские покупатели не любят квартиры на 1-ом этаже. И продать их достаточно трудно, и стоят они, как правило, на 10-15% дешевле других этажей.

Почему это происходит? Считается, что такая недвижимость таит в себе опасность кражи, особенно если дом находится без охраны, она чаще подвергается затоплениям соседями, вся грязь и неприятные запахи с улице здесь более слышны. Поэтому на вторичном рынке покупатели, в основном, предпочитают брать квартиры на средних и высоких этажах.

Как же тогда продать квартиру на первом этаже? И продать ее выгодно? Все просто — определите портрет покупателя, тех, кому будет интересна такая недвижимость. Например:

Пожилым людям, потому что им тяжело подниматься без лифта;
Предпринимателям под магазины и офисы (особенно в проходных местах);
Многодетным семьям (если окна выходят в двор, на детскую площадку) и т. д.

Учтите: продать квартиру на 1-ом этаже покупателям других категорий будет чрезвычайно сложно. Вам придется идти на скидки, уступки и не факт, что вы их сможете заинтересовать. Напротив, пенсионерам, многодетным или коммерсантам вы можете смело описывать преимущества своего предложения и даже не сбавлять цену (!). Ведь вы знаете, что именно такая недвижимость им и нужна.

Если же ваша квартира на первом этаже находится неудачно (с видом на трассу, окна низко от земли и т. п.), и вы об этом знаете, попробуйте в переговорах с клиентом сместить его внимание на преимущество вашего дома: близость транспортной развязки, метро, магазинов и т. д.

Если звонков по объявлению совсем нет, ищите информацию и запросы от организаций, которым нужно помещение на первом этаже в вашем районе, повесьте растяжки на окнах и балконах, если ваше жилье находится в проходном месте – это весьма действенная реклама.

Как продать неприватизированную квартиру?

Такие квартиры имеют особый статус, и согласно закону, проводить сделки купли-продажи с неприватизированным жильем в принципе невозможно.

Что же делать в таком случае? Самый действенный путь – обменять неприватизированную квартиру на другую неприватизированную, хотя на деле такую сделку провести довольно сложно. Если вы решились на обмен, учтите, что жилье должно быть пригодно для проживания, иначе вам откажут в обмене.

К тому же учтите, что большинство покупателей боятся связываться с неприватизированной недвижимостью. Поэтому, если вы хотите продать такую квартиру быстро, лучше ее сначала приватизировать, а затем осуществлять куплю-продажу или обмен.

Как правильно продать ипотечную квартиру (в ипотеке)?

Это достаточно хлопотная процедура. Следует быть готовым к тому, что процесс продажи квартиры в залоге банка может быть длительным, поэтому нужно запастись терпением. Другая сложность реализации ипотечных квартир заключается в том, что банки, как правило, применяют различные уловки, например, налагают большие штрафы — все для того, чтобы клиент передумал продавать недвижимость.

Рассмотрим несколько вариантов, как можно быстрее продать ипотечную квартиру:

Вариант первый: покупатель полностью выплачивает ипотеку за продавца и получает квартиру без обремений. Для этого необходимо нотариально заверенное подтверждение банка, что ипотека погашена. Затем в Росреестре происходит регистрация передачи прав собственности;
Вариант второй: Все то же самое, но с активным участием банка. Он может помочь вам оформить документы и сопроводить сделку: банк открывает депозитный счет, покупатель вносит туда сумму кредита, банк подает сведения и запрос на переоформление права собственности в регистрационную палату;
Вариант третий: В этом случае происходит переоформление кредитных документов на нового заемщика, т. е. покупатель приобретает не квартиру, а ипотеку на нее;
Вариант четвертый: Покупатель выплачивает кредит (авансом за квартиру) за продавца, не оповещая об этом банк. Далее происходит обычная передача права собственности. Однако данный способ — самый рискованный для покупателя, ведь задолженность у продавца может составлять приличную сумму. Поэтому найти покупателя на ипотечную квартиру по такой схеме крайне сложно.

Какие документы нужны для продажи квартиры, купленной в ипотеку?

Предварительный договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом квартиры;
Документ, подтверждающий одобрение будущей сделки банком;
Затем заключается трехсторонний договор купли-продажи квартиры.

После того, как деньги поступили на счет банка, проводится регистрация договора, продавец забирает деньги и пишет расписку, что сумма им получена в полном объеме. Продавец обязан выписаться из квартиры и освободить помещения.

Вообще продажа ипотечных квартир в России — не редкость. Сегодня многие крупные банки имеют собственные базы данных, в которых фиксируются квартиры, продающиеся за долги. Таким образом банки сами ищут покупателей.

Разумеется, ждать от банка хорошей цены за свою квартиру не стоит. Как правило они выставляют их на продажу по ценам ниже рынка, но не ниже суммы долга.

Как правильно продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Продать квартиру по военной ипотеке можно кому угодно, если ипотека погашена и квартира не обременена залоговым правом на проживание в ней третьих лиц. В противном случае понадобится разрешение банка и Министерства обороны. Без этих бумаг продать недвижимость нельзя.

Как продать квартиру в ипотеке, если супруги находятся в разводе?

Если супруги находятся в разводе, а ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, спор решается только через банк, которые выступает третьей стороной. При этом можно решить вопрос двумя путями:

Разделение долга через суд. После оформления развода, супруги обращаются в суд и информируют об этом банк: суд может заставить банк переоформить ипотеку на кого-либо из супругов или продать квартиру для погашения долга;
Разделение долга поровну. В этом случае выплаченная сумма по ипотеке делится пополам, а кредитный договор оформляется отдельно на каждого из супругов;
Продажа обоих долей новому покупателю. В этом случае квартира продается целиком, а вырученные деньги делятся пополам между супругами;
Оформление ипотечного долга на одного из супругов. То есть весь долг один из супругов берет на себя, а другой выплачивает ему компенсацию ежемесячно или ежеквартально.

Очевидно, что продажа ипотечной квартиры супругами после развода — непростая задача. И в большинстве случаев она невозможна без привлечения третьей стороны: ей выступает или сам банк, либо суд.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом еще сложнее. Дело в том, что в этом случае необходимо полностью погасить кредит и предоставить детям долю в недвижимости. Лишь после этого можно начинать искать покупателя на квартиру.

Согласно российским законам, при покупке жилья через маткапитал, несовершеннолетние дети автоматически становятся его собственниками. Если квартира еще приобретается через ипотеку, то тут еще возникает 4-я сторона: банк.

Провести такую сделку самостоятельно, без помощи опытных риэлторов, юристов практически невозможно. Тем более, что при неправильном оформлении, купля-продажи такой недвижимости легко оспорима в суде. Так что если вы хотите продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал самостоятельно, мы рекомендуем сначала полностью выплатить кредит, затем оформить доли детей, а уж потом заниматься продажей.

Как ускорить продажу квартиры?

На рынке Москвы есть квартиры, которые продаются годами. Как же не попасть в такую ситуацию?

Для того, чтобы найти быстро покупателя, нужно заранее предусмотреть, чтобы у вашей квартиры были:

приемлемая цена;
аккуратный вид;
отсутствие обременений;
заранее подготовленные документы.

Как показывает практика, выполнение только этих 4 рекомендаций сокращает сроки продажи жилья на несколько месяцев.

Заключение

Таким образом, продать квартиру самостоятельно можно, если подойти к вопросу с настойчивостью, внимательностью, уделять достаточное количество времени на анализ ситуации и изучение тонкостей, и, самое главное, правильного оформления всех бумаг. Вам также пригодятся все советы, которые дают опытные риэлторы на нашем сайте и других известных интернет-порталах.

При подготовке документов на сделку основное внимание следует сосредоточить на том, кто прописан в квартире и как сделать так, чтобы поскорее выписать проживающих. Это особенно важно, если в квартире прописаны или являются собственниками дети. Также следует оформить разрешение от других собственников или супруга, а также выписать всех прописанных в квартире людей.

При таком грамотном и внимательном подходе, учитывая вышеописанные рекомендации, у вас получится продать квартиру быстро и выгодно.

Как продать квартиру самому, быстро и без проблем в 2024 году? на сайте Nedvio