Как проводить осмотр коттеджа, загородного дома перед покупкой? на сайте Nedvio

Покупка готового загородного дома — это довольно сложный и кропотливый процесс, требующий от покупателей не только наличия определенных знаний и навыков в области строительных норм, но и внимательности.

Сегодня, многие продавцы, устав ждать сделки месяцами и годами, могут идти на самые разные ухищрения и уловки, чтобы представить свою недвижимость в самом лучшем, выгодном свете, предоставляя порой недостоверную, не соответствующую действительности информацию.

Поэтому важно идти на встречу с такими продавцами, так как сказать: «во всеоружии».

Вообще, лучше всего, отправляться на просмотр дома с человеком, как минимум, разбирающимся в строительстве, желательно имеющим профильное образование. Можно также пригласить квалифицированных специалистов (из фирм занимающихся стройнадзором) или нанять представителя компании для проведения строительной экспертизы, заключающейся в комплексной оценке здания, всех его несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных сетей.

Для чего нужна строительная экспертиза?

Оценка технического состояния недвижимости включает в себя следующие виды работ:

1. Досконально обследуется фундамент жилого здания, оценивается его пригодность для эксплуатации, а также выполнение всех норм и требований при его возведении;
2. В обязательном порядке оценивается прочность стен и перегородок, проводится проверка несущих конструкций на их целостность;
3. С целью определения наличия дефектов, проблем с герметичностью, осуществляется осмотр дверных и оконных проемов;
4. Проводится осмотр кровельного полотна, герметичности стыков на крыше и установленной водосточной системы;
5. Осуществляется оценка работоспособности всех инженерных систем и коммуникаций, в том числе проверяется работа системы вентиляции;
6. Проверяется качество отделки, какие материалы использовались;
7. Проводятся замеры радиоактивного, шумового, электромагнитного излучения.

По окончанию проверочных работ, специалистами выдается соответствующее заключение либо акт, где указываются все недостатки, и предоставляются рекомендации по их устранению. В рамках составления дефектного акта, дается приблизительная оценка стоимости работ и материалов, которые потребуются для устранения выявленных дефектов.

Проверка документов при осмотре дома

Проводить самостоятельную оценку и проверку дома следует тщательно и всесторонне. В первую очередь, это касается юридической чистоты документов на недвижимость.

Благодаря развитию Интернет, сегодня многие данные можно получить, просто зная точный адрес дома, а также кадастровый номер земельного участка. Данная информация проверяется по базе данных Росреестра (rosreestr.ru).

Если продавец категорически отказывается предоставлять кадастровый номер земельного участка, либо адрес дома — в таком случае, лучше отказаться от приобретения, сделав выбор в пользу объекта, владелец которого ничего не скрывает от потенциальных покупателей.

В обязательном порядке изучаются документы, подтверждающие право собственности на загородный дом и участок. Продавец должен иметь при себе эти документы и показать вам для ознакомления.

Паспорт жилого объекта и правоустанавливающие документы желательно изучить уже при первом осмотре коттеджа. Еще лучше, если продавец сможет сразу предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и другим платежам.

В обязательном порядке, следует изучить документы продавца документы на земельный участок. Их всего два:

1. правоустанавливающий документ, указывающий основания, согласно которым собственник владеет землей (к примеру, это может быть постановление о выделении земельного участка; свидетельство, подтверждающее право наследования участка; решение суда либо договор купли-продажи и т.д.);
2. владелец должен предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок.

С осторожностью, следует отнестись к домам и участкам, который собственник получил в качестве наследования. Особенно если это наследство по завещанию, а не по закону.

Чтобы уточнить все нюансы перехода прав в таком случае, достаточно изучить Свидетельство на право наследования – в документе пункт «Тип передачи в наследство» будет обязательно указана интересующая формулировка.

Вообще, специалистами по недвижимости, наиболее пристально изучаются документы передачи недвижимого имущества по завещанию, если прошло менее 3-х лет с момента вступления прав в наследство, а также ситуации, когда недвижимость была приобретена меньше трех лет назад и уже выставлена на продажу.

При покупке земли, переданной собственнику по наследству, а также в ситуациях, когда владелец реализует земельный участок буквально сразу же после его приобретения, потенциальный покупатель должен истребовать расширенную выписку из ЕГРН.

Как проводится визуальный осмотр дома перед покупкой?

После того, как коттедж вам понравился визуально, и подходит по остальным характеристикам (площадь, количество комнат, планировка и т.п.), а также проверены все документы, рекомендуется еще раз более тщательно осмотреть все его конструкции.

1. Осмотр несущих стен и фундамента

С фундамента начинается любой дом. Поэтому обязательно следует провести, как минимум, визуальную оценку этой части здания.

Если в фундаменте видны трещины — это должно насторожить, так как при правильной технологии строительства, их быть не должно. Также фундамент, в нижней его части, не должен быть мокрым, покрытым плесенью.

Отойдя на расстояние в 10-15 метров, можно визуально оценить положение дома по уровню земли – если здание кажется накрененным, значит, есть огрехи в возведении фундамента, а это чревато возможными проблемами с эксплуатацией в будущем.

2. Как осматривать окна и дверные проемы?

Проверять следует каждое окно и дверь – все конструкции должны без проблем открываться, без усилий, нажимов и скрипов, не иметь визуальных перекосов. Чтобы убедиться в правильной установке элементов, можно воспользоваться строительным уровнем, проверив им вертикаль и горизонталь.

Особо стоит присмотреться к стенам в домах из клееного бруса. Такие конструкции, через два-три года после возведения, часто дают усадку. Если объект приобретается напрямую от застройщика, последним гарантирован сервисный осмотр в течение нескольких лет, после сдачи дома. Важно убедиться в этом обязательстве, которое должно быть четко прописано в договоре.

Приемка и визуальная оценка здания, еще на этапе его строительства – это ощутимый «бонус» для покупателя, который может провести детальный осмотр каждого конструктивного элемента. К примеру, уже после сдачи объекта, подрядчик может запретить вскрывать обшивку стен, чтобы оценить качество проведенных строительных работ.

3. Как осмотреть кровлю?

Проверка состояния кровли – это, пожалуй, самый проблематичный этап оценки коттеджа, при первичном осмотре. Самостоятельно его выполнить вы не сможете. Для этого нужны лестница, снаряжение, специальные инструменты и навыки.

Еще можно оценить качество постройки крыши, проверив влажность воздуха в помещениях. Также можно прощупать доски, которыми подшита кровля. Если они слишком влажные, либо видны следи плесени и грибка — все это указывает на некачественную стройку и нарушение естественной циркуляции воздуха.

4. Проверка работоспособности всех коммуникаций

Это тоже довольно сложно, при первичном осмотре коттеджа. Да, вы можете попросить владельца включить свет, воду из под крана, смыть унитаз. Но проверить их изношенность и правильную сборку, без специалистов вы не сможете.

Еще одной проблемой, является проверка работоспособности систем отопления. Если вы смотрите дом в теплые месяца года, то оно, очевидно, выключено или работает на минимальную мощность. Поэтому есть некоторый риск, что зимой могут быть сюрпризы…

Тут есть собственно два варианта подстраховаться, если вы не хотите заказывать строительную экспертизу:

• Проверить дом тепловизором (он покажет все источники потери тепла);
• Отложить покупку понравившегося варианта до осени-зимы.

Покупка загородного дома в холодное время года имеет свои преимущества, так как:

1. можно без проблем осуществить проверку отопительной системы (включить все радиаторы отопления, теплые полы);
2. оценить качество установленных окон и дверей (микроклимат в помещениях, наличие либо отсутствие конденсата на стеклах);
3. провести, с использованием тепловизора, оценку зон холода и частей дома, через которые выходит тепло.

Это особенно важно, если вы планируете купить дачу или коттедж, построенных из недорогих стройматериалов. Так как, если собственник изначально экономил, и строил их дом для проживания только в теплые месяцы — вы сразу заметите многие проблемы, сможете оценить и понять энергоэффективность здания и его потенциал для проживания в холодное время года.

Покупка недвижимости — это всегда некоторый риск, а покупка загородного дома — вдвойне. Мы рекомендуем вам получить как можно больше информации о технологиях строительства и особенностях частной недвижимости (например, на нашем сайте). Обладая знаниями, на что следует обратить внимание при проверке дома, вы сможете обезопасить себя от приобретения объекта с недостатками, и сэкономить, по разным оценкам — от 20 до 40% бюджета в будущем, на их устранение.