Кредиты под залог участков. Что это такое? В чем их плюсы и минусы? на сайте Nedvio

В отличие от многих приобретений, которые мы совершаем в течение жизни, земля является ценным активом, который можно использовать как залог в банке для получения кредита. Так почему бы этим не воспользоваться?

Давайте рассмотрим в чем особенности таких кредитов, в чем их плюсы и минусы и стоит ли вообще с ними связываться.

В чем отличие кредитов под залог участка от обычных?

В отличие от обычного (потребительского) кредита, при оформлении займа под залог участка, подтверждением вашей платежеспособности являются не ежемесячные доходы, а недвижимое имущество (в данном случае — земельный участок). Если вы выплатите кредит и все проценты, он останется у вас, в противном случае — банк может изъять земельный участок для погашения долга.

Другое отличие кредитов под залог участка от обычных займов заключается в том, что их дают на более долгий срок, и по меньшей процентной ставке. Все это благоприятно сказывается на размере ежемесячного платежа. Говоря простыми словами: выплачивать такой кредит легче, чем другие.

Под залог участка можно оформить кредит на большую сумму: до 5-8 млн. рублей. Однако она не должна быть больше 75% от оценочной стоимости участка. Меньше взять можно, больше — нельзя.

Какие участки могут быть приняты в качестве залога?

Первый и основной критерий — ликвидность участка. У каждого банка есть свое понимание ликвидных участков. Для одних важно, чтобы он был только ИЖС, для других — находился не дальше 30 км от города, для третьих — чтобы у него была прозрачная история собственности.

Ликвидность земельных участков интересует банки потому, что это напрямую влияет на скорость его возможной продажи, в случае если вы по каким-либо причинам не сможете выплачивать кредит. И, как показывает опыт, более половины всех участков банки не принимают в качестве залога именно по этой причине, и потому отказывают в выдаче такого займа.

Еще одним важным критерием для получения такого кредита является, безусловно, цена земельного участка. К сожалению, из-за кризиса и неопределенности на рынке в последние годы, наблюдается высокая волатильность (колебания) цен земельных участков. Поэтому определить справедливую стоимость на данный актив непросто, но, как вы понимаете, очень часто банк трактует цену в свою пользу и она далека от рыночной.

В целом оптимальный «портрет» земельного участка, чтобы он был принят в качестве залога банком, может выглядеть так:

• категория земли — ИЖС;
• площадь — от 10 до 50 соток;
• стоимость — от 500 тыс. до 5 млн. руб.;
• расположение — рядом с магистралями, населенными пунктами, до 30-50 км от города (чем ближе, тем лучше);
• коммуникации — в идеале газ, вода, канализация, минимум — электричество;
• документы — участок должен быть зарегистрирован в Росреестре, размежеван, по справке ЕГРН на нем не должно быть обременений и сервитутов;
• собственник участка — 1 человек.

Какие требования к заемщикам?

Как правило, для оформления кредита под залог участка, банки предъявляют следующие требования к заемщикам:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 года до 75 лет (на момент завершения срока кредитования);
• есть постоянный источник дохода (можно подтвердить выписками со счетов);
• наличие в собственности земельного участка.

Крайне важный момент — единоличное владение участком и отсутствие по нему судебных и наследственных дел. Как показывает опыт, очень часто заемщики имеют в качестве совладельцев супругов, родственников или третьих лиц. Как нетрудно догадаться, все это понижает шансы на получение кредита.

Теоретически получить согласие всех собственников несложно, все это можно заверить нотариально. Однако, в отличие от поручительства, в кредитах под залог земли банки более требовательны к третьим лицам (например, если совладельцем земли является пенсионер — они могут выдать отказ).

В остальном кредит под залог участка получить проще, чем любой другой. Некоторые банки даже не требуют предоставления справки с работы, достаточно выписки из ПФР (которую можно получить на госуслугах), а всю занимаемую сумму отправляют обычным переводом на банковскую карту.

Можно ли остаться без участка, оформив кредит под залог?

Теоретически это возможно, хотя такие ситуации случаются крайне редко на практике. У банка нет цели завладеть вашим участком, так как для него это непрофильный актив. Что важно для банка в первую очередь — это регулярные выплаты.

Важный момент: при оформлении кредита под залог земли, вы можете продолжать пользоваться участком как захотите. Вы можете начать строить на нем на кредитные деньги свой дом или сдать участок в аренду. Вы продолжаете полноправно владеть своим имуществом. Единственные ограничения: участок нельзя продать или подарить без одобрения банка.

Даже если вы по каким-либо причинам перестанете платить по кредиту, банк сначала пришлет предупреждение, затем станет начислять пени и штрафные комиссии (которые можно погасить) и только в случае неуплаты всех платежей (основного долга, процентов, комиссий и пеней), он обратится в суд. Реализация залогового земельного участка — это крайняя мера. Банки идут на нее только в крайнем случае, если должник злостно уклоняется от выполнения своих обязательств.

В некотором смысле ограничение суммы кредита в 75% от рыночной стоимости участка является страховкой для обеих сторон. В случае форс-мажорных ситуаций и вынужденной продажи участка, вы не останетесь еще должны банку, а сама кредитная организация гарантированно вернет свои заемные деньги.

Для того, чтобы стороны могли защитить себя от форс-мажорных и других непредвиденных обстоятельств, при оформлении кредита под залог участка, имущество еще страхуют от пожара, затопления, разрушения в случае других природных стихий. Кроме того, оформляется полис титульного страхования — это страховка на случай утраты права собственности на залог.

Стоит ли связываться?

Если вы уже брали кредиты и возвращали их, то кредит под залог участка не станет для вас чем-то новым. Все те же договора (кредита, залога и др.), все те же аннуитеты, страховки, проценты…

Однако у кредита под залог участка все же есть свои особенности и преимущества. И самое главное из них — превращение вашей недвижимости из пассива в актив. Сегодня многие люди владеют земельными участками, они покупали их с разными целями, но в период кризиса они просто простаивают без дела, плюс требуют расходов (те же налоги).

Еще одно несомненное преимущество — сумма и срок кредита. В отличие от простых займов, суммы и сроки кредитов под залог недвижимости ощутимо большие, сравнимые с ипотечными. Однако, в отличие от ипотеки, займы под залог — нецелевые, то есть вы можете использовать заемные деньги по своему усмотрению.

Из существенных недостатков займов этого типа можно отметить низкую вероятность одобрения кредита (как показывает опыт, большинство земельных участков по заявкам банки признают неликвидными) и необходимость оплачивать страховые полисы на имущество. Последние стоят недешево, хотя это несколько компенсируется более низкой процентной ставкой. Плюс надо не забывать, что вы рискуете своим имуществом, в случае невыплат банку.

Поэтому однозначно ответить на вопрос: «Стоит ли связываться?» мы не можем. Как с любым кредитом, здесь все индивидуально. Но то, что этот банковский продукт будет однозначно удобным для многих людей, кто купил участок, но так и не начал на нем строительство или другую деятельность — в этом мы совершенно уверены.