Какой дом лучше выбрать? Новостройку в поселке или вторичку от частника? на сайте Nedvio

О явных преимуществах жизни за пределами большого города еще несколько лет назад говорили и писали весьма активно. Сейчас эта тема не столь популярна, поскольку все уже давно стало ясно: лучше загородного дома может быть только другой загородный дом.

Именно поэтому многие горожане покупают участки под строительство или готовые коттеджи, многие из которых уже имеют солидную историю. Идеальный вариант — загородный дом недалеко от города, чтобы можно было каждый день без труда ездить на работу, а вечером возвращаться в свое уютное семейное гнездышко.

Как и в черте города, загородную недвижимость можно купить как на первичном, так и на вторичном рынке. Сегодня мы поговорим о том, какой вариант лучше: покупка только что построенного дома или уже отремонтированного и обжитого, на «вторичке».

Первичный и вторичный рынок загородной недвижимости: главные особенности и отличия

Для тех, кто еще не очень хорошо представляет себе, что такое «первичка» и чем она отличается от «вторички». Первичным называют обязательно новое жилье, которое еще не имело владельца. На практике такие дома, коттеджи, таунхаусы покупают еще на стадии строительства. Или, как вариант, готовые объекты непосредственно от застройщика. Но в любом случае это новостройки.

Вторичный рынок, как это уже можно понять, исходя из самого термина, объединяет все предложения от владельцев загородной недвижимости. То есть дома эти не новые. Ну или относительно новые. Как бы то ни было, вторичные коттеджи уже сколько-то лет верно прослужили своим хозяевам, которые по каким-либо причинам решили продать свое жилье.

Казалось бы (и так полагают многие неопытные покупатели), лучше купить новый дом, чем старый. Такое решение и в самом деле может оказаться наиболее рациональным и взвешенным.

Но не все так просто, как этого бы хотелось покупателям и инвесторам. В покупке домов на первичном и вторичном рынке есть очень много тонкостей, которые просто необходимо учитывать как при принятии решения, так и при выборе лучшего для себя предложения. Обо всех этих тонкостях и пойдет речь дальше.

Покупка первички в коттеджных поселках

Стать владельцем нового загородного коттеджа можно четырьмя способами:

1. покупка участка в коттеджном поселке под строительство без подряда и последующее возведение на нем дома собственными силами;
2. выбор участка без подряда плюс работа наемной бригады;
3. приобретение земли с подрядом и строительство на нем силами застройщика;
4. покупка новостройки (на стадии строительства или под ключ) в одном из хороших коттеджных пригородных поселков.

По первому пункту вопросов возникает очень много. Мало кто из горожан способен своими силами (с привлечением ближайших родственников и верных друзей) построить новый дом так, чтобы он полностью отвечал самым строгим запросам семейства. Ну разве что если глава семьи — профессиональный строитель и имеет достаточно времени, чтобы работать на своей личной стройке.

К тому же придется заниматься организационными делами вроде поиска и доставки нужных материалов, а это тоже доступно не каждому.

Иное дело — заказ «профессиональной» бригады из стран ближнего зарубежья. Они в большинстве своем, конечно, не профессиональные строители (это могут быть простые учителя или даже филармонические артисты, выбравшие столь оригинальный способ проведения отпуска), но в составе бригады обязательно есть хотя бы один знающий человек, и они имеют какой-то опыт.

Так что со строительством дачного домика или небольшого коттеджа без особых изысков справятся, но более серьезный проект поручать им не стоит. Равно как и «талантливым одиночкам», умельцам из народа.

Как вариант, можно купить участок с подрядом — в этом случае профессиональные строители на нем построят коттедж по выбранному заказчиком проекту.

Лучший, наиболее рациональный вариант обзаведения первичной загородной недвижимостью — строящийся или уже построенный дом в коттеджном поселке. Хотя, разумеется, окончательный выбор — за тем, кто желает стать первым владельцем нового дома.

Первичная недвижимость за городом: варианты приобретения

Итак, вы решили купить новый дом. Сейчас большая часть загородной первички — это жилые объекты в коттеджных поселках. И неважно, относятся они к элитной категории, к среднему классу или попроще. Приобрести дом можно либо полностью готовый к заселению (как вариант, с необходимостью ремонта), либо на стадии строительства.

Покупка строящегося объекта считается более выгодной, поскольку цена квадратного метра такой недвижимости заметно ниже рынка, а потому она будет расти. Вложив деньги на самых ранних стадиях строительства можно, таким образом, выиграть до 20-30% от стоимости, что впоследствии может благоприятно сказаться на результатах продажи. К тому же можно будет как-то контролировать ход строительства и вносить изменения в проект.

Но этот вариант имеет и недостатки:

• необходимость ждать окончания строительства — то есть вариант решительно не подходит тем, кто желает заселиться в новый дом как можно скорее;
• возможные срывы сроков строительства застройщиком;
• возможное банкротство строительной компании — тут можно даже потерять деньги.

Вот почему приобретение готового дома многим представляется куда более интересным вариантом. Правда, обойдется такая сделка дороже, но зато новоселье можно справить сразу, как только завезли и расставили мебель по своим местам. Или — после не особенно продолжительного ремонта.

Основные плюсы первички за городом — в сравнении с минусами

Многие горожане, решившие приобрести загородную недвижимость, единственно возможным объектом для своего внимания видят только первичный рынок. Это и понятно — преимуществ такого решения очень много. Рассмотрим их по порядку:

• многие коттеджные поселки располагаются в местах с благоприятной экологической ситуацией и хорошей транспортной доступности;
• нередко поселки имеют огороженную территорию и охрану;
• в поселках создается нужная инфраструктура — ее состав зависит от категории;
• дома строятся по современным проектам, с использованием проверенных материалов и технологий;
• огромный выбор проектов — есть возможность подобрать для себя вариант, наиболее полно отвечающий требованиям семьи;
• юридическая чистота сделок — новый коттедж еще не имеет истории перехода собственности, а потому случаи мошенничества чаще всего исключаются;
• новые коттеджи идеально приспособлены для отдыха, работы и проживания.

Недостатки первичка тоже имеет. О возможной задержке сроков строительства мы уже говорили. Вот еще несколько возможных проблем:

• затрудненный выбор местоположения — коттеджные поселки есть не во всех районах области;
• влияние на стоимость дома маркетинговых ухищрений застройщика;
• более высокие цены в целом по сравнению со вторичным рынком;
• появление задержек с вселением;
• возможно проявление недостатков строительства и инженерного обеспечения через некоторое время;
• возможное отставание введения в эксплуатацию ливневой канализации, подключения к магистральному газу, поселковой канализации, объектов инфраструктуры.

Первичная загородная недвижимость, как видим, имеет как положительные, так и явно отрицательные стороны. Поэтому к выбору варианта нужно отнестись очень серьезно.

Особенности вторичной недвижимости

К объектам вторичного рынка традиционно относят дома и коттеджи, которые продаются от частных лиц и собственников. Таких объектов всегда очень много, только в Подмосковье их более 10.000!

В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок «загородки» сложно назвать организованным. Сделки купли-продажи могут осуществляться как собственниками самостоятельно, то есть без участия посредников, так и через профессиональные агентства недвижимости.

Другая особенность вторичного рынка загородной недвижимости — огромный ценовой разброс. То есть в наличии как весьма бюджетные предложения, так и дорогостоящие особняки с полным инженерным благоустройством.

Чем хороша и чем плоха вторичка?

Многие покупатели, желая приобрести загородный дом, обращают внимание только на предложения вторичного рынка. Самое главное его преимущество видится в возможности найти вариант, наиболее полно отвечающий требованиям, предпочтениям и пожеланиям покупателя по множеству параметров:

• местоположение;
• цена;
• уровень благоустройства;
• инфраструктура населенного пункта;
• ближайшее окружение и многие другие.

Вторичное жилье имеется практически повсеместно, а потому можно искать его целенаправленно, в зависимости от района, в который семья желает переехать. О первичке же этого сказать никак нельзя. Есть у вторички и другие серьезные преимущества:

• вторичные дома располагаются в населенных пунктах, имеющих готовую, иногда весьма развитую инфраструктуру;
• коттедж чаше всего выставляется на продажу полностью обжитым, с выполненным ремонтом;
• земельный участок, на котором стоит дом, хорошо обустроен, земля облагорожена, имеется сад и огород;
• возможность заселиться сразу после совершения сделки.

Недостатки у этого варианта тоже имеются. Главный из них — дом уже не новый, соответственно, прослужит меньше, может потребоваться ремонт. Хотя продаются и почти новые коттеджи, построенные всего несколько лет назад.

Важно иметь в виду, что коттеджи и таунхаусы, продающиеся на вторичном рынке, могут быть далеко не в лучшем техническом состоянии. В основном покупатель вторичного жилья сталкивается с изношенными коммуникациями, проблемами с элементами конструкции, а потому всегда должен быть готовым к тому, что потребуется серьезный ремонт. Вполне возможны и ситуации, когда продавец за косметическим ремонтом скрыл серьезные дефекты вроде треснутых стен и фундаментов.

И еще одна важная деталь, которую следует учитывать. Имеющаяся отделка, пусть даже хорошо выполненная и новая, особенности планировки участка, ограждение могут не устраивать покупателя. Поэтому приходится либо привыкать к этим особенностям, либо все переделывать на свой вкус.

И самый важный недостаток вторички — нужно очень внимательно относиться к юридическим вопросам. А потому рекомендуется участие агентов по недвижимости, которые проверят историю объекта, выяснят его юридическую чистоту, наличие каких-либо обременений, составят не допускающий двусмысленного толкования договор, помогут правильно оформить и провести сделку, а также избежать подводных камней и не опасаться сюрпризов в будущем.