Отмена ДДУ. Как теперь будут продаваться новостройки? Проектное финансирование и эскроу счета на сайте Nedvio

Последние 15-20 лет главным источником финансирования для застройщиков (девелоперов) были деньги покупателей. Это взаимовыгодная схема, по которой покупатели выступали, по сути, инвесторами новостройки и покупали недвижимость по более низкой цене, а застройщики, в свою очередь, имели доступ к фактически беспроцентному источнику финансирования.

Предыстория проблемы. Почему отменили ДДУ?

Схема покупки новостройки «на этапе котлована» со временем стала очень популярна. Даже слишком, что вызвало определенные спекуляции на рынке недвижимости. После серии нескольких скандалов с недостроями и мошенничеством с деньгами покупателей, появился закон 214-ФЗ, который ввел понятия «ДДУ» (договор долевого участия), «дольщик», а с ним — обозначил его права и обязанности.

Согласно ДДУ, покупатель передавал деньги непосредственно на счет компании, которая строит дом, и ждал сдачи объекта в эксплуатацию. Данный договор подлежал обязательной государственной регистрации. Если строительство велось по плану, то клиент получал жилье, а строители – прибыль. А вот если у застройщика возникали проблемы, то покупатели могли рассчитывать на достройку объекта другим девелопером или возврат денег с компенсационного фонда.

Несмотря на то, что после введения закона ФЗ-214 сделки по покупке новостроек стали более безопасными, он не смог избавить рынок от «обманутых дольщиков».

В 2017 году правительство ужесточило требования для застройщиков. Для того, чтобы начать строительство, они должны были предоставить одну из следующих гарантий:

1. Поручительство банка (почти не использовалось);
2. Страхование строительства;
3. Перечисление денег в Компенсационный фонд долевого строительства;
4. Расчеты через Экскроу-счета.

Однако проблему обманутых дольщиков решить не получилось. Во всех крупных регионах России то и дело возникали случаи обмана покупателей застройщиком. Банкротство одного из крупнейших девелоперов Подмосковья — Urban Group в 2018 году (в портфеле которого было 2.137 млн. кв. м. жилой недвижимости, 2-ое место по объему продаж квартир или 10% от всего рынка) стало «последней каплей». Государству пришлось снова вмешаться.

Согласно президентскому указу, начиная с июля 2018 года, у девелоперов осталось только два способа обеспечить гарантии по договору долевого строительства: взносы в компенсационный фонд и счета экскроу. А, начиная с 01 июля 2019 г. останется только последний вариант. Рассмотрим его подробнее.

Продажа новостроек с 2019 года: проектное финансирование и эскроу счета

Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?

Эскроу-счет (от англ. escrow) – это специальный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства, и которые не могут быть использованы, вплоть до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств сторонами.

По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.

Очевидно, что данная схема позволит еще больше защитить покупателей новостроек и дает им больше гарантий, что дом будет достроен и сдан. Как только деньги внесены на экскроу-счет, ни депонент, ни застройщик не могут распоряжаться ими, а банк выступает гарантом выполнения заключенного договора. Деньги на счет застройщика переводятся лишь после того, как он выполнил все свои обязательства.

В чем отличие эскроу от проектного финансирования?

Проектное финансирование – это механизм привлечения денег застройщиками, при котором погашение выданных банком средств, происходит только за счет денежного потока, генерируемого проектом. 

Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.

Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.

Как оформляется сделка по новым правилам?

1. Сначала покупатель и застройщик оформляют договор, в котором прописано, что оплата за недвижимость в новостройке будет осуществлена с использованием эскроу;
2. Затем договор регистрируют в Росреестре, это занимает 9 дней;
3. На следующем этапе подписывают договор на открытие счета в банке. На это уходит 3 дня.

Какие есть нюансы и особенности сделок через эскроу-счета?

Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.

Согласно новым правилам, вводимых с июля 2019 года, инвестируя в новостройку на этапе строительства — просто так вернуть деньги, «передумать» уже будет нельзя.

Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.

С какого срока новостройки можно будет купить только через эскроу-счета?

Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.

Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.

Какие плюсы и минусы несет новый закон?

Любое изменение правил и законов несет свои плюсы и минусы для продавцов и покупателей недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Для покупателя:

Самый главный плюс новой системы расчетов – это надежность. Теперь даже если девелопер обанкротится, можно будет вернуть свои деньги. Также не нужно больше проверять надежность застройщика (теперь это будет задача банков).

Тем не менее, эта схема «таит в себе» и новые риски для покупателей:

1. Все деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Правда максимальная сумма страховки — всего 10 млн. руб. И если в регионах такого лимита вполне достаточно на покупку практически любой недвижимости, то покупатели коттеджей и таунхаусов в Московской или Ленинградской областях рискуют не вернуть все свои деньги, в случае банкротства банка;
2. Если у депонента есть долги по алиментам, неоплаченные штрафы или налоги, то банк имеет право списывать задолженность с эскроу-счета. Более того, после принудительного списания задолженности, будет считаться, что покупатель не выполнил свои обязательства перед застройщиком, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке;
3. Покупатель больше не сможет получить от застройщика неустойку или штраф. Причина в том, что теперь все обязательства обеспечивает банк. В случае если девелопер допустил просрочку сдачи дома или коттеджа, для покупателя остается возможность только расторгнуть договор и получить деньги назад.

Для продавца (застройщика):

Очевидно, что новый порядок несет для застройщиков коттеджных поселков больше минусов, чем плюсов:

1. Самый главный из них — у девелоперов теперь не будет прямого доступа к деньгам покупателей. Все расчеты между сторонами должны проходить исключительно через банковские счета;
2. Более того, застройщикам теперь запрещено брать деньги на строительство от покупателей напрямую, финансировать стройку должны банки;
3. В свою очередь, банки, естественно, бесплатно работать не будут. Поэтому деньги на строительство будут выдавать в форме кредитов с процентами, приближенным к рыночным, что обязательно увеличит себестоимость жилья;
4. Требования банков к застройщикам, обычно, более строгие, чем законодательные. Например, некоторые кредиторы просят, чтобы у застройщика был опыт ввода в эксплуатацию 75 тыс. кв. м. жилья. Как такое требование будут выполнять фирмы, которые специализируются на строительстве небольших поселков, неизвестно;
5. Банки оставляют за собой право менять процентную ставку по кредитам, в зависимости от ситуации в экономике, что с нынешним нестабильным курсом рубля может привести к еще большему подорожанию жилья;
6. По этой схеме застройщики по сути становятся «заложниками» конкретного банка. Они не могут его сменить, пригрозить уйти, а в случае его банкротства — рискуют остаться без денег вообще.

Фактически, застройщиков насильно переводят на банковское проектное финансирование. И большую часть маржи с прибыли будут забирать себе банки. Очевидно, что больнее всего это ударит по мелким фирмам, потому что крупные строительные компании могут позволить оптимизировать свои расходы и себестоимость строительства, за счет собственных резервов.

Однако, пожалуй самый главный недостаток новой схемы продаж новостроек – концентрация финансовых ресурсов среди одних и тех же банков и компаний, риск монополизации строительной отрасли.

Кредитных учреждений, которые готовы работать по этой системе, явно недостаточно. Хотя государство и утвердило список из 55 банков, которые могут кредитовать строительство, реальные программы на данный момент разработаны всего в 7 банках.

А как с плюсами? В строительстве многоквартирных домов по новому закону для крупных компаний есть плюс – большая стабильность. А вот в постройке небольших ЖК, поселков и загородной недвижимости плюсов нет, потому что, в большинстве случаев, финансовых ресурсов на стройку у компаний попросту не будет.