Покупка в ипотеку дома, коттеджа, дачи. Почему отказывают банки? на сайте Nedvio

Многие российские банки имеют в «своем арсенале» специальные ипотечные программы для покупки загородной недвижимости. Но, вместе с тем, они не всегда располагают достаточной экспертизой и финансовыми ресурсами для таких сделок. И, нередко случается, когда даже вполне обеспеченные, платежеспособные клиенты получают отказы в ипотеке на покупку загородного дома.

В данной статье мы рассмотрим почему так происходит и основные причины, почему банки отказывают в предоставлении ипотеки на загородное жилье.

Особенности и проблемы загородной ипотеки

Итак, вы наконец нашли дом с участком своей мечты: идеальное место, прекрасное окружение, удобные планировки, комфортная цена… Но немного не хватает. Процентов 30-50. Может взять ипотечный кредит?

Не спешите вносить аванс. Согласно статистике, при обращении в банк для получения ипотечного кредита на покупку загородного жилья, каждый третий заемщик получает отказ!

Несмотря на качественный рывок последних лет в отношении развития рынка ипотечного кредитования, получить деньги от банка на приобретение собственной дачи или коттеджа, до сих пор оказывается весьма непростой задачей.

Рассмотрим наиболее частые причины, почему банки выдают отказы:

1. Банковские фирмы часто отказывают в выдаче ипотечного кредита из-за высоких, по их мнению, рисков. Ведь если заемщик окажется неплатежеспособным и перестанет платить по кредиту, то заложенные дом с участком придется реализовывать через аукцион — а это гораздо сложнее, чем продать обычную квартиру в черте города. Это особенно актуально для удаленных от города земельных участков — нередко они просто «зависают» в банках «мертвым грузом» на долгие годы;
2. Банк может отказать в ипотеке на земельный участок, если у него не все в порядке с документами, если он расположен в природоохранной зоне (например, в лесу или прямо на берегу водоема). Все дело в том, что при реализации такой недвижимости, в будущем, с высокой вероятностью возникнут проблемы;
3. Еще одна сложность, которая может проявится при оформлении ипотеки — это проблемы с проведением оценки. Загородные объекты оценить совсем не просто, кредиторам приходится учитывать множество факторов: уровень цен, удаленность от города, развитость поселка, особенности местоположения и пр.;
4. Особое внимание уделяется техническим параметрам дома. В частности, степень износа здания должна быть не более 50%. Если речь идет о деревянном доме, то он дополнительно должен быть обработан антисептиками и огнезащитными материалами.

Более того, у каждого банка есть свои собственные разработки и скоринговые системы, по которым они оценивают качество залога. И получив одобрение в одном кредитном учреждении не факт, что вы получите его в другом.

Отсутствие стандартов, четких метрик и сложность оценки загородного жилья приводит к тому, что банки, перестраховываясь, почти всегда занижают стоимость объекта недвижимости. Это, конечно, «злит» заемщиков и обычно приводит к срыву сделок.

В некоторых случаях, заемщикам приходится буквально идти на хитрости, чтобы «продать» банку насколько хорош выбранный дом. Увы, но даже и это не панацея.

Практика показывает, что даже если подобранный клиентом коттедж с участком удовлетворяет всем требованиям банка, есть еще один фактор, который может помешать получению кредита — удаленность от городской черты. Многие банки не готовы даже рассматривать, в качестве залога, дома и участки, которые расположены на расстоянии более, чем в часе езды от города (примерно 30-40 км).

Если интересующий вас объект находится дальше, чем в 30-40 км от города — вероятность одобрения ипотеки почти нулевая.

Очевидно, что наибольшие шансы получить ипотеку имеют те клиенты, которые:

1. рассматривают коттеджи и участки, полностью отвечающие всем требованиям банка;
2. расположенные не далее 30-40 км от МКАД (для Московской обл.);
3. находящиеся в построенном и заселенном поселке, со всеми подключенными коммуникациями;
4. расположенные на участках с назначением ИЖС (вероятность одобрения на землях СНТ и ДНП значительно меньше).

По мнению экспертов, самым идеальным объектом загородного жилья, с точки зрения безпроблемного получения ипотечного кредита, можно считать таунхаус, если он будет оформлен как квартира.

В то же время, большинство банков почему-то «не любят связываться» с участками и частными домами, при всей их привлекательности и стоимости.

Требования к ипотечным заемщикам

Для большинства банков плюс ипотеки в том, что это — «длинные деньги», но в то же время — это высокие риски. Речь идет о больших суммах, которые заемщик может и не успеть вернуть. Именно поэтому банки очень тщательно подходят к выбору клиента, предъявляя к нему самые высокие и строгие требования.

Открывая кредитную линию, предполагается то, что банк, в результате сделки, получит свою прибыль в виде начисленных процентов. В общем, это основная причина того, почему банки не выдают кредиты всем подряд, а только тем клиентам, которые, по их мнению, смогут вернуть заемные средства.

При оценке (скоринге) потенциального заемщика, банки оценивают следующие риски:

• Риск недополучения прибыли. В случае, если клиент окажется неплатежеспособным, потеряет работу и/или перестанет оплачивать кредит до конца действия договора;
• Появление дополнительных расходов, которые так или иначе связаны с независимой оценкой имущества и судебными издержками;
• Временные потери на неблагополучного клиента, в то время как можно было уделить больше внимания и ресурсов для более платежеспособных заемщиков.

По этим же причинам, становится понятно, почему банки запрашивают столько справок, проводят оценку платежеспособности, кредитной истории клиентов, а также вводят ограничения по возрасту.

Основные причины для отказа в ипотеке

Существует несколько причин, почему клиентам отказывают в ипотеке на загородный дом:

1. Низкий доход заемщика

Это самый распространенный повод для вынесения отрицательного решения о выдаче кредита. Практика показывает, что оптимальный размер первоначального взноса должен быть в районе 45-50% от совокупного дохода. Но зачастую, некоторые банки снижают эту цифру до 30% (это обосновывается наличием иждивенцов в семье).

Некоторые банки предпочитают оценивать платежеспособность, учитывая только официальный доход претендента. Кроме того, кредитные учреждения очень не любят заемщиков с маленьким первоначальным взносом. По их мнению, благонадежный заемщик вполне может сам накопить 20-25% от общей стомости дома с участком.

2. Кредит не прошел проверку службы безопасности

Каждый потенциальный заемщик проходит обязательную проверку в службе безопасности. Они проверяют: правильность сведений о заработной плате, месте работы и трудовом стаже.

Банк может вынести отказ в выдаче кредита, например, потому, что потенциальный заемщик часто меняет место работы или потому, что у него есть много долгов по алиментам или штрафам.

3. Закредитованность заемщика

Можете быть уверены, банк обязательно узнает о наличии других кредитов в других банках.

Большой размер платежей, регулярные просрочки, плохая кредитная история — все это может стать серьезной проблемой для получения ипотечного кредита. Вероятность отказа вырастает в несколько раз, в случае если заемщик уже взял кредит в другом банке на крупную сумму.

Не менее важна и кредитная история. В России сегодня наблюдается явление, так называемой, «закредитованности» населения. Речь идет о том, что граждане в последние годы «понабрали» большое количество кредитов: потребительских, автомобильных и, разумеется, ипотечных. Но между тем, не все ответственно относятся к исполнению своих обязательств.

При этом, для того, чтобы испортить кредитную историю, сегодня достаточно просрочить выплату очередного платежа на погашение займа. Вся информация о просрочках, непогашенных кредитах аккумулируется в бюро кредитных историй (БКИ) — к этим данным имеют доступ все банки.

Вот почему важна хорошая кредитная история, так как проблемная (плохая) история может перечеркнуть для заемщика любые кредиты на крупные суммы (включая ипотеку).

4. Выбранный заемщиком вариант не понравился банку

Даже самый благонадежный заемщик может перестать погашать свою задолженность, причин тому может быть множество. И тогда перед банком вырастает проблема — реализация заложенного имущества.

Задача банка в этом случае — как можно скорее вернуть вложенные средства. То есть объект недвижимости должен обладать хорошей ликвидностью. И если у банка возникают подозрения в ликвидности объекта недвижимости, то в ипотечном кредите будет скорее всего отказано.

Источник: aif.ru

Банк отказал в ипотеке. Что делать дальше?

Итак, причины, по которым банк может отказать в выдаче ипотечного займа, в общем-то ясны, но можно ли что-то сделать и все-таки получить кредит? В принципе, если использовать следующий алгоритм, то можно попытаться еще раз попробовать получить ипотеку:

1. Подобрать другой объект недвижимости. Банки охотно выдают кредиты на ликвидное жилье в новых, престижных районах;
2. Имеет смысл обратиться за кредитом в несколько банков одновременно;
3. Обратиться к кредитным брокерам. Обладая довольно большим опытом работы, кредитные (ипотечные) брокеры, за определенную плату смогут найти решение даже для неблагонадежных заемщиков;
4. Можно попробовать оформить обыкновенный потребительский кредит, вместо ипотечного (имеет смысл если разница в ставках невысокая);
5. Оформить заявку в тот же банк, в котором вы получаете зарплату / храните деньги.

«Деревянная» ипотека

В 2018 году в России был запущен проект субсидирования кредитов на приобретение готовых деревянных домов, построенных в фабричных (заводских) условиях. Только за год, на эти цели, из бюджета будет выделено порядка 197,7 млн. рублей. Данная программа позволит почти 2,5 тысяч российских семей приобрести дачные дома на выгодных условиях.

Главная «фишка» этой программы — доступные ставки по кредитам. Так, средние ставки по ипотеке на загородные дома сегодня составляют 13-15% годовых, а, благодаря выделенным субсидиям, россияне смогут получить кредит на покупку готового деревянного дома всего под 5% годовых.

Максимальная сумма кредита — 3,5 млн. руб., при уплате первоначального взноса от 10% от стоимости постройки. По расчетам правительства, готовую дачу и небольшой деревянный дом (площадью от 100 до 130 кв. м.) можно будет приобрести за 2-2,5 млн. руб.

Заключение

Как правило, банки чаще всего отказывают в ипотеке, при несоответствии дома с участком к предъявляемым требованиям. При подаче заявления, землевладельцу необходимо также принять меры к исправлению кредитной истории, проверить все документы не недвижимость.

Отказ в предоставлении ипотечного кредитования может быть получен по многим причинам. В это список входят:

• плохая кредитная история;
• низкий доход заемщика;
• высокое количество отказов по получению кредитов;
• нестабильность работодателя.

В этой статье мы разобрали основные проблемы ипотечного кредитования, главные «страхи» банков, касательно выдачи крупных сумм кредитов. В любом случае, нельзя забывать о том, что современные банки значительно усилили «риск-менеджмент», и довольно трепетно относятся к изучению поданных документов, понимая что любая неточность или ошибки могут привести к финансовым потерям.

И если вам отказали раз, всегда есть возможность попробовать еще, в этом или другом банке.