Поиск дешевого и качественного дома для покупки. Почему все так сложно? на сайте Nedvio

Если вы решили прочесть данную статью, то вы уже осознаете проблему поиска дома для покупки. Что все не так просто, как кажется на первый взгляд. И несмотря на обилие предложений в сети Интернет, достойных вариантов не так уж много.

Возможно, вы неоднократно пересматривали цены на загородную недвижимость и даже просматривали некоторые дома на продажу. Вероятно, вас что-то не устроило, вам не понравились предлагаемые дома, или цена продажи была слишком высока, и вы отложили покупку.

Предложений много, а выбрать нечего…

С подобными проблемами сегодня сталкиваются большинство покупателей. Ситуация усугубляется еще тем, что в последние годы практически остановилось строительство новых коттеджных поселков. И покупатели вынуждены искать готовые дома на вторичном рынке, зачастую уже с некоторым износом, чужим ремонтом, устаревшим дизайном и отделкой.

Между тем спрос на качественные дома есть всегда, даже в кризис. И такие объекты «не залеживаются». Чего не скажешь о старых домах, которых в разы больше. И именно они формируют сегодня картину рынка. Только в Подмосковье на продажу выставлены тысячи коттеджей и таунхаусов (и это речь идет о готовых домах, не считая новостроек, квартир, предложений по строительству под ключ). Даже для опытных агентов по недвижимости найти выгодное и востребованное предложение на рынке загородной недвижимости сегодня очень непросто.

Естественно, что при таком разнообразии выбора, покупатель просто теряется, да и физически не может проанализировать каждый объект. И тут было бы правильнее нанять опытного риэлтора, однако ему нужно платить комиссию (чего большинство покупателей делать не хотят). Решив искать дом своими силами, следует быть готовым к тому, что на это могут уйти месяцы.

Как же ускорить этот процесс? Реально ли вообще найти подходящий по всем «хотелкам» вариант? Бывают ли предложения ниже рынка? Ответы на все эти вопросы вы найдете в данной статье.

Почему так сложно найти дешевый дом для покупки?

На то есть несколько причин.

1. Локация

Недвижимость потому и называется «недвижимой», поскольку она привязана к определенному участку и окружению. И каким бы замечательным не был бы дом, и сколько не прекрасна была бы его цена, если рядом с ним находится шумная трасса, многоэтажки, промзона — все это может свести все его плюсы на нет.

Вот почему так важно определить местоположение будущего дома, изучить экологию, качество воздуха, расстояние от города и наличие транспорта и инфраструктуры, перспективы застройки рядом и т. д. Сегодня многие покупатели также обращают внимание на перспективность места — это сильно влияет на стоимость дома и его ликвидность (способность быстро продать дом, когда возникнет такая необходимость).

Наиболее активное развитие в Подмосковье, в настоящее время, происходит в районе Новой Москвы — где планируется создание нового «города-сада», с современными дорогами, улучшенным транспортом (автобусы, трамваи, метро, железные дороги), социальной и бюджетной инфраструктурой и рабочими местами. Учитывая темпы строительства, нет никаких сомнений, что в ближайшие 10 лет Новая Москва станет одним из самых популярных мест для проживания, что приведет к росту цен на жилье.

Еще одним центром загородной жизни в Подмосковье стала Новая Рига (Новорижское шоссе). Только в отличие от Новой Москвы здесь уже все построено и все функционирует, то есть можно жить здесь и сейчас. К тому же Новорижское шоссе (пока что) является самым быстрым способом добраться до Москвы. Это немаловажный фактор, если вы планируете работать в столице.

Очевидно, что в таких локациях одна только земля может стоить миллионы рублей. Поэтому если вы хотите приобрести дом в Подмосковье в хорошем месте следует быть готовым к тому, что половину его цены может составлять стоимость участка.

2. Материалы

Вторым важным фактором качества дома являются материалы постройки. Сегодня загородное строительство в России развивается быстрыми темпами, постоянно появляются новые материалы и технологии, новое понимание качества и комфорта.

Ушли в прошлое деревянные хибары с дровяной печью и туалетами на улице. Сегодня загородный дом по качеству комфорта ничем не уступает городским квартирам и по многим показателям даже лучше, а цена меньше, а площадь — больше. Во многих домах вы встретите просторные кухни и комнаты, высокие потолки, большие окна, удобные лестницы, современные внутренние коммуникации, и дизайнерский ремонт. Все это тенденции современного загородного дома.

Однако не все дома в Подмосковье одинаково хороши. И основная проблема, с которой сталкиваются покупатели при самостоятельном поиске домов — неверная информация в рекламе. Многие недобросовестные продавцы и риэлторы стараются приукрасить свое предложение, приписав дому такие качества, которых в нем нет. Как правило, чем старше дом (год его постройки), тем больше вероятность такой истории. Поэтому найти среди старых загородных домов и дач подходящий вариант обычно непросто.

Еще один аспект при подборе дома исходя из его материалов — это, разумеется, его долговечность. На нашем сайте Nedvio.com мы уже много раз затрагивали этот вопрос, вкратце скажем, что срок службы деревянных домов обычно составляет 30-40 лет, далее нужна реконструкция. Срок службы кирпичных и бетонных построек куда больше — от 50-70 лет (пенобетон) до 150 и более лет (кирпич). Безусловно, это приблизительные данные. Поскольку многое зависит от условий эксплуатации дома и, разумеется, от его хозяина.

Сегодня дома для круглогодичного проживания строятся, в основном, из кирпича, бетонных блоков, сруба дерева, а также по так называемой каркасной технологии. Деревянные дома стоят дешевле каменных, однако они подвержены деформации и усадке в течение нескольких лет после строительства. Хотя тут все зависит от технологии. Так дома из клееного бруса имеют минимальную усадку и быстро строятся (при определенной толщине балок и качестве монтажа).

Пеноблок и кирпич — более стабильные материалы, чем дерево, однако кирпичные и бетонные дома намного тяжелее деревянных, а это значит большие требования и расходы на фундамент. Монолитные бетонные дома строятся с использованием технологии несъемной или съемной опалубки или в сочетании с другими материалами. Эта технология очень надежна и используется при строительстве многоэтажных зданий.

Разумеется, есть и другие материалы и технологии, о чем мы часто рассказываем на страницах нашего сайта. Современные энергосберегающие дома экономят на отоплении дома (отопление зимой обходится в 2-3 раза дешевле, чем при использовании традиционных технологий). Есть еще модульные, пассивные дома и т. д.

Если говорить о ценах, то следует понимать, что за 1/1,5/2/2,5 миллиона вы не купите кирпичный, бетонный или монолитный дом в Подмосковье. Это нереально. За такие деньги можно приобрести только деревянный коттедж или каркасный, или из СИП-панелей.

У каждого материала есть своя себестоимость, плюс себестоимость строительства. Например кирпичные дома строятся дороже и дольше, нежели пенобетонные, а каркасные коттеджи строятся быстрее бревенчатых деревянных. Все это накладывается на цену. Поэтому если вы хотите найти качественный каменный дом, не следует питать иллюзий, что кто-то выставит его и продаст за бесценок.

3. Готовность и качество дома

Многие покупатели хотят купить готовый дом в Подмосковье, чтобы сразу продать квартиру, и переехать жить в него. Однако найти современный, красивый и недорогой дом с правильным ремонтом и в нужном месте иногда очень сложно, и такие дома продаются довольно быстро.

Большинство предложений домов на продажу в Подмосковье как правило неликвидны: это морально устаревшие коттеджи, со старым ремонтом, либо садовые дома, которые не подходят для проживания в них зимой.

Даже если вы нашли подходящий вариант возникает другая проблема — как проверить качество его строительства? Не имея должного строительного опыта и знаний, вы не увидите всех проблем, скрытых дефектов. Покупка дома без экспертизы — пустая трата денег, а продать его будет очень сложно.

Поэтому, решив купить готовый, уже построенный дом обязательно закажите его строительно-техническую экспертизу. Еще желательно провести геологическую экспертизу участка (на предмет влияния грунтовых вод и качества почвы). Особенно если вам предлагают дом по цене ниже рынка.

4. Цена

Вот мы подобрались к самому интересному — цене загородного дома. Как правило, это основная проблема, с которой сталкиваются покупатели домов — все хотят найти дом по самой низкой цене. Однако интересные и готовые предложения недвижимости можно пересчитать по пальцам и, если у них адекватная цена, то они довольно быстро продаются, часто соседям и знакомым.

Если дом был построен по современному проекту, в соответствии со всеми технологиями и под строительным надзором, стоит учитывать, что в такой дом было вложено много сил и денег. Такие дома обычно не продают, владельцы сами живут в них. Даже если такие объекты попадают на рынок, то они, несмотря на более высокую цену продажи, продаются довольно быстро, так как на них есть постоянный спрос, особенно в Подмосковье.

Также стоит учесть, что как правило, цена продажи качественного дома на 40-60% выше реальной стоимости строительства. К примеру, стоимость строительства качественного дома площадью 200 кв. метров вместе с 10 сотками земли под Москвой составляет 8-9 миллионов рублей, поэтому его продажная цена составит не менее 12-15 миллионов рублей. Следует понимать, что никто такой дом не продаст ни за 5, ни за 7 миллионов.

Безусловно, на рынке есть множество предложений с более низкой ценой. Как правило, это старые кирпичные дома, требующие капитального ремонта. Или убогие деревенские дома, отслужившие свой век. Опытные строители знают, что ремонт и реконструкция загородного дома требует значительных инвестиций. В результате вы получаете дом с небольшими комнатами, низкими потолками и минимальными удобствами по цене нового дома. Не говоря уже о эрозии конструкций и возможных скрытых дефектах (особенно если дом эксплуатировался зимой без отопления). Сомнительное преимущество ремонта старого дома.

Есть еще одна категория предложений на рынке — дома для летнего отдыха, непригодные для проживания зимой, с минимумом оборудования и комфорта. Почему то владельцы таких домиков считают, что они должны стоить по нескольку миллионов. Да, возможно, в их строительство были вложены большие деньги, однако это не значит, что домик из тонкого бруса может стоить также как и кирпичный или блочный дом.

Многие эксперты советуют покупать дома осенью или зимой, потому что приобретая дом летом очень сложно оценить его теплоизоляцию (насколько он теплый). Это частая ошибка неопытных покупателей. И так часто бывает, что уютный загородный дом с дровяной печью может быть совершенно непригоден для жизни зимой, а отсутствие должных коммуникаций может привести к серьезным проблемам с первыми морозами, такими как замерзание воды или сточных вод или, того хуже, промерзание углов стен или полов.

Сегодня модно удешевлять строительство, экономить на материалах и проектах. Многие застройщики перешли на строительство типовых домов (по типовым проектам) или сблокированных домов (таунхаусов, дуплексов). Безусловно, такие объекты привлекают более низкой ценой за квадратный метр. Однако по комфорту они, разумеется, уступают отдельно стоящим коттеджам, плюс накладывают ограничения по планировке и коммуникациям (ничего уже не поменяешь под себя).

Можно ли найти современный и качественный дом за полцены?

Общаясь с покупателями недвижимости мы неоднократно сталкиваемся с просьбами найти очень хороший и дешевый дом по цене ниже рынка. Вдруг кто-то срочно продаст, потому что в долгах, нужно гасить ипотеку и т. д. И таких запросов с каждым годом становится все больше.

Можно ли в Подмосковье найти современный и качественный дом за полцены, со скидкой например в 50% от рынка? Сразу скажем, что это на 99,9% нереально. Такие предложения если и есть, то не попадают ни в агентства недвижимости, ни в интернет-порталы. Если это ипотечный дом — то он уходит банку. Если проблемный — к приставам.

Конечно, в связи с кризисом, появилось много таких историй (разорившихся собственников). Однако учтите, что это совершенно другой рынок (коллекторов, приставов, ломбардов и проч.), где частникам не место. Да, безусловно, случаются сделки со скидками в 30-40% от цены дома, но это единичные случаи и это, как правило, либо морально устаревшая (требующего капитального ремонта), либо элитная недвижимость (которую нужно продать любыми путями). На качественные дома эконом-класса таких скидок нет.

За 10 лет работы в недвижимости мы никогда не встречали продавцов, которые по срочным причинам готовы были отдать хороший дом за полцены. Ни один продавец не хочет терять свою прибыль. Что, в общем-то логично: вы бы продали свою квартиру в хорошем состоянии за полцены?

Хороших и качественных домов, сегодня на рынке, на самом деле не так много, поэтому они продаются достаточно быстро по средней рыночной цене, либо с небольшими дисконтами (5-10%). Спрос на качественные готовые дома в Подмосковье есть всегда, и не уменьшается даже в кризис. Дома по ценам ниже рынка зачастую не попадают ни в интернет, ни в какие-либо агентские базы: продавцы их предлагают друзьям, знакомым или соседям, которые предлагают этот дом своим друзьям или родственникам и т. д. Даже если продавец решил выставить такой объект в рекламу, как правило, после шквала звонков, они быстро понимают, что цена за дом поставлена слишком низкой, и сразу ее повышают.

Поэтому если вам кто-то говорит, что дома в Подмосковье сегодня можно купить за пол-цены, скорее всего это выдуманная история.

Даже если предположить, что хороший объект публикуется по более низкой цене, чем на рекламном рынке (газеты, интернет), эти предложения выкупаются участниками рынка профессиональной недвижимости (частными инвесторами) практически сразу, часто с целью перепродажи. Это очень прибыльный бизнес, в котором крутятся миллионы, и ваш запрос там просто воспримут с улыбкой.

На рынке залоговых домов и историй с ценами ниже рынка существует огромная конкуренция. Профессиональные инвесторы ежедневно мониторят все объявления сразу после их публикации в газете или в Интернете, и способны с первого взгляда оценить стоимость и ликвидность инвестиций. Поэтому ваши шансы первым пробиться к такому продавцу минимальны. Даже если вам удалось это сделать, не факт, что продавец предпочтет вашу историю (с ипотекой, разменом квартиры и проч.) быстрым деньгам профессионального инвестора.

Поэтому если вы хотите купить дом дешевле рынка, лучше не искать обанкротившихся продавцов, а остановиться на предложениях с разумными скидками. Тем более, что сегодня их предлагают почти все застройщики и частные продавцы.

Можно пойти и по другому пути. Вы можете заказать строительство загородного дома под ключ. Сегодня такие услуги в Подмосковье предлагают сотни компаний, вы можете построить дом своей мечты, со своей архитектурой, планировкой, своим дизайном — все так как нравится именно вам.

Обратившись в надежную строительную компанию, вы сможете быть уверены в качестве строительства дома, в нем будут использованы самые передовые технологии, и вы получите качественный загородный дом под ключ по цене ниже рынка. Экономия налицо — до 30-40%, по сравнению с покупкой готового дома на вторичном рынке. В последние годы многие покупатели именно так и делают, многие даже перепродают дома для того, чтобы на вырученные деньги построить больший дом или в лучшем месте.