Покупка таунхауса с целью инвестиций и сдачи в аренду. Есть ли смысл? на сайте Nedvio

В России инвестирование в недвижимость является одним из самых популярных способов вложения средств. Однако, когда речь идет о загородном рынке, инвесторы предпочитают ограничиваться, в основном, земельными участками. Дело в том, что доходность участков легко прогнозируема, с жильем — все гораздо сложнее.

Коттеджи с целью инвестиций покупают редко (это должен быть уникальный объект в эксклюзивном месте, который гарантированно вырастет в цене), а с точки зрения сдачи их в аренду — людей пугает нестабильность дохода (сегодня арендаторы есть, а завтра — может не быть) и низкая доходность на вложенный капитал (если это не посуточная и не рекреационная аренда).

Другое дело — таунхаусы. Эти объекты могут быть сданы почти за те же деньги, что и коттеджи, но при этом они стоят в 2-3 раза дешевле. Сегодня, при строительстве таунхаусов, застройщики используют только современные высокотехнологичные материалы, соответствующие всем европейским стандартам. Плюс они более привлекательны для арендаторов, поскольку находятся, как правило, в самых развитых местах, с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности.

В данной статье мы рассмотрим причины возникновения бума на покупку таунхаусов в Подмосковье? Почему каждый третий из них был куплен с целью инвестиций? И какую доходность от этой недвижимости можно ожидать инвестору?

Почему покупка таунхауса — это выгодное капиталовложение?

Начнем с того, что покупка загородной недвижимости — это не только выгодное вложение средств, но и возможность, при случае, переехать жить из шумного города в уютный спокойный поселок Подмосковья. Что бы не говорили, а за городом всегда есть чистый воздух, при этом уровень комфорта жизни почти не отличается от городского. К одним из таких выгодных вложений относятся инвестиции в таунхаусы.

К примеру, возьмем обычный таунхаус в одном из поселков Ближнего Подмосковья. При покупке в процессе строительства, цена его будет составлять около 5 млн. рублей. А если же покупать этот таунхаус только в достроенном виде и со всеми полагающимися документами через год-полтора он будет стоить уже 6,5-8,0 млн. рублей (доходность 30-60%).

Вариант покупки на начальном этапе строительства или в его ходе является очень популярным вложением средств не только в России, но и во всем мире. Об этом говорят имеющиеся данные статистики многих стран, это и США, и Европа, и Азия. Приведенный выше пример лишний раз доказывает выгодность покупки недвижимости на раннем этапе строительства.

Взять, к примеру, любой из городов Европы, там больше 80 % недвижимости покупается на раннем этапе строительства. Это все благодаря дальновидности местных инвесторов, они уже давно поняли, что доход от вложения в строящуюся недвижимость примерно равен 20-25 % годовых.

Благодаря такой сложившейся системе в мире, в настоящее время недвижимость Подмосковья все больше привлекает внимание не только частных инвесторов, но и обычных людей. Жители Москвы стали понимать, что обмен небольшой квартиры в шумном городе на просторный таунхаус в Ближнем Подмосковье обладает рядом преимуществ, причем в пользу таунхауса.

Одним из таких достоинств является большая площадь по сравнению с обычной квартирой. Например, площадь обычного таунхауса составляет 150-175 кв. м., а площадь обычной квартиры составляет 75 кв. м., при этом таунхаус имеет отдельный вход и свой гараж.

Однако, стоит упомянуть, что участки, находящиеся в Ближнем Подмосковье, уже почти раскуплены. И цены на землю неуклонно растут. Мест под перспективную застройку рядом с Москвой становится все меньше. Поэтому, если вы планируете инвестировать в недвижимость, важно не затягивать с этим вопросом.

Причины популярности таунхаусов в Подмосковье

Сегодня в Московской области построено в общей сложности более 400 поселков с таунхаусами. Большая часть из них сосредоточена в Ближнем Подмосковье, на расстоянии до 15 км от МКАД. Именно такой маркетинговый ход со стороны девелоперов и повышает спрос, ведь многие покупатели, не желая отказываться от городского комфорта, выбирают жилье как можно ближе к Москве.

Прежние времена, когда девелоперы коттеджных поселков стремились создавать эксклюзивные дорогие объекты, давно прошли. Нельзя сказать, что таких объектов совсем нет на рынке недвижимости, но объем их уменьшился. Чего не скажешь о малоэтажном строительстве эконом-класса — именно в данном сегменте сегодня отмечен наибольший спрос. Девелоперы сделали ставки на малоэтажное строительство, главным образом на таунхаусы, и не ошиблись. О чем красноречиво говорит цифра в построенных 400+ поселков!

В отличие от покупателей жилья, арендаторов всегда больше интересует местоположение, транспортная доступность и близость ко МКАД. Им важно иметь быстрый доступ к благам столицы, не стоять в многочасовых пробках — по пути на работу в город и обратно. Этим требованиям как раз идеально отвечают таунхаусы эконом-класса, расположенные как в Москве, так и в Подмосковье.

Почему таунхаусы вытеснили коттеджи по объему продаж?

Главное преимущество таунхаусов, по сравнению с коттеджами — это, конечно, цена. Рядом с Москвой невозможно купить коттедж по цене 5-6-7 млн. руб. — таких предложений просто нет (и не будет).

Еще одно преимущество покупки таунхауса, по сравнению с коттеджем, — то, что они продаются уже со всеми необходимыми коммуникациями (проведенными к каждой секции), которые, как правило, включены в стоимость объекта. Кроме того, и стоимость дальнейшей эксплуатации будет меньше, чем в частном жилье, из-за разделения суммы на всех владельцев жилого дома.

Есть правда и недостатки, такие как невозможность перепланировки (т. к. окна располагаются только по противоположным концам здания), и наличием общей стенки с соседями, что может вызывать некоторые неудобства.

Другой недостаток, по сравнению с коттеджами, который можно отметить – это меньшая площадь помещений и земельного участка. Но, все же, каждый таунхаус всегда больше городской квартиры и вполне приемлем для 90% арендаторов подмосковного жилья.

Таунхаус, как бизнес имеет преимущества не только перед домами, но и квартирами:

• Цена таунхауса обычно соответствует цене 2-3 комнатной квартиры, при этом он имеет большую площадь. Если разбить его на несколько квартир/студий и сдать каждую в долгосрочную или краткосрочную аренду, инвестор получит высокий ежемесячный денежный поток;
• Сам таунхаус, благодаря близости к Москве, будет ежегодно только расти в цене;
• Купить такой дом в ипотеку доступно почти для любого человека;
• Участок земли рядом с домом повышает ценность таунхауса для арендаторов.

Каков может быть доход с аренды таунхауса?

Доход с аренды таунхауса – разница между ежемесячными доходами и выплатами по ипотеке, а также остальными обязательными платежами (сюда входят налоги, платежи управляющей компании, оплата услуг горничной, а также коммунальные платежи, если их оплачивает владелец таунхауса).

Пример 1:

Таунхаус покупается в ипотеку с первоначальным взносом 30%, после чего делится на 7 студий. 3 студии сдаются в долгосрочную аренду по 18 000 рублей, а оставшиеся 4 – в краткосрочную аренду по 2 000 рублей в сутки. Заполняемость этих студий составляет примерно 70%:

• Ипотечные платежи – 35000 рублей в месяц;
• Коммунальные платежи – 5000 рублей в месяц;
• Услуги горничной – 10 000 рублей в месяц;
• Инвестор не пользуется услугами управляющей компании;
• Налоги оплачиваются по УСН Доходы (ставка 6%).

Доход составит (18 000*3) + (4*2000*30*0,7) – 35 000 – 5 000 – 10 000 – 13 000= 159 000 рублей.

Проект считается успешным, если доходы перекрывают платежи по ипотеке в два раза. Это дает высокий денежный поток и финансовую стабильность.

Пример 2:

Купленный таунхаус площадью 120 кв. м., с гаражом и участком 1,5 сотки по цене 5 млн. руб. был отделан и обставлен мебелью за 1 млн. руб. и сдан в долгосрочную аренду за 80 тыс. рублей.

Доходность при покупке на свои деньги: (80.000 — 5.000 (ЖКХ) — 3.000 (услуги УК)) * 12 = 864.000 руб в год (или 14,4% на вложенный капитал).

Доходность при покупке на ипотечные деньги: (80.000 — 5.000 (ЖКХ) — 3.000 (услуги УК) — 35.000 (ипотека)) * 12 = 444.000 руб в год (или 24,6% на вложенный капитал).

Факторы, влияющие на стоимость и ликвидность таунхаусов

Вообще, стоимость таунхауса складывается из пяти показателей:

1. Ликвидности (т. е. насколько быстро и легко можно продать таунхаус);
2. Локации (удаленности от Москвы, шоссе и остановок транспорта, престижности направления);
3. Развитости инфраструктуры;
4. Качества коммуникаций;
5. Степени готовности поселка.

Нужно отметить, что ликвидность таунхауса и престижность направления тесно взаимосвязаны. Традиционно престижными направлениями в Подмосковье считаются:

• Рублево-Успенское;
• Калужское;
• Новорижское;
• Киевское;
• Дмитровское;
• Волоколамское шоссе.

По итогам последних 3-х лет, количество поселков с таунхаусами в этих районах стало вдвое меньше. Такое уменьшение предложений, прежде всего, связано с высокой ликвидностью этих таунхаусов, вследствие чего поселки быстро были распроданы.

В традиционно менее престижных направлениях (Горьковское, Пятницкое, Ярославское, Егорьевское шоссе) — обратная ситуация, предложение таунхаусов превышает спрос. И хотя они продаются по более низким ценам, многих покупателей и инвесторов отпугивают другие факторы — слабая транспортная доступность, много пробок, слабо развитая инфраструктура, не очень хорошая экология и другие.

Для того, чтобы понимать какие сейчас поселки наиболее ликвидны и какова их цена, мы приведем несколько из них:

• КП «Кронбург» (Калужское шоссе): средняя цена на таунхаус 4,8-8 млн. руб.;
• КП «Аугсбург» (Дмитровское шоссе): средняя цена 6-7 млн. руб.;
• КП «Глаголево парк»: средняя цена 5,6 — 7,8 млн. руб.;
• КП «Николино 2» (Калужское шоссе): средняя цена 4,3-5,3 млн. руб.;
• КП «Мисайлово» (Каширское шоссе): средняя цена 5 млн. руб.;
• КП «Фестиваль» (Калужское шоссе): средняя цена 5-10 млн. руб.

Особой популярностью в последние годы пользуются поселки таунхаусов Новой Москвы (расположенные вокруг Калужского шоссе). Это объясняется тем, что многих покупателей и арендаторов привлекает возможность иметь московскую прописку и столичные привилегии. К тому же, здесь быстрее всего развивается транспортная и коммерческая инфраструктура: прокладываются новые линии метро и ж/д дорог, открываются новые станции, офисные и торговые центры.

Особенно стоит отметить поселок таунхаусов Фестиваль (в 7 км от МКАД), КП Николино Подворье (4 км от МКАД), КП Наполеон (22 км от МКАД), КП Бремен (9 км от МКАД) и др. На данный момент – это самые популярные и самые лучшие поселки «Новой Москвы» и Подмосковья.

Какого качества недвижимость продается в этих поселках?

Возьмем к примеру КП Фестиваль, построенный в 7 км от МКАД по Калужскому шоссе. На территории 7,8 га уже построено 280 таунхаусов, всего планируется построить 487 таунхаусов.

Коммуникации в поселке все централизованные. Инфраструктура представлена супермаркетом, кафе, детским садом. Безопасность поселка «Фестиваль» будет обеспечиваться охраной и организацией КПП на въезде.

Транспортная доступность высокая: недалеко расположены остановки для автобусов и маршрутных такси. До поселка «Фестиваль» идет отличная асфальтовая дорога.

Все таунхаусы отличаются высоким качеством, при их строительстве используется монолитно-кирпичная технология. Фундамент – монолитная плита, стены – немецкий газоблок, перекрытия монолитные, кровля на основе монолитной плиты, утеплителя, бетонной стяжки.

Также интересно отметить, что в последнее время, постоянно действуют акции и скидки от застройщиков! Так, к примеру, в поселке Фестиваль стоимость таунхауса площадью 120 кв. м. составляет всего 5,2 млн. рублей, учитывая высокое качество строительства.

Кроме того, действуют выгодные условия и рассрочки платежей: при 50% оплате на оставшиеся 50% можно получить рассрочку на полгода. Не говоря уже о том, что в эту низкую стоимость включены все необходимые коммуникации.

Это очень выгодные условия по самым доступным ценам! Политика девелоперов поселков с таунхаусами проста – невысокие цены при высоком качестве строительства. Поэтому, если вы решили приобрести недвижимость в Москве или Подмосковье, то таунхаус – это самый оптимальный вариант для вас и для вашей семьи.