Покупка земли по объявлению. В чем могут быть риски? на сайте Nedvio

О чем мечтает житель крупного города летом? О прохладе леса и свежем воздухе, о береге реки или озера, о тишине и спокойном отдыхе вдали от городского шума и пыли. А если все это можно купить по сходной цене, да еще и выбрать участок по душе — эйфория от такой сделки обеспечена.

И сегодня многие рекламные объявления обещают осуществить эту мечту, однако стоит ли принимать эти обещания за «чистую монету»?

Специалисты рекомендуют относиться к рекламе таких предложений с осторожностью и быть готовыми к тому, что в такой ситуации лучше прибегнуть к помощи опытного риэлтора или юриста, который квалифицированно разбирается в вопросах Земельного кодекса. Поскольку земля, купленная по объявлению и без соответствующих консультаций, может таить в себе множество малоприятных сюрпризов. Обращение к риэлтору потребует некоторых денежных трат, однако убережет от риска потерять значительно большие суммы.

Покупка участка. В чем риски поспешных решений?

Самые высокие риски возникают при покупке земли, которая продается по каким-то причинам очень дешево, ниже рынка или в «лакомом» месте: вблизи леса или водоемов. Задайте себе вопрос: «Почему это продается так дешево?». Никто из собственников таких участков в здравом уме не станет их отдавать за бесценок. Так что здесь могут быть скрыты серьезные проблемы с документами или даже с законами о защите окружающей среды.

При выборе такого участка, неопытному покупателю довольно трудно определить, где и что он может нарушить. Любой, самый обыкновенный и ничем не примечательный участок, в некоторых случаях может стать источником головной боли для своего нового хозяина на несколько лет. Риэлторы рассказывают немало занимательных историй, связанных с покупками по объявлению непроверенной земли, и предупреждают, что около 80% подобных участков гарантированно имеют какие-либо юридические подвохи.

Вообще, по практике, многие покупатели теряют бдительность именно из-за обилия предложений и рекламы. Начинают присматривать конкретные проекты на всевозможных сайтах, досках объявлений, в каталогах и журналах, перебирают варианты строительных материалов, планируют где посадить сосны, а где оставить баньку. Некоторые уже задумываются об интерьере. Все это конечно важно и нужно. Но всему свое время.

А первое, о чем необходимо подумать, это о самом поселке. Насколько он готов к тому, чтобы жить в нем? Есть ли все коммуникации и дороги? Об окружении, которое вы бы желали видеть вокруг своего коттеджа. О доступности к участку в любое время года, об инфраструктуре. О близости всевозможных объектов, которые в будущем могут быть вам неприятны.

Вы скажете, что такого участка не найти, но поверьте, если хорошо искать, то всегда можно найти пусть не стопроцентно, но достаточно близкий вариант к тому, что вы хотите. На данном этапе никогда нельзя торопиться, гнаться за какими-то суперскидками и участками по ценам ниже рынка. Лучше подождать и может даже переплатить, но зато жить потом в таком месте, где и мечталось.

Поэтому нужно сесть поудобнее, взять ручку, лист бумаги и совместно со всеми членами семьи составить некое подобие плана подбора участка. При этом желательно учесть, как можно больше различных факторов. Например:

1. размер участка — должен он быть ровным или с перепадами рельефа?
2. близость водоема — достаточно берега речки или непременно озера?
3. близость лесного массива — хвойного или смешанного?
4. наличие дороги — достаточно щебеночной или нужна асфальтированная?
5. расположение участка внутри поселка или вблизи от какой-нибудь деревни?
6. коммуникации — уже должны быть проведены (дорого) или купить землю с подключением их в перспективе (дешевле)?

И многое другое. Например, многим важны также видовые характеристики: отсутствие шумных дорог поблизости, промышленных объектов, высоковольтных линий электропередач. Может вы не хотели бы, чтобы рядом находилась какая-нибудь ферма, а может наоборот это плюс для вас, так как всегда рядом  будут продаваться свежие овощи, фрукты и молоко.

Исходя из опыта подбора сотен участков мы решили привести в данной статье основные правила по успешному подбору земли под строительство дома.

Правила выбора земельного участка для строительства дома

(1) Выбирая земельный участок для строительства или дачи, прежде всего, обратите внимание на то, насколько далеко он удален от городской черты. Оцените, насколько реально Вы зависимы от этого расстояния — удобно ли добираться до города.

(2) Обратите внимание, есть ли рядом автотрассы или иные дроги с твердым покрытием, пригородное железнодорожное сообщение? Как обстоят дела с местной инфраструктурой, в каком состоянии находятся местные дороги?

(3) Обратите внимание на размер участка, подумайте, как именно вы собираетесь использовать его, достаточен ли размер приобретаемого участка для их воплощения?

(4) Узнайте, как обстоят дела с коммуникациями: проведен ли газ, есть ли электричество, канализация, водопровод…. Находится ли он в зоне приема сигнала основных операторов связи и провайдеров интернет? Ведь их проведение может потребовать от Вас немалых финансовых затрат.

(5) Узнайте заранее структурный состав почв в выбранной местности. Болотистые, каменистые, обедненные почвы создадут впоследствии массу проблем, при возведении дачи. Выясните, насколько близко расположены грунтовые воды? Во время весенней распутицы они могут стать просто непреодолимым бедствием!

(6) Посмотрите, был ли засажен участок на момент приобретения, культурные ли это растения? Деревья, кустарники, невыкорчеванные пни статут не только источником вдохновения, но и бедствием при разбивке нового огорода.

(7) Проведите небольшую ландшафтную экспертизу вашего будущего участка. Хорошо, если Вы имеете дело с относительно ровной территорией. Холмистый ландшафт потребует дополнительных вложений — для укрепления грунта и предотвращения его осыпания.

(8) Обязательно уточните правовой статус покупаемого участка. Уточните, приватизирован ли он, ведь строительство на арендованном участке имеет ряд особенностей. Помните, что государственная земля не продается, такой участок можно только приватизировать.

Также следует узнать оформлен ли покупаемый Вами участок именно как земля под строительство? Не имеет ли он иного назначения? Проверить все эти данные Вы сможете изучив кадастровую карту и запросив выписку ЕГРН. Убедитесь, что выбранное вами использование земли, не противоречит ее целевому назначению. Помните, что изменить статус земельного участка — непростая и довольно дорогостоящая задача.

(9) Уточните, как размежеваны границы земельного участка, промерьте площадь, узнайте, не оспариваются ли границы участка соседями?

(10) Обратите внимание на инфраструктуру первой необходимости: медпункт, аптека, служба охраны правопорядка, продовольственные магазины, возможно небольшой рынок. Окупает ли предложенная цена те неудобства, с которыми будет связано их отсутствие? Ведь, увы, приходится заметить, что близость к крупному городу и развитой инфраструктуре всегда отражается на цене покупки.

(11) Поинтересуйтесь, нет ли по близости крупных промышленных предприятий, химических складов, проверьте основное направление ветра. Поинтересуйтесь, как пользуются соседи водой из местных источников? Есть ли рядом лесные участки?

(12) Если вы покупаете землю с уже построенным домом или фундаментом, обратите внимание, и на то, как стоит сам дом. Прежде всего, он не должен стоять на болотистой почве или почве с близко расположенными грунтовыми водами, иначе вы не только не сможете выстроить качественный надежный фундамент, но и превратите свою жизнь в доме в сплошную битву за гидроизоляцию. О погребе, цокольном этаже, подземном гараже в этой ситуации и вовсе придется забыть.

(13) Обратите внимание на то, насколько близко к вам расположены дома ваших будущих соседей. Не мешают ли строения на их участках доступу солнечного света на ваш? Если вы приобретаете участок под дом на территории населенного пункта, убедитесь, нет ли там ограничений на этажность возводимых строений?

Постарайтесь достаточно подробно продумать все эти моменты и нюансы, лишь затем вступать в переговоры и заключение каких-либо договоров и сделок.

И только после столь тщательного анализа уже можно начинать думать, какой и из чего строить дом. Ведь окружение очень сильно влияет на внешний вид постройки. Может если в итоге вы подобрали участок в лесу рядом с озером, стоит выбрать такой строительный материал, который там смотрелся бы более органично, например, дерево? Но даже если это и не повлияет на выбор материала, то уж на сам проект дома точно наложит свой отпечаток.

Покупка участка ниже рынка с целью перепродажи

Многие покупатели изучают объявления о покупке дешевой земли не с целью строительства дома, а как вложение денег, с целью последующей перепродажи. Между тем инвестиции в землю — логичнее всего рассматривать больше как сбережение денег, как возможность обогнать инфляцию, нежели бизнес — так считают большинство профессионалов.

К примеру, участок, находящийся рядом с оживленной дорогой, непримечательными постройками или кладбищем будет дорожать заметно медленнее других наделов, да и продать его будет проблематично. Пословица про «бесплатный сыр» в земельном вопросе более чем актуальна — даже бабушка, полуразвалившийся домик которой находится, к примеру, в Валентиновке, прекрасно знает стоимость своей земли. В двадцати километрах от МКАД находятся районы старых дач, и они пользуются постоянным спросом, однако «наивных продавцов» тут почти не осталось и рассчитывать на дешевую покупку смысла нет.

В Подмосковье зачастую выставляются на продажу дома в поселках 90-ых годов с отличным месторасположением — бывают ситуации, когда у хозяев нет финансовой возможности поддерживать строение в приемлемом состоянии. Создается впечатление, что покупка полуразвалившегося дома в престижном районе — выгодна. Дом можно снести, а земельный участок будет дорожать и станет отличным объектом инвестирования.

Однако скрытые дефекты могут быть и в этом случае. Например, обычной практикой в таких поселках было использование для канализационных нужд закопанной в землю железнодорожной цистерны. Сколько же будет стоить выкопать ее оттуда и как это сделать?

«Хорошо, но есть еще земля в новых коттеджных поселках, которую совершенно точно можно приобрести без всякого риска подобного рода», — скажет тот, кто твердо решил совершить покупку земельного актива самостоятельно, без обращения к квалифицированной помощи. Однако и здесь есть свои подводные камни. Девелопер и продавец подобного поселка могут установить (а, скорее всего, так и будет) очень жесткие сроки начала и завершения строительства. И такую покупку инвестированием не назовешь — ее надо будет или быстро продать без особого увеличения цены, либо начать затратное и серьезное строительство.

Многие потенциальные инвесторы считают, что покупка высококачественных и дорогих участков на престижных направлениях — это уже само по себе перспективное вложение.

На первый взгляд риск от такой покупки практически сведен к нулю — земля на той же Рублевке или Новой Риге постоянно востребована, и доход от продажи максимальный. Да, с такой точкой зрения можно согласиться, однако если речь идет о покупке стоимостью в 20-30 млн. рублей. На той же Рублевке за такие деньги можно купить всего лишь 10 соток.

Однако дорогая земля — еще не гарантия удачного капиталовложения. Ее нужно будет отстраивать, осваивать и при этом избежать ошибок. В результате можно получить недвижимость высочайшего класса, затратив при этом немалые деньги. Однако ошибка в проекте, желание сэкономить или отсутствие вкуса могут привести к печальным последствиям — и тогда вложения окажутся бессмысленными, ведь по достойной цене такой дом продать уже не получится.

У кого покупать лучше: у крупного застройщика или маленького?

В этом вопросе, возможно, нам многие возразят: не следует сравнивать «слона и Моську» — слишком разные размеры инвестиций, численность персонала, да и перечень услуг существенно различается. Одно дело продавать один поселок с участками, другое — продавать десятки по всему Подмосковью. Одно дело — построить один дачный домик в сезон и совершенно другое — возвести целый поселок, либо многоэтажный дом.

Однако при всех возражениях, количество небольших фирм, оказывающих услуги по реализации участков в Подмосковье, а также по последующему на них строительству и ремонту, выставляющих на продажу готовые проекты домов, предлагающих помощь в проведении всех согласований постройки с контролирующими органами, год от года только растет.

Сравнивая показатели надежности продавца земли или готовых домов, необходимо учитывать все факторы.

Большие обороты денег у монстров строительного рынка сопровождаются огромными расходами, количество собственников бизнеса обычно в разы превышает число учредителей маленькой компании, а деньги на развитие, да и на текущие проекты нередко приходится брать в банках под немалые проценты. В свою очередь, маленькая компания (застройщик 1-2-х поселков) способна гораздо более гибко и быстро реагировать на изменение потребностей клиентов, моментально перестраивать весь комплекс услуг, отказываться от одних направлений в пользу других. Именно в такой маневренности и кроется сила и успех небольших предприятий.

Найдя свою целевую нишу — будь-то продажа участков, ремонт, готовые деревянные дома или бассейны, маленькая фирма способна расти как вглубь, так и вширь. Продолжая специализироваться в основном направлении, предлагая все более профессиональные решения и оригинальные идеи, параллельно можно понемногу рисковать, добавляя новые варианты деятельности.

Объединяя несколько услуг в комплекс, можно позиционировать себя как компанию полного цикла, обеспечивающую весь процесс от формирования и согласования проектной документации до ввода в эксплуатацию построенного объекта. К тому же, маленький застройщик нередко может более свободно оперировать самыми различными маркетинговыми инструментами, за счет чего предлагать своим клиентам более низкие цены.

Конечно, не стоит считать маленьких участников рынка, с одним, двумя поселками, полноценными конкурентами большим монстрам, да они и сами на это не претендуют. Слишком разные исходные условия, поле работы и конечные цели.

Хотя, главный принцип, безусловно общий. Для того, чтобы быть успешным, мало передовых идей, профессионального опыта и удачи. Прежде всего нужно быть честным по отношению к своему клиенту. Воспринимая его исключительно как источник денег, не удастся добиться ни успеха, ни эффективности деятельности, ни места на рынке услуг.

Заключение

По мнению риэлторов, загородный рынок Подмосковья уже сформирован, и сегодня не стоит рассчитывать то, что вам кто-то продаст землю дешевле, чем купил, равно как и на быстрые и большие прибыли. Времена, когда можно было дешево и случайно купить участок рядом с Москвой — уже давно прошли. Большинство «лакомых кусков» раскуплено профессиональными инвесторами, так что если вкладывать деньги в землю, то придется полагаться на естественный ежегодный прирост стоимости.

Вместо погони за самой низкой ценой лучше сосредоточить свои усилия в поиске варианта с наиболее оптимальными характеристиками и наилучшей ликвидностью в будущем. Таким образом вы получите возможность построить дом не только в оптимальном месте, но и с приростом стоимости его участка через несколько лет.