Приобретение земли (участков) в ипотеку. Какие могут быть проблемы? на сайте Nedvio

Общеизвестно, что банки не любят рисковать, и потому предпочитают, в основном, выдавать кредиты на покупку квартир вместо земли и дач. В связи с этим, многие люди, кто задумывается о строительстве собственного дома, задумываются о целесообразности обращения к банкам за кредитом на землю.

Между тем, земля земле рознь. Одно дело — покупка участка в глуши, другое — приобретение земли рядом с Москвой или другими крупными городами. В этом случае ликвидность актива налицо, а это значит, что банк ничем не рискует и сможет перепродать ее в любом случае.

Так что покупка земли в ипотеку — реальная возможность, и это можно сделать с выгодой для себя, хотя, разумеется, в этом деле могут возникнуть определенные нюансы и проблемы. Об наиболее частых из них мы расскажем в данной статье.

Сложно ли купить участок через ипотеку?

Тут все зависит от местонахождения, конкретного поселка и, разумеется, бумаг на землю. Так, к примеру, если это организованный коттеджный поселок, рядом с крупным городом (до 30-50 км), со всеми подключенными коммуникациями, статус участка — ИЖС, и все документы на него в норме — то в этом случае проблем не возникнет.

Иное дело — земли сельхозназначения, расположенные далеко от города, где-нибудь в глуши. Чаще всего проблемы с ипотекой возникают именно с ними. Другая распространенная проблема — отсутствующие или неверно оформленные документы на земельный участок.

Выдавая ипотеку банк рассчитывает свои риски. Залогом по ипотеке выступает приобретаемая недвижимость (т. е. участок), а это значит, что в отношении него будет самое пристальное внимание.

В залог по ипотеке банк может принять только участок, который состоит на кадастровом учете и который относится к землям ИЖС, и иногда — землям с/х назначения. Кроме того, на такой участок нужно иметь специальное разрешение на возведение на его территории жилого дома. Если же земля к такой категории не относится, то владельцу нужно обязательно ее в таковую перевести. Однако нужно учитывать, что процедура смены категории участка — очень сложная, дорогая и не всегда осуществимая.

Если собственнику повезло и его земля соответствует всем требованиям и нормам, то даже это не гарантирует ему положительного решения банка, поскольку данный участок может не удовлетворить банка в качестве залога. А согласившиеся кредиторы будут очень придирчиво проверять землю, ее ликвидность и ценность.

Также нужно быть готовым к тому, что процентная ставка по кредиту под залог земельного участка будет несколько выше, чем ипотека под залог недвижимости. Причина в том, что во время кредитного периода ценность земельного надела может снизиться под влиянием различных факторов или обстоятельств.

Вообще главный фактор, который оказывает влияние на ликвидность земли — это его месторасположение. Причем будущая ликвидность (т. е. перспективы) важнее, чем текущая.

Выбирая земельный участок для ипотеки, рекомендуется проанализировать его местоположение не только с точки зрения «здесь и сейчас», но и чем он будет окружен в будущем. Желательно, получить доступ к Генеральному плану местности, в котором указаны места и сроки запланированного строительства: заводов, дорог, крупных торговых центров.

Нередко возникают моменты, когда купленный по ипотеке участок, становится препятствием в осуществлении Генерального плана населенного пункта. В таком случае велик риск, что рядом пройдет трасса или построят важный административный объект. В крайнем случае, территорию определят под новую застройку и вас могут лишить участка с небольшой компенсацией за землю. Правда при этом остается надежда получить солидный выкуп в виде недвижимости (квартиры в новом доме) от местной исполнительной власти.

Если в один прекрасный момент рядом надумают строить какое-то экологически вредное предприятие, то это может крайне негативно отразиться на рыночной стоимости участка. Поэтому банки крайне пристально изучают ликвидность зем. участков, другие — же вовсе отказывают в ипотеке, либо просят указать любую другую ценную недвижимость. Такого же мнения придерживаются и оценочные эксперты, с которыми сотрудничают банки-кредиторы.

Однако не всякий покупатель захочет рисковать и предоставлять в виде обеспечения по кредиту свой дом или квартиру, поскольку в случае плохой ситуации с кредитом, банк обязательно ее продаст.

Многие специалисты ипотечного кредитования напоминают всем покупателям, что можно не только купить землю в ипотеку, но и приобрести ее за счет потребительского кредита. Хотя, у такого решения есть огромный минус — в потребкредитах процентная ставка на порядок выше, по сравнению с ипотечными.

Выгодно ли вообще оформлять ипотеку на землю?

Ипотека на землю выгодна при любом раскладе. Во-первых, земля — это капитал. Рано или поздно этот капитал окупит вложенные деньги и начнет приносить доход, потому что стоимость сотки земли рядом с городами с каждым годом только растет. Однако нужно учитывать, что ипотека на землю оформляется сложнее и дольше, нежели покупка участка за наличный расчет.

Один из наименее рискованных вариантов инвестиций — приобретение земли по ипотечному договору и ее перепродажа. Причем перепродать землю можно будет еще до окончания срока ипотеки. Этот вариант хорош и в том случае, когда у вас на руках нет нужного количества денег на приобретение земли сразу, но вы можете быстро рассчитаться с кредитом.

Другое популярное решение среди инвесторов – обычная долгосрочная ипотека на землю. Правда, в этом случае, вы получите участок получите не сразу, зато эта земля, в качестве капитала, останется вашим детям и внукам.

Учтите, если в качестве залога по ипотеке, вы выбрали землю, которая не состоит на кадастровом учете, то придется еще оплатить топосъемку земельного участка, анализ геодезических измерений и получить регистрацию и кадастровый паспорт. Хотя, как правило, участки, покупаемые по ипотеке, на таком учете уже состоят.

По ипотеке желательно покупать землю с документами, разрешающими ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Важно проверить, чтобы надел не оказался землей сельскохозяйственного назначения. С таким участком впоследствии может оказаться много проблем, в первую очередь с местной исполнительной властью или государством. Хотя не исключается возможность получения прибыли от сдачи сельхозучастка в аренду.

В качестве залога при ипотеке на землю, легче и быстрее можно оформить дом или квартиру. Особенно охотно банкиры выбирают залоговой недвижимостью жилье в многоквартирном доме. Тогда и условия получения кредита по ипотеке будут более приемлемыми (кредит на длительное время), да и проценты и сроки погашения будут меньше.