Проблемы и тренды коттеджного строительства. Почему в России плохо продаются коттеджи? на сайте Nedvio

Коттеджные поселки Подмосковья пользуются устойчивым спросом уже два десятка лет. Развитая инфраструктура региона и близость столицы являются основной тому причиной.

Безусловно, сегодня этот рынок изменился и переживает не лучшие времена, особенно в дорогом и комфорт классе. Спрос на загородные дома изменился, да и предложение тоже. Огромные особняки уже не в моде, люди стали считать деньги и покупают жилье более рационально. Застройщики то и дело стараются угадать желания покупателей, но вся проблема в том, что вкусы клиентов, как и развитие экономики — не стабильны.

Многие эксперты считают, что коттеджный рынок вошел в стадию зрелости: от точечных проектов элитной застройки в 90-х и начала 2000-х, до массовой застройки бизнес-класса и последующей популяризации формата поселков в эконом-классе. Прошли времена многократной маржи и прибыли для девелоперов, сейчас все сводится с сухим цифрам смет и проектного финансирования.

Что будет дальше? Каковы перспективы коттеджного строительства?

Коттеджи и загородные дома в нашей стране ассоциируются у большинства людей с высоким уровнем жизни, дохода, статуса. Даже если это небольшой домик или таунхаус в часе езды от города. Экономическая стагнация и кризисы вынуждают людей экономить на многих вещах, в том числе на загородной недвижимости. Конечно, в элитном и бизнес-классе тенденции снижения спроса не столь яркие, но все же есть.

По итогам прошлого года ситуация на рынке поселков Подмосковья немного стабилизировалась — цены прекратили снижение, появились новые успешные проекты и интерес людей к загородному жилью.

Возможно, основной причиной тому стало снижение комфорта проживания в жилых комплексах Москвы: люди столкнулись с нехваткой парковочных мест, новыми налогами и запретами, шлагбаумами, переполненными дворами и мусорками, вырубкой деревьев и все более плотной застройкой многоэтажками и торговыми центрами.

Многие москвичи понимают, что даже просторная квартира в престижном районе столицы по уровню комфорта не идет ни в какое сравнение с коттеджем и собственным участком.

Если раньше обеспеченные жители Москвы стремились покупать квартиры в городе, то сейчас эта тенденция переместилась на загородный рынок и все большее число городских жителей стремятся приобрести коттедж в Подмосковье. И причина такой популярности понятна: ведь цены частных домов мало чем отличаются от цен квартир в Москве. И не нужно объяснять, почему выбор падает в сторону загородного дома: кому не хочется уединения с природой вдали от суматохи и шума города!

Но это еще не все. Люди мечтают не просто о загородном домике, а о комфортном жилье с развитой инфраструктурой и подъездными путями. Поэтому сейчас строятся коттеджные поселки со всеми комфортными условиями: с наличием супермаркетов, аптек, охраной, спорткомплексов и т.д.

Проблемы коттеджного строительства. И почему многие люди не могут позволить себе приобрести коттедж?

Что характерно, несмотря на стагнацию в экономике, цены на подмосковную недвижимость остаются по-прежнему высокими. Аналитики и сами девелоперы связывают это с высокими ценами на земельные участки и дорожающей себестоимостью строительства.

Однако такие высокие цены касаются коттеджей, находящихся вблизи от столицы. Чего не скажешь о коттеджах, находящихся в дальнем Подмосковье — цена у них, конечно невысокая, но и оснащенность коммуникациями находится на низком уровне. И вряд ли, кто захочет проживать в таком коттедже, хоть и по заманчивой цене. Разве что для выходных и летнего отдыха.

По опросам, каждый второй россиянин мечтает о своем доме, в котором можно жить и отдыхать и выращивать свою сельхозпродукцию. Но с ростом цен на все, в особенности на бензин, не все могут себе позволить приобрести загородный коттедж. В особенности это касается людей со средним заработком. И возникает вопрос: насколько реально купить такой дом, который бы включал все комфортные условия и был доступен людям с небольшим заработком?

Могут ли приобрести и содержать коттедж люди со средним уровнем дохода?

На этот вопрос ответить нелегко, если учесть, что мнения девелоперов на этот счет расходятся. В первую очередь о том, какой заработок можно причислить к среднему. Некоторые считают, что к среднему уровню дохода можно отнести 2-3 тысячи долларов в месяц, другие считают, что эта сумма в 3 раза больше и составляет примерно 8-9 тысяч долларов.

Опять же нельзя ориентироваться только по уровню доходов, но нужно учитывать где человек зарабатывает — город это или пригород. К примеру, уровень доходов Подмосковья и, скажем, Тверской области будут различными. По мнению большинства застройщиков позволить себе коттедж могут семьи с доходом от 5 тысяч долларов в месяц.

Одним из основных критериев при выборе загородной недвижимости является расстояние от МКАД до поселка. Сегодня наибольшим спросом пользуются предложения, расположенные на расстоянии 20-30 км от Москвы. Еще один немаловажный критерий – внешняя и внутренняя инфраструктура, которая позволяет чувствовать себя комфортно даже за городом.

Следующий момент — площадь участка и планировка дома. Имея такой доход можно купить двухэтажный дом на участке площадью не менее 10 соток. При этом в коттедже будут: три спальни, санузел на каждом этаже, гостиная, кухня, столовая, рабочий кабинет, подсобные помещения.

Важно, чтобы в поселке были все коммуникации и такой уровень инфраструктуры, чтобы за городом можно было проживать постоянно. Коммуникации должны быть централизованными: газ, электричество, водоснабжение, отопление, канализационно-вентиляционная система. Инфраструктура должна включать элементарные объекты, такие как магазин, кафе, аптека, школа, детский сад, детские и спортивные площадки. При этом поселок должен находиться под охраной.

Последний, и самый важный вопрос, это стоимость такого, так называемого безупречного, дома. Как бы не снижались цены, и не действовали системы скидок, совсем дешевых коттеджей в Подмосковье, к сожалению, не найти. В среднем коттедж, который мы выше описали, будет стоить 8-10 млн. рублей. Сумма немалая и вряд ли человек со средним заработком, сможет его себе позволить.

Заключение

В любом случае, коттеджи в поселках эконом-класса всегда востребованы больше остальных и многие девелоперы, не рискуя, строят именно них. Многие аналитики уверены, что пока рынок недвижимости Подмосковья до конца не восстановится, востребованность коттеджей эконом-класса будет превалировать.

Сейчас все ждут летнего сезона, что он покажет. Ведь, как известно, рынок недвижимости очень непредсказуем. Весной уже было заметно оживление в загородном сегменте рынка, но очевидно, что до объемов продаж в докризисные времена еще очень далеко.