Проблемы загородной недвижимости Новой Москвы. Есть ли смысл здесь покупать дом и участок? на сайте Nedvio

Сегодня многие покупатели недвижимости проявляют интерес к району Новой Москвы. Оно и понятно — рядом столица, есть станции метро, столичная прописка, развитая инфраструктура на уровне не хуже московской. Присоединение этих территорий к мегаполису заинтересовало и девелоперов: за 5 с небольшим лет здесь было построено столько жилых комплексов и квартир, что хватило бы на небольшой город.

Но нам и аудитории нашего сайта интересно частное домостроение, а не квартиры. И возникает вопрос: что в перспективе ожидает дачные и коттеджные поселки, окруженные типовыми московскими высотками? И стоит ли вообще покупать здесь участок для строительства коттеджа?

Подходит ли район Новой Москвы для покупки, строительства частного дома?

Ответ аналитиков и риэлторов неутешителен: ближний радиус Новой Москвы, который находится рядом со МКАДом, сегодня почти не интересен покупателям загородной недвижимости.

Люди понимают, что через определенное время возле их дома скорее всего будут построены административные здания, предприятия, новая автомобильная магистраль, высотные жилые микрорайоны. Таким образом, купленная недвижимость из разряда загородной превратится в разряд городской. Также есть некоторая вероятность, что земельный участок может быть изъят для нужд государства.

Чтобы понять где мифы, а где правда, разберемся что сейчас из себя представляет собой этот микрорайон.

Если не брать урбанизированные «по-полной» Саларьево и Румянцево, Коммунарки, сегодня районы Новой Москвы, в основном, застроены тысячами небольших жилых комплексов, индивидуальных домовладений и таунхаусов. Жилье преимущественно представлено комфорт и эконом классом. Рынок загородной недвижимости Новой Москвы состоит примерно из 60-70 коттеджных поселков и нескольких сотен дачных и садовых товариществ.

В зависимости от вида и состояния объекта существенно меняется и стоимость недвижимости. Так, минимальная цена на таунхаус в Новой Москве составляет порядка 5 миллионов рублей, а вот за элитный коттедж покупателю придется раскошелиться на сумму свыше 50 млн. руб.

Однако, несмотря на большое разнообразие предложений, спрос на загородное жилье в Новой Москве остается на низком уровне. Эксперты считают, что причина такого отношения покупателей кроется в стагнации подмосковного загородного рынка и тенденции к покупке более дешевых, но при этом далеко не всегда, качественных объектов.

Также негативно на спрос недвижимости влияет неопределенность дальнейшего развития этих территорий, отсутствие утвержденного генерального плана, вероятность изъятия земли для нужд государства, строительство большого количества многоэтажных микрорайонов. Причем, больше всего от отсутствия спроса страдает элитная недвижимость.

По мнению риэлторов, единственно возможная перспектива развития для районов ближнего радиуса Новой Москвы – это таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Это обусловлено небольшими и средними площадями жилья, высокой скоростью строительства и относительно небольшой стоимостью. Выбирая между высотным панельным домов и таунхаусом — большинство покупателей предпочтут последний вариант.

Все специалисты сходятся во мнении, что присоединение юго-запада области к Москве плохо сказалось на рынке загородной недвижимости. Спрос на нее начал падать уже в начале 2013 года. Также была зафиксирована тенденция практически полного отсутствия спроса на дома в поселках премиум (элит) класса. Что касается эконом-класса, то спрос на такие объекты упал на 50%.

На территории Новой Москвы сегодня находится более 200 садоводческих товариществ. Часть из них — в заброшенном состоянии. Московские власти поставили перед собой задачу – реорганизацию товариществ. Это означает, что большая часть перейдет в категорию индивидуального строительства. Такие изменения повлекут увеличение размера налога. А вот оставшаяся часть поселков будет ликвидирована. И возможно заменена такими жилыми комплексами:

Риэлторы по загородной недвижимости рекомендуют покупать участок на территории Новой Москвы лишь в том случае, если покупателю действительно удобно жить в этом районе (например из-за близости работы) и он расположен как можно дальше от мест высотной застройки.

Где лучше покупать участок и дом?

Лучше всего рассмотреть районы средней и дальней удаленности от Москвы — от 25-30 км от МКАД. Можно рассмотреть один из современных коттеджных поселков по Калужскому или Киевскому шоссе. Такие поселки строятся уже с собственной развитой инфраструктурой, которая зачастую включает в себя и магазины, и спортивно-оздоровительные комплексы, и медицинские учреждения, и образовательные организации, и обустроенную территорию, на которой расположены детские и спортивные площадки, а также оборудованные зоны отдыха.

На охраняемой территории коттеджного поселка вы сможете чувствовать себя в полной безопасности. Качество современных построек, с подведенными основными инженерными системами (газ, водоснабжение, канализация, электричество, часто даже кабельное телевидение и Интернет), позволяет проводить за городом столько времени, сколько вы захотите.

Киевское шоссе и Калужское шоссе по праву входят в пятерку самых популярных и престижных подмосковных направлений после Новорижского, Рублево-Успенского и Ленинградского шоссе. При этом стоимость недвижимости здесь выгодно отличается более низкой ценой.

Почему Новая Москва не так уж и плоха для частного дома?

Чтобы максимально объективно оценить специфику данного направления, нужно рассмотреть его характерные особенности и преимущества на рынке загородной недвижимости.

Удобная транспортная доступность до Москвы

Если мы говорим о Киевском шоссе, добраться до работы по просторной многополосной трассе не составит особого труда. За исключением участка дороги, который непосредственно предшествует въезду на МКАД.

В ближайшие 2 года планируется полностью заменить и обновить дорожное полотно, а также расширить дорогу до самых дальних областных границ. Сейчас добраться до большинства крупных поселков можно также по идущему практически параллельно Калужскому шоссе.

Развитая инфраструктура как внутри коттеджных поселков, так и вдоль шоссе

Практически по всей протяженности Киевского и Калужского шоссе можно встретить многочисленные супермаркеты, торгово-развлекательные центры, спортивные комплексы и медицинские учреждения. Кроме того, здесь сосредоточено большое количество санаториев, пансионатов и домов отдыха.

В крупных городах Новой Москвы: Наро-Фоминске, Апрелевке, а также в поселках Внуково, Крешкино и Кокошкино есть все необходимые коммунальные службы, больницы, детские сады, школы, рестораны и магазины. Добраться в эти населенные пункты при необходимости не составит особой проблемы.

Тихие и спокойные районы

Близость многоэтажных районов Саларьево и Румянцево, а также аэропорта «Внуково» делает менее привлекательными территории, расположенные на расстоянии до 30 километров от Москвы. Зато после 31 километра трассы вы практически не встретите ни одного крупного населенного пункта. При этом, на более отдаленных территориях такое соседство с аэропортом практически незаметно, и вы вполне сможете насладиться природой, тишиной и покоем.

Более низкая стоимость земли и коттеджей, чем в других элитных направлениях Подмосковья

Пока что это так. Стоимость элитных домов по Киевскому и Калужскому шоссе на порядок дешевле аналогов по соседним Можайке, Рублевке и Новой Риге. Однако, учитывая активное развитие инфраструктуры Новой Москвы и расширение дорог и метро, в ближайшие 5 лет все может измениться. В последние годы уже наблюдается некоторый рост цен на дома и участки.

Благоприятная экологическая обстановка

Данное юго-западное направление отличается большим количеством хвойных лесов и водоемов, обеспечивающих не только красивые панорамные виды, но и чистый и полезный воздух.

Именно здесь протекают знаменитые рыбные речки Десна, Протва, Нара и Пахра. А в местных хвойных и лиственных лесах можно до сих пор встретить даже мирно гуляющих лосей и многочисленных пернатых обителей.

Московская прописка

С присоединением Наро-Фоминского района к территории Новой Москвы произошло некоторое изменение статуса и стоимости местных земель. С одной стороны, повысилась престижность наличия теперь уже московской дачи, а, с другой стороны, появился риск сноса некоторых поселков в рамках реализации государственной градостроительной программы с целью обеспечения доступным жильем широких слоев населения.

В чем особенности коттеджных поселков Новой Москвы?

Большая часть предложений по Киевскому и Калужскому шоссе приходится на современные отдельно стоящие коттеджи с собственными участками земли. На втором месте — застройки с таунхаусами и дуплексами.

Еще одной особенностью этого района является то, что уютные и современные коттеджные поселки зачастую соседствуют со старыми еще советскими дачными участками, на которых строились преимущественно летние домики для сезонного отдыха на природе. При желании, вы можете выбрать и дом в стародачном поселении, если он вам больше по душе. Здесь тоже встречаются достойные предложения.

Среди современных коттеджных поселков хотим особо отметить поселок «Экомир», который расположился на территории площадью 1.500 гектар. «Экомир» разрабатывался как курортный поселок, на территории которого запланировано и постепенно реализуется строительство охотничьих хозяйств, собственной агрофермы, конно-спортивного комплекса, гольф-клуба, парка развлечений и жилой зоны.

Лидирующие позицию по качеству и количеству проданных коттеджей занимают поселки «Европейская деревня-2», «Рубин» и «Апрелевка парк», расположенные в уникальных хвойных чащах или на берегу озера, как в случае с «Рубином».

Самым дорогим местным коттеджным поселком считается «Новоглаголево», где покупка загородного дома площадью 400 квадратных метров обойдется в 900-1200 тысяч долларов. Ему немного уступает в цене «Праймвилль», где стоимость коттеджей начинается от 790 тысяч долларов. А вот в коттеджном поселке «Боровики», расположенном в 80 километрах от МКАД можно купить загородный дом всего за 130-140 тысяч долларов.

Найти недорогие и, при этом, качественные предложения можно в таких поселках как «Мартемьяново», «Глаголево 55» и «Крекшино», которые расположены на расстоянии 20-25 км от Москвы. Площади продаваемых на вторичном рынке домов в среднем составляют 335 квадратных метров, а типовые участки представляют собой придомовую территорию площадью 20 соток.

Все дома и участки под застройку продаются с уже подведенными коммуникациями. Купить новый дом в «Мартемьяново парк» можно всего от 3,9 миллионов рублей. Согласитесь, неплохая альтернатива квартире в «панельке» в Саларьево?

Можно найти и более дешевые предложения. Так, в коттеджных поселках «Лужайкино» и «Лесной пейзаж» вы сможете стать счастливым владельцем земельного участка с общей площадью от 7 соток по стоимости до 2 млн. руб.

Если вас не смущает расстояние 80 км от столицы, то интересным для рассмотрения будет вариант покупки коттеджа в строящемся поселке «Долина озер». КП «Долина озер» очень удачно расположен — на солнечной поляне, окруженной смешанными лесами и сосновым бором.

Недалеко от поселка находится прекрасное живописное озеро и река Протва. Кроме собственной инфраструктуры КП, вы всегда сможете воспользоваться аптеками, магазинами, школами, детскими садами, торгово-развлекательными центрами и кинотеатрами, расположенными в ближайшем городе Боровске, входящем по количеству достопримечательностей в Золотое кольцо. На охраняемой и благоустроенной территории поселка есть и детские площадки, и зоны отдыха и даже собственный каток.

Весь поселок «Долина озер» оформлен в едином стиле. Вы можете подобрать наиболее привлекательный для вас проект деревянного дома. Все проекты представлены в нескольких вариантах исполнения и имеют общую площадь от 86 до 260 кв. м. Участок земли вы также можете выбрать на свое усмотрение от 10 до 30 соток. Стоимость такого экологически чистого загородного дома начинается от 2,5 млн. руб., в зависимости от проекта дома и его площади, а также площади участка.

Заключение

Как видите, у Калужского и Киевского шоссе есть свои явные преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе вашего будущего загородного дома.

Несмотря на то, что сейчас спрос на недвижимость на присоединенных к Москве территориях невысок по ряду причин, нельзя не отметить тот факт, что это перспективное направление, инфраструктура которого постоянно улучшается. Преимущество Новой Москвы в относительно доступной стоимости жилья, близости к столице, и, разумеется, столичной прописке.

Эксперты прогнозируют стабильный рост популярности и ликвидности недвижимости данного направления. Так что покупка дачи или загородного дома в одном из коттеджных поселков по Калужке и Киевке станет не только возможностью стать ближе к природе и дышать свежим воздухом, но и отличной инвестицией.