Сопровождение сделки купли-продажи агентством. Для чего оно нужно? на сайте Nedvio

Что делать, если необходимо продать таунхаус, дом, коттедж? Если позволяет время, и есть возможность и соответствующие юридические знания, то всеми вопросами по продаже недвижимости можно заняться самостоятельно. Однако, чаще всего, люди обращаются к профессионалам. На то есть масса причин…

Почему не стоит продавать недвижимость, не имея в этом опыта?

За всю свою жизнь мы проводим тысячи переговоров и совершаем множество различных сделок. Например, покупка продуктов, мебели, техники, автомобилей, услуг. Однако, самая важная и крупная сделка – это сделка, связанная с покупкой или продажей недвижимости. Она самая значительная только потому, что никак нельзя занизить значение дома для самого себя и своих близких.

Когда вы приобретаете объект недвижимости, то оказываетесь с продавцом один на один или агентом компании по продажам недвижимости (риелтором), цель которых заключается в том, чтобы как можно быстрее заключить сделку и получить свои полагающиеся проценты. А это совершенно не соответствует вашей задаче, ведь для вас важнее купить отличное жилье и не беспокоится о дальнейшем будущем.

Всем понятно, что абсолютно любая сделка, связанная с недвижимостью — это огромный риск. Однако, как и любой другой риск, его можно контролировать. Для начала его необходимо по-возможности сделать минимальным. В идеале делать это нужно со специалистом, который поможет получить всю информацию о возможных рисках, рассмотрит возможные сценарии и вероятности сделки, и примет все необходимые меры для снижения всевозможных отрицательных последствий.

Основные риски при купле-продаже жилья

Практика показывает, что почти 2% сделок расторгается до судебного разбирательства. Все риски, которые возникают при заключении сделок с недвижимостью, можно определить несколькими факторами.

К ним относятся такие понятия как:

• устойчивость экономического положения в стране;
• стабильность курсов валют;
• доступность кредитов;
• перспективы рынка, где продается жилье;
• общая образованность субъектов рынка и так далее.

Однако основное внимание покупателя концентрируется на юридических рисках, так как непосредственно они являются причиной всех разногласий и, в итоге, приводят к проблемам установления права собственности на, казалось бы, уже приобретенный объект недвижимости.

1. Мошенничество со стороны продавца

При серьезном подходе к делу, определить вероятно мошенническую сделку возможно еще на начальном этапе переговоров.

Если при проведении сделки увидите, что продавец отказывается предоставлять документацию о предыдущих операциях с недвижимостью, какие-нибудь ограничения в получении информации и тому подобное, особенно если делается упор на ликвидность варианта и быстрое принятие решения. Чаще всего мошеннические действия скрываются последующими переходами прав на собственность.

2. «Мутная» история собственности

Достаточно часто происходят ситуации, когда в потере прав на уже принадлежавший кому-либо дом или участок виновны не мошенники. Каждый объект недвижимости обладает своей историей, которая берет начало со дня его перехода в приватное пользование или частную собственность иным путем. Она соединяет в себе абсолютно все переходы прав владельцев, которые указаны в договорах купли-продажи, обмена, переходе по наследству или дарении и тому подобное.

В итоге получается, что интересующий объект недвижимости просто обременен на ложный комплекс правоотношений, в котором вполне вероятна возможность оспаривания прав последнего владельца. Даже в том случае, если именно по вашей сделке не возникает никаких вопросов и разногласий между ее участниками, ее могут расторгнуть или признать недействительной по причине расторжения предыдущей сделки.

3. Налоговые махинации

Всем известно, что в большинстве осуществляемых сделок, в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома или участка. Но вы при этом должны понимать, что передача денежных средств является, едва ли не самым важным моментом сделки.

Именно та цена, которая указывается в договоре и есть официальная. Именно эту сумму будет возможность вернуть в том случае, если придется расторгать договор или признавать его недействительным. Но даже расписка не всегда способна помочь. Плюс ко всему, чаще всего расписки составляют не грамотно.

4. Опасность ограничения использования объекта

При покупке жилья, никто не застрахован от того, что продавец может скрыть информацию об ограничениях использования или распоряжения ею. Взять, к примеру, случай, когда недвижимость находится под залогом или люди сняты незаконным образом с регистрации, но при этом они сохраняют право пользования имуществом.

5. Иные риски

Риск заключения сделок по реализации недвижимости всегда был предметом вечных конфликтов между профессиональными участниками рынка. Иногда даже богатые опытом работы в данной сфере юристы, не могут прийти к общему мнению.

Усложняют ситуацию порой «неожиданные» решения судей. Вот поэтому принято считать, что большие расходы на задействование риэлторов к осуществлению сделок по купле-продаже домов и коттеджей являются скорее необходимостью, чем пустой тратой средств. Сопровождение сделок с недвижимостью профессионалом снижает все риски практически до нуля. Ведь чаще всего именно большой опыт решения аналогичных проблем, помогает избежать неприятной при осуществлении сделки.

Сопровождение сделок с недвижимостью. Что важно знать?

Сопровождение сделок по купле-продаже загородного жилья включает в себя комплекс мер, проводимых для минимизации рисков сторон.

Одним из обязательных пунктов этой услуги — является проверка, как ее называют профессионалы, юридической «чистоты» объекта. Она заключается в:

1. анализе правоустанавливающей документации владельца недвижимости;
2. изучении документов из органов регистрации;
3. проверке соответствия всех пунктов договора и реального состояния объекта;
4. проверке наличия дееспособности всех участников сделки, в частности собственника и его иждивенцев;
5. определении порядка прописки или выписки проживающих на реализуемом объекте;
6. определение условий составляемого договора с интересами клиента;
7. подготовка пакета документов;
8. осуществление денежных переводов и расчетов.

А также непосредственно само подписание договора на приобретение или отчуждение от недвижимости.

Когда делом занимается опытный специалист, то весь процесс проходит без стресса для покупателей и продавцов, так как решением всех вопросов, в зависимости от условий договора и желания сторон, занимается риэлтор.

Заключительным этапом является регистрация сделки. Если сделку сопровождает агентство, клиент освобождается от необходимости лично собирать справки и документы, посещать регистрационные службы, так как, опять же, все эти моменты агентство берет на себя.

Покупка дома, дачи или участка — вопрос очень серьезный. Поэтому решать его в одиночку не рекомендуется. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью облегчит весь процесс приобретения-отчуждения объекта недвижимости.

Как происходит анализ правоустанавливающих документов?

Рассмотрим более предметно самую основную услугу — юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Агентство по недвижимости, в этом случае, берет на себя ответственность за контроль и проверку всех моментов и пунктов проведения сделки:

1. Различные консультации по поводу осуществления сделки, юрист даст ответы на все ваши вопросы;
2. Личное присутствие и контроль вашего агента при всех переговорах, расчетах и подписании;
3. Оформление, сдача, получение и контроль всех должных документов во всех необходимых инстанциях и органах;
4. Контроль за передачей объекта и подписанием актов приема-передачи. Представитель агентства всегда будет находиться рядом, поэтому при возникновении спорных ситуаций, они тут же будут разрешены.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью также включает в себя анализ и проверку непосредственно реализуемого объекта, документов БТИ и всех лиц, которые имеют отношение к данному объекту недвижимости.

Агентство, осуществляющее сопровождение сделок с недвижимостью, контролирует при проверке объекта следующие факты:

1. Вся история смены собственников объекта недвижимости с момента его образования (постройки) и до дня заключения сделки. Выясняется, находится ли объект под арестом и имеются ли претенденты на него в виде третьих лиц;
2. Причина продажи объекта, есть ли причины, которые препятствуют проведению сделки на законном основании;
3. Есть ли какие-либо задолженности (налог на имущество, услуги связи, коммунальные платежи и другие);
4. Соответствует ли реальная площадь дачного дома или коттеджа с указанной во всех документах;
5. Были или не были осуществлены перепланировки и на законном ли основании;
6. Совпадает ли адрес объекта недвижимости с указанным во всех заявленных документах (номер строения, корпуса, участка и тому подобное);
7. Правильно ли оформлены справки, необходимые для осуществления сделки, и своевременно ли они предоставлены;
8. Проверка граждан, принимающих непосредственное участие в осуществлении сделки, их паспортов и других необходимых документов;
9. Проверка лица, действующего по доверенности (факт выдачи и утверждение нотариусом доверенности, подлинность данного документа и действителен ли он на момент проведения сделки);
10. Проверка граждан, которые зарегистрированы на момент проведения сделки в квартире, таунхаусе или доме;
11. Проверка наличия разрешения органов опеки (в том случае, если собственником так же является или являлся несовершеннолетний гражданин).

Стоимость услуг агентств недвижимости

Крупные фирмы, для привлечения клиентов, организовывают рекламные кампании в печатных изданиях, на ТВ, оплачивают уличную рекламу. Все это стоит больших денег. Аренда престижного офиса в центре также обходится недешево. Поэтому цена на услуги крупных игроков на рынке недвижимости самая высокая.

У агентства средней весовой категории накладные расходы снижены, поэтому и стоимость услуг меньше. По нижней границе ценового диапазона рассчитываются услуги мелких фирм и частных риэлторов. Как правило, их реклама ограничивается дешевыми печатными объявлениями и сайтами интернет.

Стандартная цена на услуги риэлторов составляет 2 — 5% от величины сделки (но не менее 30 тыс. рублей). Агентство может предложить фиксированную ставку, процент от сделки, комплексный расчет, предоставить прайс на отдельные услуги (получение справок, выписок, оценка стоимости объекта).

Качество обслуживания и гарантия сделки

Казалось бы, высокая стоимость услуг крупного агентства гарантирует их качество. Однако, это не совсем так. В большом коллективе не все сотрудники имеют высокую квалификацию. Часто работников набирают без опыта и навыков, что называется, с улицы. Насколько грамотно они проведут сделку — вопрос случая. Квалифицированные менеджеры агентства, обычно, ведут много заказов. Как это отразится на продвижении конкретной сделки, зависит от многих факторов.

Чтобы уверенно конкурировать с крупными игроками, в среднем агентстве снижены цены на обслуживание и выше качество предложенных услуг. Текучести кадров, практически, нет. Коллектив обладает и опытом, и связями. Привлечение клиентов осуществляется за счет высокого авторитета фирмы.

Небольшие агентства и частные риэлторы, как правило, мало известны. При их выборе следует смотреть отзывы в интернете, наличие лицензии, опыта и юридического образования сотрудников. Часто таким коллективом или семейной фирмой руководит авторитетный брокер, имеющий богатый опыт и хорошие контакты в сфере продажи недвижимости.

Гарантировать чистоту сделки с недвижимостью может только собственная осторожность клиента. Следует внимательно читать документы и не стесняться уточнять все непонятные формулировки, в том числе, напечатанные мелким шрифтом. Полезно взять проект договора и получить по нему дополнительную консультацию у специалистов других фирм.

Наивно думать, что в солидном агентстве гарантирован честный подход к каждому клиенту. Крупные компании, с опытными и высокооплачиваемыми юристами могут предложить такой вариант договора, который не сможет опротестовать ни один суд. Впрочем, к остальным игрокам этот тезис также можно применить.

Как продать проблемную недвижимость?

Сегодня мы имеем рынок покупателя. Неохотно покупают жилье с дефектами, обременением. Сложно продать половину дома, участка или доли в недвижимости. Такой проблемный объект вряд ли заинтересует частного риэлтора или мелкую фирму.

У средних и крупных агентств шире клиентская база, поэтому вероятность положительного результата сделки выше. Есть компании, специализирующиеся на сделках с проблемным жильем. Это серьезный доходный бизнес, так как стоимость проблемного дома составляет 30 — 50 % от его рыночной цены.

Доверяй, но проверяй

Поиск подходящей компании начинается с просмотра профильных СМИ. Обратите внимание на срок существования агентства, число сотрудников, наличие филиалов, структуру подразделений. Как правило, большинство фирм не скрывают о себе основные сведения:

• лицензия на право деятельности;
• юридический и физический адрес;
• свидетельство ИНН, ОГРН и т. д.

Далее следует посещение офиса компании и представление сотрудника, ведущего сделку.

При выборе риэлтора необходимо проверить его полномочия — в праве ли данное лицо выполнять заявленные действия и обязательства. Сколько дел ведет сотрудник в настоящее время, его юридическое образование и опыт работы в данной области.

Составление договора на ведение сделки

Заключение договора с риэлтором — первый шаг на пути продажи недвижимости. Как оценить проект договора, предложенный фирмой или частным маклером? В типовом договоре должны быть отражены следующие позиции:

1. Сведения о сторонах, заключающих договор. Клиент указывает адрес места жительства, предоставляет копию паспорта. Агентство предъявляет адрес и свои реквизиты;
2. Цель (предмет) договора. В пункте должно быть указано, что конкретно требуется выполнить: (обменять, купить, продать недвижимость). Описать конкретный дом (дачу, участок), характеристики жилья. В этом же разделе клиент может оставить особые пожелания или условия продажи недвижимости;
3. Порядок оказания услуг по продаже объекта. Требуется перечислить, что должен выполнить риэлтор: найти и свести покупателя и продавца или провести весь комплекс мероприятий по сделке (реклама в СМИ, проверка, сбор и оформление документов, денежный расчет);
4. Права и обязанности сторон;
5. Условия расторжения договора и санкции за его несоблюдение;
6. Даты заключения договора, срок действия, возможность продления;
7. Акт оказания услуг.

Если клиент делегирует маклеру получение официальных документов в муниципальных органах и отделах, то на его имя оформляется соответствующая доверенность, заверенная нотариально.

Иногда, по условиям договора риэлтор получает от заказчика оригиналы документов. Об этом событии составляется Акт приема с перечнем переданных документов.

Какие документы потребуются для оформления продажи жилья?

При заключении договора купли — продажи, одним из основных условий, является юридическая чистота сделки. Под этой формулировкой понимают отсутствие оснований для опротестования результатов сделки с недвижимостью (см. ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ).

В случае прямой продажи (если не требуется кредитное обеспечение, предоставление ипотеки, использование материнского капитала), для оформления продажи недвижимости достаточно предоставить следующие документы:

• паспортные данные сторон (покупателя и продавца);
• право собственности на недвижимость (продавца);
• заявление на регистрацию, с оплатой пошлины;
• согласие органов опеки (на несовершеннолетних собственников).

Однако, по этим документам нельзя понять историю недвижимости, поэтому у продавца могут попросить дополнительные сведения по объекту:

• кто прописан или выписан, по какой причине, когда (получить можно в паспортном столе ЕИРЦ);
• имеются ли задолженности по квартплате (ЕИРЦ);
• предыдущие владельцы недвижимости (единый реестр гражданских прав, ЕГРП);
• имеется ли согласие супруга на продажу (заверенное нотариусом);
• если супруги в разводе — справка о разводе;
• проводилась ли перепланировка жилья (технический паспорт).

Если требуемых справок и выписок у продавца нет, то в договор с исполнителем можно включить получение этих сведений. При этом, в документе указывается пункт об оказании экспертных услуг, с их перечислением.

Порядок оплаты

Вопрос финальной оплаты оговаривается в договоре.

При полном ведении сделки продавец недвижимости рассчитывается с маклером после выполнения всего объема услуг, а именно — после получения клиентом денег от продажи жилья. Перечень оказанных услуг отражается в Акте приема работ, с приложением квитанций, чеков, расписок. Расчет производится после утверждения Акта заказчиком.