Доходная недвижимость. Какие могут быть подводные камни? на сайте Недвио

Недвио: Энциклопедия домовладельца
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Вопрос от читателя нашего сайта: Доходная недвижимость. Какие могут быть подводные камни?


Ответ: Сегодня на рынке присутствует масса предложений по продаже доходной недвижимости. Причем обещают хороший доход (от 12% годовых), что выше банковского депозита, плюс организацию всего бизнеса сдачи ее в аренду под ключ.

Казалось, бы вот оно! Вот оно заветное исполнение мечты о хорошем пассивном ежемесячном доходе. Но не все так просто. Так как инвестиция в доходную недвижимость таит в себе массу рисков и подводных камней. Давайте рассмотрим их.

Риски доходной коммерческой недвижимости

Сразу скажу, если у вас нет опыта владения такой недвижимостью, то вероятность прогореть крайне высока. Почему? На то есть несколько причин:

  1. Коммерческая недвижимость — это актив, который работает на крайне конкурентном и нестабильном рынке (особенно сейчас). Штормит экономику — вы в минусе, издали новый закон о парковках — вы в минусе, запретили вывески в вашем городе (не стало арендаторов, вы тоже в минусе). При том конкуренция между объектами торговой и офисной недвижимости сегодня настолько огромна, а предложение настолько опережает спрос, что не сбавляя цену (опять же уходя в минус), вы можете вовсе остаться на годы с пустующим помещением;
  2. Риски инфляционного характера. Если вы покупаете такую недвижимость в кредит, то может получиться так, что стоимость вашего кредита будет выше, чем доход от сдачи помещения в аренду;
  3. Риски неплатежей со стороны арендаторов. Причем они могут сослаться на что-угодно: снижение покупательской способности клиентов, санкции, кризис, нарушение цепочек поставок. И они будут по-своему правы, но вам от этого не легче;
  4. Риски недружественного поглощения. В отличие от жилой недвижимости, в коммерческой это практикуется сплошь-и-рядом. Ваш объект может приглянуться какой-то крупной сети или какому-то конкуренту, и они задействуют все рычаги чтобы заполучить этот объект в собственность. И хорошо если все бумаги будут в порядке, и арендатор тоже будет «святошей». А если нет?

Риски доходной жилой недвижимости

Начнем с того, что к доходной жилой недвижимости относят как квартиры, так и апартаменты. В первом случае риски минимальны и это оптимальная инвестиция, если вы начинающий инвестор. Однако вот с покупкой апартаментов все не так однозначно:

  1. Апартаменты обычно строятся в бывших промзонах. Конечно, это не афишируется в рекламе (зачем?), но это таит в себе массу рисков юридического характера. На словах вам могут сказать, что все в порядке с законностью такого строительства, но вот на бумагах очень часто вырисовывается много чего интересного. Например, у застройщика вообще может не быть разрешения на многоэтажное строительство в этом месте, либо быть какие-то нарушения при присоединении к городским коммуникациям, либо нарушения СнИП при строительстве (например недостаточное расстояние от жилых домов). Все это грозит сносом зданию и потерей всех ваших инвестиций;
  2. Возможный конфликт интересов сторон. У каждого дома с апартаментами есть управляющая компания (УК). Как правило, такие компании создаются не только чтобы управлять зданием, но и сдавать апартаменты в аренду. Такие здания еще иногда называют апарт-отелями. Это очень популярный формат в Москве, Санкт-Петербурге, Дубае. Реклама таких объектов очень красива (гарантированная доходность до 13-15% годовых). Но ключевой момент в этом тексте «до». То есть может быть и 5, и 6%. При этом УК, разумеется, заинтересована в первую очередь сдавать свои площади;
  3. Высокая стоимость владения. На этот «подводный камень» напоролась уже не одна тысяча инвесторов. За низкой ценой метра апартаментов (по сравнению с квартирой) прячутся очень высокие эксплуатационные и налоговые издержки. При прочих равных переплата может составлять и 100%, и 200% и более процентов. И если брать в расчет эти расходы, то иногда получается что покупка апартаментов — это вовсе не доходная недвижимость, а лишь сплошные расходы на содержание.

Другие нюансы и подводные камни

Все мы знаем поговорку: «Обещать — не значит жениться». К сожалению, на рынке доходной недвижимости «обещателей» гораздо больше, чем порядочных продавцов.

Зачастую обещания гарантированной доходности голословны. Так не является исключением ситуация, когда обещанная схема «leaseback» никак не прописана нотариально при продаже, а цифра годовой ренты просто взята из статистики. Бывает так, что продажей недвижимости занимается одна компания, а сдачей в аренду – другая, которые не собираются выполнять обещания продавца.

Нередко указывается максимальный процент ренты, например первый год 7%, а последующие восемь около 4%, так что первоначально обещанные семь превращаются в скромные четыре с хвостиком. Грешат продавцы и тем, что указывают годовую доходность без учета стоимости содержания квадратных метров, которая может быть такой высокой, что загонит инвестора в убытки.

Многие девелоперы доходной недвижимости зачастую продают объекты без внутренней отделки, обещая при этом высокую гарантированную доходность, при условии полного ремонта мебели. В результате вся картинка о красивом доходе резко снижается, вследствие незапланированного роста стоимости объекта недвижимости. И наконец, наиболее опасный вариант, когда недвижимость изначально продается по сильно завышенной на 25-30% цене и первые пару лет выплачивается высокая рента, после чего контракт «leaseback» перестает действовать и инвестор может продать этот объект только себе в убыток.

Конечно, все вышеперечисленное не означает, что покупать доходную недвижимость не стоит, что это опасно и все в таком духе. Просто нужно трезво смотреть на вещи и не забывать оценивать все риски. Плюс не забывать, что любые обещания продавцов должны быть прописаны в контракте.


Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

 Главная    Доходная недвижимость. Какие могут быть подводные камни?