Как оценивают складскую недвижимость? на сайте Недвио

Недвио: Энциклопедия домовладельца
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Вопрос от читателя нашего сайта: Как оценивают складскую недвижимость?


Ответ:  Оценку складов и складских помещений обычно проводят комплексно. То есть оценивают не только ключевые характеристики недвижимости, но и берут в расчет месторасположение здания, его транспортную доступность, то в каком состоянии находится логистика. Также оценивают автономность и охраняемость территории, наличие запаса мощностей энергоресурсов и прочие факторы.


Запросы на услуги оценщиков складской недвижимости в России растут с каждым годом. Вместе с развитием уровня промышленного производства в стране растет и количество произведенных товаров. Это значит, что в таком же соотношении растет и потребность в качественной складской недвижимости. Количество сделок на этом рынке увеличивается ежегодно, и наряду со старыми складскими площадями в оборот вводятся новые логистические терминалы или отдельные площади в них. Это значит также, что повышается потребность в такой услуге, как качественная оценка складской недвижимости, так как участники рынка, и продавцы, и покупатели, не всегда готовы к самостоятельному определению цены продажи.

Ключевыми факторами, влияющими на формирование стоимости объекта складской недвижимости, являются следующие:

  • Транспортная доступность и расположение вблизи основных транспортных магистралей. Объекты, расположенные возле МКАД или строящейся ЦКАД стоят заведомо дороже, чем объекты с аналогичными характеристиками, но расположенные вблизи дороги районного значения;
  • Наличие современной инфраструктуры. Современные логические комплексы, оборудованные программным обеспечением оптимизирующим погрузку и разгрузку, а также с возможностью задания различных условий хранения в любом случае обеспечат больший денежный поток, чем традиционные складские мощности, ранее принадлежащие промышленным предприятиям.

Эти два фактора и формируют основную методику оценки складской недвижимости. Но это, разумеется, еще не все…


Дальше проводят оценку складов и складских помещений традиционными методами. Чаще всего оценщики выбирают доходный метод оценки недвижимости. Несомненно, оценивание стоимости складской недвижимости учитывает и метод сравнительных продаж, но он не всегда релевантен, так как практически каждый объект на этом рынке имеет индивидуальные характеристики. Равно как и характерные только для него права на объекты недвижимости и складской инфраструктуры различны практически у каждого объекта, и довольно трудно сделать вывод об общих тенденциях. Тем более, что многие сделки не выходят на общее обозрения, так как данные о них скрыты в общем массиве информации о сделке по приобретению имущественных комплексов.

Оценка рыночной стоимости объекта восстановительным или затратным методом также не дает эффективных результатов, так как цена вновь построенного объекта в основном базируется на стоимости приобретения земельного участка и перевода его в нужную категорию, а эти затраты не всегда можно унифицировать (особенно при приобретении участка из земель, имеющих ограниченное использование, например, земель сельскохозяйственного назначения) и учесть в расчетах.

Таким образом, основным методом оценки складской недвижимости продолжает оставаться доходный. Поэтому, когда проводится оценка склада, необходимо оценить стоимость услуг склада аналогичного класса («А», «В» или «С») на текущем рынке и запросить у клиента расклад по имеющимся и планируемым к заключению договорам хранения и аренды склада.

В этом разрезе оценивается транспортная доступность, наличие подъездных путей, высота потолка и инфраструктурная составляющая складского помещения, в том числе, наличие круглосуточной охраны на территории. Обязательно проведение анализа прав клиента не только на объекты недвижимости, но и на земельные участки, так как истечение срока аренды недвижимости или иного вещного права, кроме права собственности, может оказать значительное влияние на стоимость объекта в сторону ее снижения.


Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

 Главная    Как оценивают складскую недвижимость?