Как продаются квартиры с обременением? на сайте Nedvio

Вопрос от читателя нашего сайта: Как продаются квартиры с обременением?

Ответ: Вы не уточнили обременение какого рода. Допустим, это будет ипотека и соответственно залог квартиры банку. Можно ли такую квартиру продать?

Оказывается, да, и это не так сложно, как принято считать. Главное — правильно составить первоначальный договор с банком. Ниже мы расскажем об этом.

Согласно закону недвижимость, которая находится в залоге, можно продать только с разрешения залогодержателя. Поэтому, при первоначальном соглашением с банком о кредите и залоге квартиры, нужно обязательно включить в условия договора пункт о досрочном погашении кредита и возможной продаже недвижимости. Если такого пункта в договоре нет, то кредитор может наложить мораторий на продажу квартиры или взять проценты за разрешение досрочного погашения.

Еще можно договориться и включить в договор пункт о предоставлении другого заемщика, если появится необходимость в продаже квартиры. На деле гораздо важнее получить разрешение досрочно погасить кредит, чем разрешение на продажу. Выгоднее это даже когда платежи осуществляются равными ежемесячными платежами, в которые уже включены проценты и сумма основного долга.

Существует несколько схем, при которых можно продать квартиру с обременением. При любом способе продажи недвижимости на имя кредитора пишется заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи:

(1) Допустим, имеется разрешение, о возможном досрочном погашении ипотеки, которое включено в договор или получено от кредитора позже. При этом банку предоставляется в качестве компенсации другая недвижимость, или предоставляется какой-то другой способ для погашения оставшегося долга (банковская гарантия, поручительство).

(2) По другой схеме производится замена должника перед кредитором. В этом случае покупатель меняется местами с продавцом, и все обязанности о погашении кредита переходят к покупателю. Покупатель выплачивает продавцу только то, что уже выплачено банку, с последующим переоформлением на него долга банку в виде ипотечного кредита.

Такая схема очень долгая, так как банку нужно время для проверки платежеспособности нового клиента. Вся процедура происходит в следующем порядке:

1. Получают согласие кредитора на замену должника по кредитному договору;
2. Заключается новый договор между покупателем и банком;
3. Заключают договор о купле-продаже квартиры;
4. Заключают ипотечный договор с новым собственником квартиры.

(3) Продать квартиру с обременением можно, если по договору с банком было соглашение о досрочном погашении, после чего договориться с покупателем, что часть денег от продажи уйдет на погашение долга банку, а остальную часть получит продавец.

По законодательству разрешается погасить долг перед банком не заемщиком, а третьим лицом. Такая сделка осуществляется следующим образом:

1. Заключение предварительной сделки между покупателем и продавцом о купле-продаже обремененной недвижимости;
2. Заключается соглашение с участием трех сторон (банк, продавец, покупатель), по которому происходит погашение долга покупателем;
3. Снятие банком обременения на недвижимость;
4. Заключение нового соглашения о купле-продаже жилья, с учетом внесенных покупателем денег.

(4) И последняя схема. В ней покупатель может сам досрочно погасить оставшуюся задолженность. Даже если в договоре не было условия о досрочном погашении кредита, то по российскому законодательству запрет на погашение ипотеки досрочно считается нарушением прав потребителя.

В заключении можно подвести итог, что продавать недвижимость, находящуюся в залоге невыгодно для продавца. Иметь прибыль от продажи возможно только в случае если цены на недвижимость поднялись или остались прежними. Также можно потерять деньги при договоре с покупателем, он может попросить скидку, узнав, что квартира находится в залоге.