Как заменить / сменить управляющую компанию?

Вопрос от читателя нашего сайта: Как заменить / сменить управляющую компанию?

Ответ: В России продолжается процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства и все больше домов переходит под обслуживание частных управляющий компаний. В настоящее время существует три основных типа организаций, которые отвечают за обслуживание домов:

муниципальные организации;
товарищества собственников жилья (ТСЖ);
и частные управляющие компании (УК).

Доля этих организаций в различных регионах нашей страны довольно сильно отличается, но уже можно констатировать, что управляющие компании постепенно выходят в лидеры в этом вопросе. Так, например, в Москве на сегодняшний день насчитывается уже 450 организаций, управляющих хозяйством многоквартирных домов, из которых примерно 120 муниципальных организаций, 30 ТСЖ и более 350 частных управляющих компаний.

Стоит сразу отметить, что институт управляющих компаний в сфере ЖКХ в России возник сравнительно недавно и очень часто у домовладельцев и собственников квартир возникают вопросы, а иногда и серьезные претензии к ним. Например: что делать, если управляющая компания не выполняет предписанных ей обязанностей? Логично было бы сменить ее, но вот насколько реально это сделать?

Отметим, что сменить управляющую компанию вполне реально. С муниципальными организациями, кстати, решить этот вопрос несколько проще — там городские власти довольно оперативно снимают с должности руководителей, не справляющихся со своим обязанностями.

Что касается управляющих компаний, то здесь принимать какие-то действия, в случае плохой работы управляющей компании приходится самим домовладельцам или жильцам многоквартирного дома. Снять директора частной компании они не могут, поэтому в большинстве случаев реальный способ улучшить обслуживание дома — это замена управляющей компании.

Если выбранная жильцами многоквартирного дома или коттеджного поселка управляющая компания не выполняет своих обязанностей по содержанию в надлежащем порядке придомовой территории, плохо осуществляет вывоз мусора, не обеспечивает температурных режим в квартирах в холодное время года, то пора проводить процедуру ее замены.

Рассмотрим порядок действий при смене управляющей компании:

Начинать нужно с проведения общего собрания собственников квартир / домов. Инициативной группе жильцов необходимо обойти все квартиры (если это многоэтажное здание) или все дома (если это поселок) и вручить хозяевам уведомление о проведении общего собрания жильцов;
Далее нужно оповестить администрацию об этом собрании. Районная администрация должна предоставить для проведения этого собрания помещение или площадку, так как жильцов в доме может быть несколько сотен и для того, чтобы собрать необходимый кворум, а это 50% владельцев квартир нужно довольно большое помещение;
Затем общее собрание жильцов должно принять решение о расторжении договора со старой управляющей компанией. В протоколе собрания нужно аргументировать все выдвинутые претензии к УК и указать на конкретные факты нарушений условий договора.

Необходимо иметь ввиду, что для замены управляющей компании должны быть веские основания. Нельзя просто рассказать о грязи в подъезде, необходимо приложить доказательства, фотографии, отзывы жильцов и т. д.

Хорошими основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут быть:

отказ в предоставлении необходимых документов и информации;
невыполнение указанных в договоре услуг и работ.

После принятия решения о расторжении договора со старой компанией нужно начать поиск новой УК. Сейчас на сайтах городских администраций многих российских городов можно найти список управляющий организаций и данный об осуществляемой ими деятельности.

Также можно и посоветоваться со знакомыми, дома которых обслуживаются другими управляющими компаниями. При это нужно иметь в виду, что некоторые управляющие компании также осуществляют техническое обслуживание коммерческой недвижимости. На это тоже следует обратить внимание.