Посуточная аренда жилья. В чем плюсы и минусы? на сайте Nedvio

Вопрос от читателя нашего портала: Посуточная аренда жилья. В чем плюсы и минусы?

Ответ:  Сегодня многие владельцы домов и квартир сдают их в краткосрочную, посуточную аренду. Почему? Все очень просто — посуточная аренда приносит больше прибыли, чем долгосрочная. Однако у такого решения есть немало минусов. Давайте рассмотрим их более подробно.

1. Частые простои жилья

Если ваша недвижимость находится не в центре города или каком-нибудь эксклюзивном, полюбившемся туристам месте, за его пределами — с высокой вероятностью вы столкнетесь с частыми простоями вашего жилья. А, как известно, если нет арендаторов — то нет и денег.

Конечно, можно пытаться ловить тренды ажиотажного спроса, как это было например с Олимпиадой в Сочи, Чемпионатом мира по футболу в России или политическим конфликтом в Минске, когда тысячи фанатов и журналистов срочно нуждались в жилье и готовы были снимать его практически везде и за любые деньги. Однако такие тренды недолговечны и быстро спадают на нет.

2. Налоги

Сдавая квартиру или дом посуточно, с одной стороны, вы выигрываете, так как не обязаны регистрировать договор аренды в Росреестре. И многие собственники этим пользуются, чтобы не платить налоги. Однако вы должны понимать, что отсутствие всяких бумаг и чеков не освобождает вас от уплаты налогов в принципе. И если нагрянет проверка — штрафы будут колоссальными.

3. Конкуренция с гостиницами

Посуточная аренда более доходна, чем долгосрочная, но и более рискованная, так как размещая объявление о сдаче в аренду вашего дома или квартиры посуточно, вы «заходите» на совершенно другой рынок — с другими правилами и более серьезными конкурентами.

В отличие от долгосрочной аренды, в посуточной клиенты ценят прежде всего не качество жилья, а сервис. Они хотят видеть чистые комнаты, аккуратную и чистую постель, полотенца, белье, хорошую и исправно работающую технику, удобную кровать, возможность перекусить и многое другое. То есть по сути все то, что предлагают гостиницы.

Сможете ли вы сделать такой же качественный сервис как у гостиниц, даже с тремя звездами? Не факт. Ведь это серьезные расходы, начиная от расходов на прачечную и заканчивая персоналом. А это значит: для того, чтобы клиенты выбрали вас, а не гостиницу, придется демпинговать ценой. В итоге маржинальность аренды резко снижается и зачастую затея с посуточной арендой оказывается нерентабельной.

4. Долговечность ремонта

Это, пожалуй, самый важный фактор, который останавливает россиян от мысли сдавать свои квартиры посуточно. Общеизвестно, что долгосрочные арендаторы относятся к снимаемому жилью более бережно, чем «посуточники». Да, конечно, бывает и обратное, но это скорее исключение из правил.

Причина недолговечности ремонта посуточного жилья — частая смена арендаторов. Дело в том, что у каждого есть свои привычки, свой образ жизни (одни постоянно протирают диваны, вторые — кресла, третьи — «убивают» кровать). Одни арендаторы чистоплотные, другие — нет, одни любят шумно погулять дома, другие — «тихони». Здесь не угадаешь.

Повышенный износ квартиры при посуточной аренде возникает не только по вине арендаторов, но и часто по вине персонала. Частые уборки, стирки тех же штор и ковров, передвижение мебели, банально воровство…

Конечно, любая проблема с ремонтом решаема, но стоит денег. Если ваша квартира принесла вам за год 500.000 руб, а ремонт испорчен на 750.000 руб, то в чем смысл такого бизнеса?

5. Агрегаторы

Сегодня рынок посуточной аренды недвижимости поделен между несколькими онлайн-сервисами (агрегаторами), такими как:

• ЦИАН;
• Авито;
• Booking.com;
• Airbnb.com;
• Tripadvisor.ru;
• Trivago.ru и другими.

С одной стороны агрегаторы упрощают поиски арендатора — все, что вам нужно, это разместить в них объявление с фотографиями и отвечать на звонки. Более того, в отличие от долгосрочной аренды, зачастую вы деньги получаете сразу или с минимальной задержкой — вам не нужно «бегать за арендатором», выбивая с него платеж за последний месяц.

Однако у всего есть обратная сторона. И агрегаторы недвижимости вовсе не такие «пушистые», как хотят казаться. Чтобы находится на этих площадках с вас постоянно будут требовать деньги:

1. оплату за размещение;
2. оплату за поднятие объявлений;
3. оплату за рейтинг, удаление негативных отзывов;
4. оплату за приведенного клиента (минимум 15% — максимум 60% стоимости аренды);

И это далеко не все. Но даже с учетом всех этих моментов, зачастую сдавать жилье долгосрочно выходит более выгодно, чем посуточно.

6. Арендные платежи

При долгосрочной аренде, прогнозируемость поступления арендных платежей выше, однако они фиксированны и изменить их вы уже не можете. В этом плане посуточная аренда более выгодна, так как позволяет более гибко менять ценовую политику за ваше жилье.

7. Время

Это еще один важный фактор, который нужно учитывать, если вы решили сдавать жилье посуточно:

• При сдаче квартиры в долгосрочную аренду затраты вашего времени минимальны — вам нужно только встретить арендаторов, подписать все бумаги, передать ключи;
• При сдаче квартиры в посуточную аренду она будет постоянно нуждаться в вашем внимании (заселение и выселение по несколько раз в неделю, уборка, смена белья, замена вышедшей из строя техники и мебели и т. д.).

Выводы

Если сравнивать по пунктам: у посуточной аренды, по сравнению с долгосрочной, больше минусов, чем плюсов. Однако все это нивелируется гораздо более высокой доходностью.

Если жилье находится в популярном месте, его краткосрочная сдача в аренду намного более доходна. Так, к примеру, долгосрочная аренда обычной «однушки» в ЦАО Москвы в среднем приносит 40 тыс. руб. в месяц. Эта же квартира, при сдаче посуточно, будет приносить порядка 70-90 тыс. руб.