В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную? на сайте Недвио

Недвио: Энциклопедия домовладельца
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Вопрос от читателя нашего портала: В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?


Ответ: Это хороший вопрос. На самом деле выгодность инвестиций в недвижимость зависит не только от ее типа, но и еще от нескольких факторов:

  • Изначальной цены объекта;
  • Его ликвидности (вероятности быстро сдать в аренду и продать);
  • Опыта инвестора.

Так, к примеру, коммерческая недвижимость — не самый лучший актив для «новичков», т. е. начинающих инвесторов. Почему? Во-первых, здесь высокий порог входа (как правило, от 10-15 млн. рублей). Во-вторых, здесь требуется наличие определенных компетенций со стороны инвестора: наличие знаний, опыта, связей, деловой хватки.

Довольно сложным объектом для инвестиций для неопытных инвесторов является и загородная недвижимость. Это весьма специфический рынок, на котором действуют особые правила, отличные от городской недвижимости. И если в них не разбираться, то очень высок риск прогореть.


Самым безопасным вариантом вложений денег для «новичков» является жилая городская недвижимость. Речь идет о квартирах и апартаментах. Это прозрачный и понятный большинству участников рынок, под который легче всего привлечь банковское финансирование. Порог входа здесь небольшой (от 4-6 млн. руб. в Москве), если покупать объект на стадии котлована, риски миниальны, как и требуемое участие инвестора — «просто сиди и жди пока актив вырастет в цене».

Квартиры на перепродажу

Покупка новостройки на стадии котлована — это самый простой и понятный способ преумножить деньги. Конечно, желательно тщательно изучить рынок на предмет наиболее перспективных объектов для инвестиций, посмотреть где строится инфраструктура, остановки транспорта, дороги. Это будущие центры притяжения. Ликвидность таких объектов всегда будет высокой.

Такими районами в Москве в последние годы являются Москва-Сити, Хамовники, Фили и Пресня. Да, стоимость метра здесь достаточно высокая, однако, учитывая что вы покупаете жилье прямо в сердце столицы России, которое всегда будет востребовано и в цене, риски инвестирования минимальны.

Средняя доходность инвестиций в новостройки на рынке котлована составляет 20-40% на вложенный капитал.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Пассивный доход от сдачи жилья

Вариант покупки квартиры под сдачу в аренду тоже актуален. Однако в последние годы из-за резкого падения спроса на арендное жилье, он уже не так выгоден.

Ранее на нашем портале Nedvio.com мы уже писали о кризисе на рынке аренды Москвы, который образовался из-за избытка предложения, дешевой льготной ипотеки и пандемии коронавируса. Если говорить в двух словах: предложение квартир и апартаментов сегодня в разы превышает спрос, так что дорого сдать жилье не получится (если вообще получится).

Средняя доходность инвестиций в квартиры под сдачу в аренду в Москве составляет 4-6% годовых.


Если же вы все же хотели бы рассмотреть вариант купить квартиру под сдачу в аренду и получать на этом пассивный доход, то советуем обратить внимание на города и районы России, где спрос очевидно выше, чем предложение:

  • Вариант №1: города и районы, которые станут центром притяжения рабочей силы. В которые вот-вот «хлынет» много людей. Например, это может быть город, где недавно построился крупный завод или строится огромный инфраструктурный объект. Раньше это были автомобильные заводы в Всеволожске и Калуге, ОЭЗ (особые экономические зоны). Сегодня это в основном ресурсоперерабатывающие заводы: Амурский ГХК, Баимский ГОК, Олефиновый комплекс ЭП-600, Удоканский ГМК, Балтийский газохимический кластер (подробнее об этом можно прочитать здесь);
  • Вариант №2: курортная недвижимость. Это курорты Черного и Азовского моря, Крым, Краснодарский край, Ростовская область. Это простой способ получить пассивный доход от своих инвестиций. Только учтите: этот рынок сейчас перегрет (из-за закрытия границ по причине Covid), цены и конкуренция здесь сумасшедшие, а доходность выше депозита (если смотреть в разрезе всего календарного года, а не только летних месяцев) не гарантирована.

Средняя доходность сдачи в аренду сезонной и курортной недвижимости составляет 8-12% годовых.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Субаренда нежилых помещений и квартир

На субаренде недвижимости можно очень хорошо заработать. Однако этот рынок требует от инвестора недюжинных навыков, опыта или связей, в противном случае вы рискуете взять в аренду неликвидный объект или по дорогой цене и ничего на нем не заработать.

Чаще всего в субаренду берут коммерческие помещения и зарабатывают на разнице арендных ставок между собственником помещения и конечным арендодателем. Схема красивая, но сложно реализуемая в последнее время. Почему? Во-первых, на рынке коммерческой недвижимости сейчас глубокий кризис, вызванный пандемией (спрос в разы меньше предложения). Во-вторых, и собственники, и арендаторы научились очень хорошо считать деньги. Перспектива сидеть с пустующим помещением и платить за него аренду — так себе.

Другое дело — субаренда квартир. Это интересный рынок с хорошей доходностью на вложенный капитал. Так, к примеру, аренда квартиры в центре Москвы будет стоить около 70-80 тыс. рублей в месяц. Если сдавать ее посуточно, можно выручить до 200 тысяч. Согласитесь, приятная маржа? Конечно, эта схема заработка тоже требует умений от инвестора (в первую очередь умения договариваться с собственниками) и сработает не везде (например, в непопулярных районах для бизнеса и туристов). Но это по-прежнему неплохой вариант для старта инвестиций в недвижимость.

Средняя доходность краткосрочного рынка субаренды жилья в Москве составляет 15-25% годовых.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

А вот покупку жилья и помещений под долгосрочную аренду, если вы начинающий инвестор, мы не советуем. Доходность таких инвестиций сегодня даже не перекрывает инфляцию и банковский депозит, а риски — многократно выше. Конечно, есть исключения:

  • Если вы опытный инвестор и умеете находить объекты по цене сильно ниже рынка;
  • Если вам нужна диверсификация активов и вы рассматриваете такую инвестицию как еще один, дополнительный источник пассивного дохода.

Не забывайте также о том, что любую недвижимость нужно содержать, ремонтировать и платить за нее налоги. В случае если объект простаивает или приносит меньше 0,5% своей стоимости в месяц, выгоднее вложить капитал во что-то другое.

Флиппинг: покупка домов с целью ремонта и перепродажи

Это популярный способ инвестиций в недвижимость в США и Европе, однако у нас он пока что не очень развит. Хотя доходность на вложенный капитал здесь просто сумасшедшая и может достигать 50-100%!

Ранее мы уже подробно рассказывали об этой схеме в этой статье, поэтому рассмотрим ее здесь кратко:

  1. Вы покупаете старый, но «не убитый» коттедж. Дому должно быть максимум 20-30 лет если он каменный и не более, чем 15 если он деревянный;
  2. Делаете в нем капитальный и косметический ремонт, расширяете площадь, надстраиваете террасы, мансарды и проч. (чем больше площадь, тем дороже его можно будет продать);
  3. Обставляете его по современному: керамогранит, стекло, красивая лестница, двери, столешница, мебель и проч. Только не элитного уровня, а среднего — «евро»;
  4. Выставляете на продажу как новый дом и продаете в разы дороже.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Риск такой инвестиции только один — время. Загородный рынок в России из-за падения платежеспособности населения сейчас «не в лучшей форме» и на поиски покупателя могут уйти месяцы. Однако даже с учетом этого потенциальная доходность намного выше любых других вариантов инвестиций.

Покупка загородного дома под сдачу в аренду

Это хороший вариант пассивного дохода, но… Большинство самых «вкусных» объектов на этом рынке уже занято, их не продают или превращают в мини-отели и пансионаты. Это очень специфичный рынок и без необходимых компетенций сюда лучше не заходить.

Многие люди еще интересуются можно ли заработать если построить дом под сдачу в аренду. Да, это возможно. Но, опять-же, у вас должно быть уникальное место (достопримечательность, водоем, заповедник или что-то в таком духе). В противном случае вашими конкурентами станут все дачники вашего района. Оно вам надо?

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Покупка коммерческой недвижимости под сдачу в аренду

Вкратце плюсы и минусы таких инвестиций мы уже затронули выше. Лишь добавим, что после пандемии, доходность коммерческой недвижимости резко упала и составляет сегодня в среднем всего 7-9% годовых. Учитывая огромные риски простоя (малый и средний бизнес почти не растет в РФ c 2017 года) и большие вложения в ремонт, на персонал, на налоги, эта инвестиция имеет смысл, только если вы изначально нацелены работать на этом рынке.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Инвестиции в землю

Сегодня это самый рискованный, но и самый потенциально прибыльный вариант инвестиций в недвижимость.

Почему самый рискованный? Да потому, что земельный рынок сегодня находится в кризисе, цены на землю почти везде упали (если не считать ближайших пригородных районов вблизи крупных городов, а также участков вдоль магистралей).

Почему самый прибыльный? Да потому, что земля, в отличие от зданий, — это ограниченный ресурс. Ее и через 10 лет, и через 20 лет будет столько же, сколько и сейчас. Она не может обесцениться от переизбытка предложения (как это часто бывает с офисами и жильем). И если участок находится в перспективном месте (рядом с городом, магистралями, строящимися заводами, торгово-офисными центрами, коттеджными поселками), то цена на такую землю будет расти, а ее потенциал роста не ограничен.

Не верите? Просто поинтересуйтесь сколько стоит участок рядом со МКАД или вдоль любой подмосковной трассы. Уверен, что вы будете ошарашены тем, как кусок земли может стоить дороже, чем целый торговый центр (!). Причем последний дешевеет по мере амортизации, а земля под ним, напротив, дорожает.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Разумеется, земельный рынок очень специфический. Важно разбираться в законах, юридических статусах земли. Еще здесь высокий порог входа (с участком в 10-20 соток, если это не Рублевка, ничего не заработаешь). Выгоднее всего покупать землю гектарами, но это потребует инвестиций в десятки миллионов. То есть этот рынок явно не для неопытных инвесторов.

Покупка апартаментов в кондоминиуме, апарт-отеле

Технически в данном случае вы покупаете даже не квартиру, а комнату в отеле. С одной стороны у такого способа инвестирования одни плюсы: минимум рисков, вашей недвижимостью управляют, ее сами ремонтируют, сдают и убирают. Просто сиди и получай пассивный доход.

Однако на самом деле все не так радужно. Вы когда-нибудь задумывались почему владельцы таких апарт-отелей решили делиться своей прибылью? Нет, серьезно, вы бы построив отель, стали бы продавать его по номерам?

Очевидно, что раз владельцы таких объектов стали продавать апартаменты вместо сдачи в аренду — это значит что с объектом что-то не так. Возможно на апартаменты нет нужного спроса, возможно они уже построили отель получше по-соседству.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?

Несмотря на простую и понятную схему инвестиций в недвижимость, мы не рекомендуем вкладываться в такие истории. Даже если на ваши апартаменты будет стабильный спрос вы изначально сильно переплачиваете (стоимость жилья в апарт-отелях в 1,5-2 раза выше, чем жилья в обычных ЖК). Второй фактор, который нужно иметь ввиду — возможный конфликт интересов. Запомните: владельцы отеля всегда будут замотивированы в первую очередь заполнять свои площади арендаторами, а уж потом — совладельцев.


Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

 Главная    В какую недвижимость выгоднее инвестировать: жилую, коммерческую или загородную?