Стоит ли менять квартиру на коттедж, загородный дом? на сайте Nedvio

Доступность и многообразие загородного жилья создали спрос на покупку недвижимости в пригородах крупных российских мегаполисов. Кто-то вкладывает свои сбережения в приобретение участка или готового дома, а кто-то всерьез задумывается обменять московскую квартиру на комфортный дом в пригороде.

Можно ли считать такой обмен равноценным? К этому вопросу следует подходить индивидуально, проанализировав все преимущества и минусы данного сравнения.

Как сделать выбор?

У москвичей есть несколько вариантов приобретения загородной недвижимости: вложение собственных сбережений, ипотечное кредитование или обмен. При этом, следует обратить внимание на:

1. Готовые дома в коттеджных поселках;
2. Таунхаусы или дуплексы в Подмосковье;
3. Недвижимость на вторичном рынке;
4. Покупка участка под самостоятельное строительство дома;
5. Привлечение подрядчика, который построит коттедж на выбранном участке в соответствии с проектом.

Выбор подходящей комбинации зависит от материального положения и запросов покупателя. Если оценивать стоимость квартиры в Москве и пригородного дома, то на рынке вполне можно найти равноценные варианты для обмена.

Тенденции загородного жилого строительства

Стоит отметить, что наибольшим спросом пользуются комфортабельные дома, которые благоустроены и предназначены для постоянного проживания. Дачи покупаются в качестве дополнительного актива и используются теми москвичами, кто привык к городскому укладу и не готов переехать в пригород.

Тенденция на покупку дач постепенно уходит в прошлое, потому что молодое поколение уже не хочет копаться на грядках и тратить свое время на хозяйствование на земле.

С недавних пор, по закону, в России уже можно прописаться на даче. Теперь загородный дом может стать полноценным местом проживания с действующей пропиской.

Чтобы ваш коттедж получил такой статус, нужно правильно оформить все документы и иметь капитальное строение с подведенными коммуникациями. К ним, в принципе, жестких критериев нет: отопление в таком жилье может быть печным, а вода поступать из альтернативного источника (колодца или скважины). Главное, чтобы Ростехнадзор проверил постройку и дал ходатайство на присвоение адреса новому дому.

А что, если купить готовый дом?

Если говорить о готовых загородных постройках, которые, в общем-то, более выгодны при быстром обмене недвижимости, то на данный момент лидерами рынка являются таунхаусы и дуплексы. Три четверти жилья такого формата построено в ближайших пригородах столицы, а следовательно, расположены в районе 30 км от МКАД. Это удобно для постоянного проживания тех семей, которые постоянно работают в Москве и готовы ежедневно делать поездки в город из поселка.

Стоимость таунхауса площадью до 150 кв. м. приблизительно равна цене 2-3-комнатной квартиры в спальном районе Москвы. При этом, собственник получает в распоряжение несколько этажей, большую площадь, небольшой придомовой участок, место для парковки автомобиля, благоустроенную территорию и полную автономность.

Конечно, удобство ежедневных поездок в город, во многом зависит от месторасположения жилья. Есть поселки с хорошей транспортной доступностью и возможностью без пробок добираться в Москву, а есть — не очень. В целом, этот формат наиболее привлекателен для тех специалистов, которые ведут свой бизнес или работают в удаленном режиме.

Преимущества частного загородного жилья

Житель пригорода получает уникальную возможность наслаждаться чистым воздухом, без смога и канцерогенов, приватностью, тишиной и природными красотами. Помимо этого, он может оценить следующие достоинства:

1. наличие участка, который можно адаптировать под место для удаленной работы, отдыха на воздухе;
2. возможность сделать перепланировку внутренних помещений, в соответствии с личными пожеланиями;
3. практически отсутствие шума: от автомобилей и соседей;
4. проживание на территории поселка людей с приблизительно равным социальным статусом;
5. доступная и прогнозируемая цена;
6. возможность проживать в более просторных комнатах, больше площади внутри дома;
7. возможность неограниченного использования нежилых, подсобных помещений, гаража или личной парковки и мн. др.

При наличии личного транспорта, проблема удаленности инфраструктуры и выезда в город, решается на качественном уровне. Кроме того, в отдельных районах Подмосковья уже присутствует улучшенная транспортная развязка и проложены ветки метро.

Недостатки загородного жилья

В первую очередь, стоит отметить, что содержание и обслуживание частного дома может обходиться несколько дороже, чем квартиры. Проблемой также может стать:

• отсутствие поблизости магазинов, аптек, школ и детских садиков;
• постоянные пробки при въезде в Москву и, в целом, плохое качество дорог в отдельных районах Подмосковья;
• стоимость комфортабельного дома может оказаться выше прогнозируемой.

Интересно отметить, что, в первую очередь, высокий спрос на дома и участки в жилых загородных комплексах сконцентрирован на предложения, расположенные в торцевой части поселков.

Это жилье с большим придомовым участком и отсутствием соседей с одной стороны. То есть люди готовы платить больше за приватность и тишину. Такие объекты покупаются быстро и стоят несколько дороже остальных.

Самые респектабельные дома в Подмосковье, конечно, расположены в престижных районах Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, а самые бюджетные коттеджи можно купить возле Горьковского шоссе. Разброс цен очень большой. Если на «Горьковьке» цена квадратного метра в готовых домах начинается от 53 тыс. руб. за кв. м., то на «Рублевке» за эти деньги не купить и 1/10 часть сотки «голой» земли.

Помимо местоположения, на цены недвижимости влияют, конечно, уровень поселка, площадь дома и участка, и удаленность от МКАД.

На что обратить внимание при обмене квартиры на дом?

В первую очередь, нужно проанализировать условия этого обмена. Если вы рассчитываете продать квартиру и сразу же въехать в дом, то вам не подойдет вариант от застройщика в одном из современных коттеджных поселков.

Дело в том, что в этом случае, вам придется переехать в голые стены и самостоятельно справляться с ремонтом. Следовательно, для быстрого переезда более рациональным является приобретение дома на вторичном рынке.

При оформлении сделки, по покупке недвижимости, обращайте внимание на документы и юридический статус объектов. Помните о том, что в загородных условиях вы получаете в собственность не только дом, но и земельный участок, на котором он расположен.

Различные нюансы по праву собственности на землю присутствуют при покупке дач в товариществах, таунхауса или дуплекса. Убедитесь в том, что вы становитесь полноправным владельцем недвижимого имущества, а не берете его на условиях долгосрочной аренды.

Собственник пригородного дома должен самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, следить за состоянием коммуникаций, подключать их и ухаживать за своим домом. Расходы на содержание автономной территории и площади могут быть выше, чем в условиях городской квартиры, зато вы являетесь «сам себе» хозяином.

Из всего выше перечисленного можно сделать вывод, что переехать из квартиры в пригородный дом вполне реально, но для этого понадобится дополнительное вложение средств и некоторая подготовка.

Классический обмен

Если рассматривать обмен с точки зрения единовременной юридической операции, то следует разобраться в терминах и нюансах.

Классический вариант обмена, когда собственник загородного дома оформляет его на владельца квартиры, при условии получения этой недвижимости, был популярен в советские времена. Законодательство предусматривает равноценный обмен, если по результатам официальной оценки признано, что имущество является равноценным.

Но вот здесь, как раз, и «собака зарыта»…

Проводить оценку стоимости и состояния недвижимости должно БТИ. Однако, если в результате экспертной оценки оказалось, что имущество одного лица более ценно, чем у другого участника сделки, то покупатель более ценного имущества может доплатить определенную сумму вместе с передачей недвижимости во время обмена.

Однако насколько «рыночна» оценка БТИ? Имеет ли малогабаритная квартира в спальном районе Москвы, расположенная в панельке 70-х годов (пусть и рядом с метро) равнозначную стоимость с 3-х этажным кирпичным, недавно построенным, загородным домом в 5-10 км от МКАД? Здесь, как у собственников, так и у риэлторов много мнений и споров.

Неудивительно, что сегодня почти 97% сделок, на практике, — это неравноценные обмены. Это происходит из-за разного месторасположения и характеристик и оценок объектов недвижимости, что вполне естественно. В таком случае, стороны самостоятельно договариваются о порядке и сумме доплат.

Юридические нюансы обмена квартиры на коттедж

Если стороны согласовали все финансовые условия, то, во время сделки, заключается договор на обмен жилья. Для того, чтобы избежать мошенничества с документами и обмана, лучше к сделке привлечь опытного риэлтора или юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.

Далее специалисты проверяют недвижимость на наличие обременений, устанавливают, кто прописан, есть ли несовершеннолетние дети, другие прописанные лица, осужденные, инвалиды или старики. Особого внимания заслуживает статус земельного участка под домом и оформленное на него право собственности.

Для документального оформления обмена, собственникам недвижимости могут понадобиться следующие документы:

1. паспорта покупателя и продавца;
2. кадастровые паспорта на все объекты обмена;
3. правоустанавливающие документы;
4. нотариально заверенные согласия всех фигурантов сделки;
5. выписки из домовой книги и квитанции на оплату государственных пошлин.

В зависимости от обстоятельств и особенностей сделки, специалист может запросить дополнительные документы.

После подписания договора обмена недвижимости, проходит процедура официальной смены и регистрации новых прав через государственный реестр. На данном этапе, вступают в силу правомочия новых владельцев недвижимости. В результате, фигуранты сделки должны получить на руки правоустанавливающие документы с указанием новых реквизитов.

Для того, чтобы сделка прошла «гладко», рекомендуется собрать максимально полный пакет документов, собрать все справки, сделать все копии, решить все бюрократические проблемы, еще перед посещением нотариальной конторы. Наличие нерешенных моментов может оттянуть сделку на неопределенный срок и, в конечном итоге, «развалить» сделку по обмене квартиры на коттедж.