Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор) на сайте Недвио

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Строить дома как только заблагорассудится нельзя. В нашей стране действует достаточно жесткое нормативное регулирование любых этапов строительства: это и ГОСТы, и СНИПы, различные подзаконные акты и распоряжения местных администраций.

Конечно, требования к объектам недвижимости различны. Скажем, если это небольшой частный дом на одну семью, построенный на землях ИЖС — в этом случае застройщику достаточно грамотно составить проект, получить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Однако, если речь идет о строительстве таунхаусов, сблокированных малоэтажных домов и крупных жилых комплексов, здесь все намного сложнее — ведь в таких постройках речь уже идет об ответственности за жизни многих семей. По этой же причине за соблюдением всех норм пристально наблюдают гос. органы.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Каким же образом осуществляется надзор за застройщиками и качества выполнения строительных работ в новостройках? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Строительный контроль и технадзор. Что это такое? И какие задачи они выполняют?

Строительный контроль – это комплекс наблюдательных процедур, проводимых во время всего инвестиционного периода недвижимости (с момента ее строительства, а затем — при капремонте и реконструкции). За счет этого оцениваются и регулируются важнейшие характеристики строящегося объекта.

Впервые этот термин был употреблен в законном акте, датированным в далеком в 1890-го году. В Советское время он был заменен на технический надзор (технадзор).

Согласно постановлению Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16, технадзор — это контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения предприятий (объектов) утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.

Таким образом, мы видим, что, по сути, строительный контроль и технический надзор — это одно и то же, так как они выполняют одинаковые задачи. Неудивительно, что понятия «технадзор» и «строительный контроль» часто используют как синонимы. Однако между ними существуют различия.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Чем технический надзор отличается от строительного контроля?

Начнем с того, что с 2004 года, термин «технический надзор» уже больше не используется в российских законах (и заменен на «строительный контроль»). Тем не менее, застройщикам и другим профессиональным участникам рынка привычнее применять оба термина. Если между ними отличия?

По мнению юристов, в широком смысле технадзор нужно понимать как подраздел стройконтроля. А значит — более узкое по смыслу понятие.

Есть и другие мнения:

  1. Считается, что строит. контроль чаще всего проводит заказчик, а для проведения технадзора обязательно привлекаются только независимые эксперты, а также госорганы;
  2. Считается, что технадзор — это метод контроля, относящийся к этапу завершения всех работ. Его цель – анализ качества готового сооружения перед сдачей в эксплуатацию.

В последнем случае, специалисты технического надзора проверяют всю документацию: как она велась, какие делались изменения, были ли устранены нарушения, обнаруженные при возведении здания и т. д.

Нормативно-правовая база

Регламент строительного контроля четко прописан в Градостроительном и Гражданском кодексах РФ.

Правда, в ГК РФ определены, в основном, общие понятия (в статье 52, пункты 2 и 3, и статьях: 53, 54). Если нужно получить детальную информацию для каждого типа экспертизы, ее можно найти в Федеральных законах РФ:

  • №7-ФЗ от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды» (дополнен и изменен 29.07.2018 законом № 252-ФЗ);
  • №96-ФЗ от 04.05.1999 «Об охране атмосферного воздуха» (дополнен и изменен 13.07.2015 законом № 233-ФЗ);
  • №89-ФЗ от 22.05.1998 «Об отходах производства и потребления» (дополнен и изменен 25.12.2018 законом № 483-ФЗ);
  • №52-ФЗ от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (дополнен и изменен 22.12.2008 законом № 268-ФЗ);
  • №69-ФЗ от 21.12.1994 «О пожарной безопасности» (с изменениями, внесенными 30.10.2018 законом № 369-ФЗ);
  • №184-ФЗ от 27.12.2002 «О техническом регулировании»;
  • №116-ФЗ от 21.07.1997 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Как не трудно заметить, все вышеперечисленные нормы устанавливают к объекту недвижимости дополнительные требования, которые преследуют общую цель – сделать его максимально надежным и безопасным. Помимо этого, тщательно регулируются правила охраны труда и безопасности строительства.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Цели и задачи

Обеспечение безопасной эксплуатации строящегося здания – первостепенная задача строительного контроля (технадзора). С этой целью осуществляются проверки всех строек на предмет:

  1. Наличия на строящемся объекте нарушений, недоделок, брака;
  2. Соответствия всех используемых материалов обязательным лицензиям и сертификатам, а их качества – ГОСТу;
  3. Выполнения установленного графика (кроме строек с неопределенным сроком окончания работ);
  4. Соответствия расходов, согласно бюджету (Для этого проводят сравнение фактических затрат, понесенных застройщиком по отношению к сметным. За превышение — могут выписать штраф).

По итогам общего исследования и экспертизы собирается внушительный пакет документов: фотоматериалы, сметы с таблицами, сертификация на стройматериалы, акт геодезического осмотра, подтвержденные графики работ и др.

Кроме того, составляются описания всех нарушений – впоследствии, на этапе приемки дома, осуществляется повторная проверка на предмет их устранения застройщиком.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Виды и методы строительного контроля (технадзора)

Эксперты по технадзору выполняют широкий спектр работ. Поэтому его условно подразделяют на следующие виды:

  • административный;
  • производственный.

Административный отвечает за документацию (правильность оформления, наличие разрешений, сертификатов и пр.) и сроки (соблюдение графика строительства и монтажа). Производственный надзор отвечает за надежность и долговечность новостройки.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Надзор за строительством также осуществляется двумя основными методами:

  • Внешний;
  • Внутренний.

Разберем их отличия более предметно.

Внутренний строит. контроль

Отличается более высоким уровнем экспертизы и чаще всего проводится либо заказчиком/инвестором самостоятельно, либо сторонними экспертами. При этом, это не означает то, что для девелопера этот метод — более мягкий.

Если аттестованный сотрудник стройнадзора выявит дефекты, из-за которых может возникнуть аварийная ситуация, он обязан сообщить об этом в госорганы (даже если он работает на застройщика).

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Задачи, поставленные перед экспертами, делят внутренний контроль на:

  1. Операционный – соблюдение норм строительства согласно ГОСТу;
  2. Входной – проверка соответствия ГОСТу характеристик используемых материалов;
  3. Приемочный – обязательная проверка по завершению строительства дома.

Последний этап — самый важный. Эксперты технадзора осуществляют осмотр всех элементов конструкции, в том числе скрытых (напр. фундамент, кровельные системы). По итогам проверки подписывается акт выполненных работ.

Здания, не прошедшие проверку технического надзора, либо имеющие не устраненные недостатки и нарушения — не могут быть сданы в эксплуатацию.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Внешний строит. контроль

Право осуществлять проверки деятельности застройщиков и хода строительства имеют различные гос. органы и инстанции. В зависимости от проверяющего органа, внешний контроль подразделяется на:

  • Авторский – объект проверяется лично главным архитектором и инженерами (составителями чертежей и основной документации). Он важен для точного выполнения всех инженерных решений;
  • Государственный – специальная проверка, ее проводит Ростехнадзор и другие государственные службы;
  • Технический – проверка качества выполнения каждого этапа строительства заказчиком.

Более подробно о проведении стройнадзора можно узнать из пункта 4 «Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».

Кто несет ответственность за результаты?

Чаще всего, это заказчик или инвестор стройплощадки. Он может нанять для этого специализированную фирму – технического заказчика, а также провести независимую экспертизу.

В некоторых случаях за стройнадзор отвечают подрядчики — фирмы, занимающейся разработкой планов и возведением здания.

Также могут привлекаться специалисты из независимых организаций, в том числе государственных учреждений, таких как:

  • ГУП «Мосводосток»;
  • ГУП «Мосводоканал»;
  • ГУП «Мосгаз» и другие.

Они могут привлекаться с целью дополнительной экспертизы и участвовать в процессе принятия и ввода дома в эксплуатацию.

Важно учесть, что привлечение сторонних организаций в ходе строительного контроля хоть и необязательно, однако настоятельно рекомендуется. И заказчик, и подрядчик стремятся получить максимальную выгоду для себя, но всегда есть риск столкнуться с недобросовестными партнерами, которые могут намеренно искажать результаты проверок, вынуждая заказчика переплачивать. Независимая экспертиза позволяет избежать таких ситуаций.

Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)

Вне зависимости от того, какая организация ответственна за проверку, для полноценного выполнения всех процедур требуются специалисты узкого профиля: геодезисты, сметчики, архитекторы и другие. К каждому из них предъявляются минимальные обязательные требования: диплом о специальном образовании и квалификационный аттестат. Иногда требуется членство в СРО.

Как мы видим, строительный контроль — это довольно объемный по трудозатратам процесс (особенно если объект недвижимости большой), в котором участвует множество специалистов разного профиля. Все они работают под руководством ответственного инженера, назначенного соответствующим приказом.

Заключение

Очевидно, что надежность и безопасность здания – это его важнейшие характеристики. Обеспечить соблюдение данных характеристик новому дому призваны процедуры строительного контроля и технического надзора.

Помимо этого, они позволяют оптимизировать процесс возведения здания и завершить его максимально быстро. Вот почему эти процедуры – обязательная часть любого строительства.


Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Рекомендуем прочитать:

 Главная    Кто и как контролирует застройщиков? Строительный контроль и технический надзор (технадзор)