Как меняются цены на недвижимость по мере удаления от МКАД? на сайте Nedvio

Перед тем как принять решение: купить землю, либо домик недалеко от Москвы, важно иметь подробную информацию о стоимости сотки и квадратного метра в разных районах, а также удаленности от МКАД. Помимо этого, на цену участков и коттеджей влияет очень много факторов, на которых мы подробно остановимся в данной статье.

Недвижимость в Подмосковье – от чего зависит цена?

Есть множество факторов, оказывающих влияние на стоимость загородной недвижимости:

• направление (по основным шоссе, веткам железных дорог);
• расстояние от МКАД;
• наличие коммуникаций;
• развитость поселка, его класс, обустроенность;
• местоположение участка;
• наличие подъездных путей;
• пробки;
• сезонность.

Есть еще и второстепенные факторы, касающиеся рельефа участка, права собственности, площади, категории земли и вида разрешенного использования.

Поэтому, подойти к покупке загородной недвижимости в Московской области, нужно со всей ответственностью, опираясь на свои финансовые возможности и предпочтения.

Для прояснения картины, рассмотрим все основные факторы более предметно и с анализом цен.

1. Направление от Москвы

Этот фактор оказывает самое главное влияние на цену подмосковной недвижимости.

Многие обыватели считают, что популярность того или иного направления, шоссе вызвана престижем и модой, что соответственно и влияет на стоимость домов и участков – это ошибочное мнение. В последние годы, в Подмосковье самыми популярными у покупателей являются северо-западные, западные и юго-западные направления:

• Киевское;
• Новорижское / Волоколамское;
• Рублевское / Ильинское;
• Минское / Можайское.

Это неудивительно, на этих направлениях самый хороший экологический фон, так как большую часть дней в году ветер постоянно дует с северо-запада в сторону Москвы — поэтому здесь воздух чистый практически везде, даже недалеко от столицы. По разным оценкам, от 60% до 70% всех сделок по продаже участков и домов сконцентрировано в этих районах. Высокий спрос порождает высокую стоимость сотки и квадратного метра.

Напротив, жители юго-востока и востока области, дышат тем же воздухом, что и москвичи. Ситуация усугубляется еще тем, что в этих районах самая высокая плотность застройки и самое большое количество пробок, а следовательно — и выхлопных газов. Неудивительно, что здесь самые низкие цены на недвижимость. Но, несмотря на это, доля продаж в этих районах не превышает и 10% относительно всего Подмосковья.

Средняя стоимость участков в Подмосковье в 2017 г, в зависимости от шоссе и удаленности от Москвы:

По данным портала zemer.ru

2. Расстояние до МКАД

Это еще один предопределяющий момент, напрямую влияющий на ценообразование. Если проанализировать рынок подмосковной недвижимости в целом, то каждые 30 км стоимость участков с коммуникациями сильно снижается. Например:

1. Первые 30 км от МКАД стоимость одной сотки земли оценивается в 400-600 тыс. рублей (а в некоторых местах — например, Рублевка и рядом с ней, цифры за сотку доходят до 100 000 долларов и выше);
2. На расстоянии от 30 до 50 км — стоимость существенно снижается и можно подобрать участок за 150-300 тыс. руб. за сот.;
3. На отдалении от 50 до 100 км от Москвы – здесь можно найти участки с ценой 60-80 тыс. руб.;
4. Затем идет стокилометровая граница, за которой цены практически не меняются, при любой удаленности, и варьируется в пределах 20-60 тыс. рублей за сотку.

Общая тенденция последних лет такова, что наибольшим спросом пользуются именно удаленные участки (от 50 км и далее), при условии, что поблизости проходит скоростная магистраль, позволяющая быстро добраться до Москвы.

Эта тенденция вполне объяснима – с двумя последними экономическими кризисами, денег у населения больше не стало, а такие участки стоят очень дешево. К тому же, при наличии шоссе поблизости, на дорогу будет уходить не так уж и много времени — в таких районах значительно меньше машин на дорогах, и нет таких пробок как в Москве и ближайших ее пригородах.

Средняя стоимость участков в Подмосковье в 2017 г, в зависимости от шоссе и класса поселка:

3. Коммуникации

Стоит сразу оговориться, что земля без нормального подъезда и коммуникаций в Московской области спросом не пользуется, поэтому мы рассматриваем наделы с уже проведенными линиями электропередач и водопроводом. От этого фактора многое зависит.

Низкая цена — не гарантия, что к новому поселку будет интерес. Застройщикам, чтобы привлечь покупателей, необходимо построить дороги, провести освещение и поставить ограждения – и это минимум. Земля пользуется большим спросом даже на значительном удалении от МКАД, если к ней подведен стационарный водопровод, действующий бесперебойно круглый год и магистральный газ.

Однако, чем больше удаленность участка от Москвы, тем меньше вероятность, что эти удобства там будут присутствовать. И не потому, что нет на них спроса. Просто на больших расстояниях от Москвы, обеспечить участки определенными коммуникациями — становиться намного сложнее, а иногда — просто невозможно.

4. Особенности местоположения

Конкретное местоположение объекта покупки тоже играет немаловажную роль. Например, участок, расположенный недалеко от лесной полосы или находящийся на берегу реки, будет стоить на порядок дороже аналогичного по характеристикам варианта, но который расположен просто в поле.

Еще дешевле будет стоить земля, расположенная рядом с шумной автомагистралью, или расположенная в непосредственной близости с промышленными или сельскохозяйственными объектами. В рамках определенного поселка этот момент также влияет на стоимость – участки на окраине с видом на лес, озеро, речку и прямым подходами к ним, ценятся покупателями больше, чем те, которые стоят посередине поселка, хотя и имеют ту же площадь.

5. Подъездные пути

Локальный фактор – дорога, которая ведет непосредственно к участку. Если она ухабистая, на ней нет асфальта, бетона или, на худой конец, — щебня, то, даже при наличии поблизости скоростного шоссе, такую недвижимость покупать крайне рискованно. Вы просто не сможете приехать в свой дом. Стоит ли говорить, что такие участки не могут стоить дорого?

Многие покупатели отказываются покупать недвижимость на большом расстоянии от города именно из-за отсутствия хорошего подъезда к участку. Кому интересно потратить час-полтора на дорогу по скоростному шоссе, а потом разбивать подвеску своей машины по проселочным ухабам такое же количество времени? Тем более, что рынок предлагает большое количество вариантов, с хорошими отремонтированными дорогами.

6. Пробки

Безусловно, в Подмосковье — это мощный и определяющий фактор. Например, по Минскому, Киевскому, Симферопольскому и Новорижскому направлениям можно свободно проехать как в будни, так и в выходные дни.

Что касается противоположных шоссе (восточных и юго-восточных районов МО), то там движение очень плотное и сильно затруднено, с периодическим образованием пробок. И, как результат, стоимость участков на этих направлениях на порядок ниже.

7. Категория участка

Мы подробно описывали на страницах нашего сайта в чем различие между землями сельхозназначения и ИЖС, и какие ограничения на строительство накладываются законом. Безусловно, это тоже отразилось и на стоимость участков:

8. Сезонность

Ни для кого не секрет, что цены на загородную недвижимость растут весной и сильно дешевеют с осени. Именно в этот момент, у потенциального покупателя, высока вероятность получить интересное предложение от застройщика. Это могут быть скидки, какие-то опции в подарок или более интересные условия покупки, например – рассрочка до года без процентов.

Причины снижения стоимости, в общем-то объективны – под снегом очень тяжело определить, насколько качественный участок предлагает продавец. Кроме того, по зимним проселочным дорогам проехать на простом легковом автомобиле бывает проблематично. Но если вы уже смотрели этот участок летом, то покупать его в зимний период достаточно рационально:

1. его стоимость будет ниже;
2. за зиму вы определитесь с проектом и ландшафтом;
3. точно рассчитаете свои возможности, как физические, так и финансовые;
4. наметите план действий.

Несколько советов по выбору дома

Мы рассмотрели выше ценообразование продажи участков, и причины столь высоких различий в цене за сотку в зависимости от расстояния до МКАД. Что касается стоимости домов – тут все намного сложнее.

Если планируется купить уже построенный дом, в таком случае цена будет складываться из двух составляющих: стоимости земли и конкретного дома. И тут все зависит от застройщика, и того, сколько денег он вложил в дом, при его строительстве и при каких обстоятельствах он решил его продать.

Сейчас что только не продают: дачи, садовые домики, элитные коттеджи, особняки, дуплексы, таунхаусы… Рынок загородного жилья настолько разнообразен, что цены на постройки в одном и том же месте могут отличаться в разы.

Тем не менее, даже в этой ситуации, их можно классифицировать. Так, например:

• если вам предлагают дом по цене до 1,5 млн. руб., при этом участок снабжен всеми коммуникациями — имейте ввиду, что такой дом либо очень старый, либо построен из самых дешевых материалов, в нем можно жить только летом;
• качественные одноэтажные дома для круглогодичного проживания, обычно стоят от 2,5-3 млн. руб.;
• постройки в 2-3 этажа: коттеджи, таунхаусы, дуплексы стоят от 5 млн. рублей и выше в зависимости от расстояния до Москвы.

Если вам предлагают купить дом сильно ниже приведенных цен, будьте настороже. С высокой вероятностью у такой недвижимости есть подводные камни. Тщательно проверьте все документы, закажите георазведку участка, строительную экспертизу дома. Изучите рекомендации экспертов на профильных сайтах (например, нашем блоге).

Конечно, тенденции в российской экономике последних лет, привели к тому, что спрос на загородное жилье сильно упал, а следом — и цены. К примеру, 5 лет назад, коттеджи в пригородах Москвы (до 15 км от МКАД) площадью 150-200 кв. м., застройщики предлагали, как минимум, за 10-15 млн. руб. Сегодня цены упали почти на 30%.

Однако ожидать еще большего падения цен нет смысла. Так как есть такое понятие как себестоимость. И сегодняшние цены — на ее грани. Никто из продавцов не будет продавать дом с участком дешевле, чем он вложил, если только не вынудят срочные обстоятельства.

Вот и получается сейчас такая картина на рынке загородной недвижимости — выставлены на продажу десятки тысяч дач, домов и участков, а продаются — единицы.

В заключение

Практика показывает, что цены на недвижимость в Московской области, напрямую зависят от удаленности от МКАД. И уж из этого фактора, вытекают все последующие условия: дороги, коммуникации, направления и т. д.

Важно понимать, для чего вы хотите купить дом или участок? Имеет ли смысл переплачивать за близость к Москве, если ваша цель — отдых? Или, напротив, вы хотите сменить квартиру на просторный загородный дом, в котором будете жить постоянно? В таком случае, расстояние до МКАД — будет играть первостепенную роль.