Участки и поселки у большой воды. Стоит ли за них переплачивать? на сайте Nedvio

Планируя покупку загородной недвижимости, каждый покупатель имеет свое представление об идеальном участке. Однако у большинства есть одно общее пожелание – чтобы вблизи их будущего дома находился какой-нибудь водоем.

Водоемы между тем тоже бывают разные: это может быть просто пересохший ручей, полноценная речка, пруд или даже озеро и водохранилище. Когда говорят термин «большая вода» подразумевают именно последние два варианта — у озера и водохранилища. У них обычно огромная площадь, далекие берега и безграничные возможности для водного отдыха и рыбалки.

Естественно у многих покупателей возникает желание познакомиться поближе именно с такими поселками. Однако, цена на такие предложения, как правило, «кусается». Согласно статистике в Подмосковье, близость коттеджного поселка к большой воде повышает стоимость участков сразу на 30-100%. При этом «близость водоема» — весьма условное понятие, это может быть и 100 метров и 5 километров.

Давайте попробуем разобраться: какие есть нюансы у поселков и участков, расположенных на берегу и стоит ли такая покупка своих денег? И в каких районах Подмосковья сегодня можно купить такие участки?

Где в Подмосковье продается земля у большой воды?

Так исторически сложилось, что большинство дачных и коттеджных поселков около большой воды расположено в западных и северных районах Подмосковья. Исторически — потому, что здесь больше всего водохранилищ, которые активно создавались в этих районах в советское время.

Самое большое число озер находится вдоль Дмитровского шоссе. Здесь расположено сразу 6 водохранилищ:

• Пяловское;
• Пироговское;
• Клязьминское;
• Пестовское;
• Икшинское;
• Учинское.

Несмотря на обилие озер, поселки по Дмитровке, расположенные вблизи водоемов, составляют не больше 10-15% всех предложений. Зато большая часть участков у большой воды продаются на расстоянии не далее 30 км от МКАД, да и по развитию яхтенной инфраструктуры это направление занимает ведущее место среди всех районов Подмосковья.

На севере Подмосковья традиционно популярны для загородного отдыха озера Сенеж, Нерское, Долгое и Круглое. В отличие от водохранилищ это водоемы естественного происхождения. Однако купить участок на первичном рынке рядом с ними практически нереально — в последние годы здесь поселки не строятся. Остается только вторичный рынок и соответствующие наценки.

Сегодня наибольшее предложение участков у большой воды сконцентрировано на западе Подмосковья. После того, как в «нулевые годы» эти районы стали популярными среди девелоперов, началось активное освоение территорий Можайского, Рузского и Истринского водохранилищ. Тогда еще малоизвестный район, расположенный всего в 50 километрах от Москвы, начал застраиваться первыми элитными дачами со своей собственной инфраструктурой. И уже через несколько лет стоимость сотки и метра здесь выросли в разы, а район стал считаться престижным.

Подводя итоги, сегодня наибольшим спросом пользуются поселки у воды Дмитровского, Минского, Можайского и Ленинградского шоссе, которые омываются водами Истринского, Можайского, Рузского, Пестовского, Пироговского и Клязьминского водохранилищ. Спрос на эти места традиционно высок. Желание людей приобрести участок около озера особенно растет в летний период.

Сложно ли купить участок на берегу озера или водохранилища?

Если с районами, где есть большая вода, картина более-менее понятна, то со структурой таких предложений все не так просто. В последние годы некоторые старые поселки и вовсе оказались «отрезанными» от воды – вокруг стали возводиться 3-х метровые заборы, и доступ к водоему стал недоступен.

Изменился и характер предложений участков у воды, поскольку стали появляться новые проекты. Эта тенденция особенно заметна в сегменте загородной аренды, поскольку этот рынок традиционно быстрее реагирует на всяческие изменения.

Всего на рынке загородной недвижимости Подмосковья сегодня представлено более тысячи коттеджных поселков, из них доля тех, что расположены не дальше 2 км от реки или озера составляет 75%, однако при этом непосредственно на берегу располагается только каждый пятый поселок.

Таким образом, только 20% коттеджных поселков Московской области находятся на берегу воды, но если рассмотреть внимательнее и оставить только озера и водохранилища — то их останется меньше 5%. Нетрудно догадаться, что здесь возникает сильный перекос спроса и предложения и на всех желающих таких участков не хватит.

Купить участок у большой воды в Подмосковье непросто, но все же проще, чем купить готовый дом. Это объясняется тем, что у большинства владельцев, которые построили дом на берегу озера для себя, нет потребности в его продаже. Даже в случае финансовых проблем они скорее предпочтут сдать его в аренду, нежели продать.

Хотя арендовать на лето дом у воды в Подмосковье на самом деле тоже не так-то просто. Во-первых, здесь спрос тоже опережает предложение и такие объекты нужно успеть забронировать. Во-вторых, в таких местах на порядок выше стоимость аренды, в среднем на 30-40% дороже рынка.

Очевидно, что дом у воды в Подмосковье — сам по себе эксклюзивный «товар». Что подтверждается тенденцией последних лет — происходит постепенное «вымывание» с рынка предложений по старому загородному жилью у воды. Зато активно осваивается сегмент «дальних дач». Среди покупателей заметно вырос интерес к более удаленным Иваньковскому и Рузскому водохранилищам.

Например, коттеджный поселок «Завидово», который находится в Тверской области. Он расположен крайне удачно — прямо на берегу Иваньковского водохранилища, да еще в месте пересечения сразу трек рек: Волги, Яузы и Шоша.

Другой яркий пример – это коттеджные поселки «Eastландия» и «Рузский берег». Первый расположен в 99, а второй – в 97 км от МКАД, соответственно по Новорижскому и Минскому шоссе.

Последний пример интересен еще тем, что в данных поселках обозначен разный класс инфраструктуры, что отразилось на ценах на землю. По классу строений данные коттеджные поселки практически идентичны, однако чуть более удаленная от МКАД «Eastландия» ценится значительно выше: сказалось наличие лодочной станции, пляжа и множества магазинов. Разница за идентичные предложения участков в них может достигать 50% и даже 100% цены за сотку! При том, что они находятся почти рядом друг с другом.

И здесь мы плавно подходит к главному вопросу нашей статьи — ценообразованию участков у большой воды.

Сколько стоят участки у большой воды?

Разброс цен большой, но что общее у всех поселков — цена за сотку всегда выше рынка. Больше всего влияет на стоимость сотки земли инфраструктура поселка, особенно если в нем присутствуют яхт-клубы, центры водного спорта, туристические комплексы.

Как отмечают риэлторы, участки, имеющие выход к воде, стоят дороже аналогов как минимум на 30-100%. Так, загородная недвижимость в Дмитровском направлении, даже в поселках эконом-класса, но расположенная вблизи водохранилищ, будет стоить дороже аналогов не только по Дмитровке, но даже тех, что расположены на более дорогой Новой Риге. Очевидно, что близость к большой воде способствует росту стоимости домов и участков.

Еще дороже будут стоить участки, если, кроме воды, добавляются и другие преимущества.  Наличие в коттеджном поселке полноценной водной инфраструктуры: благоустроенные пляжи, лодочные станции, рестораны, гостиницы или причалы еще сильнее могут отразиться на цене. Помимо того покупатели интересуются престижностью района, транспортной доступностью направления, юридическими аспектами, социальным окружением, оборудованием пляжей и пр.

По мнению риэлторов, для покупателей элитной загородной недвижимости сейчас удаленность от МКАД не так важна, как уникальное местоположение и наличие в поселке богатой инфраструктуры.

Хотя по-прежнему ближняя зона (до 30 км от Москвы) остается самой дорогой, следующая граница уже находится приблизительно в 50 км от МКАД (здесь цены снижаются примерно на 20%), а после этой отметки вполне можно отыскать предложения и на 50%, и даже на 70% дешевле.

В среднем, продажа участка у большой воды в Подмосковье сегодня оценивается в 1-1,5 млн. рублей за сотку. В поселках, расположенных далее 50-70 км от МКАД цены на порядок ниже — от 500 тыс. руб. за сотку.

Есть ли недостатки у загородной недвижимости у воды

Как у любой недвижимости, у предложений у большой воды есть не только плюсы, но и свои минусы:

(1) Во-первых, летом до таких мест достаточно сложно добраться, ввиду обилия пробок, поскольку именно в это время к водоемам Подмосковья устремляется огромный поток отдыхающих. Причем как из соседних поселков, так и со всей Москвы. Бывали случаи, когда владельцы элитного загородного жилья выставляли свои дома на продажу, потому что банально устали стоять в пробках каждый летний день.

(2) Во-вторых, стоит учитывать особенности нашего менталитета. Даже если у вас есть достаточный финансовый или административный ресурс, чтобы жить на берегу большого озера, всегда может найтись кто-то побогаче и повлиятельнее. И личный пирс и пляж могут быстро стать чужими.

(3) Мы уже писали на нашем портале о правилах застройки водоохранных зон. Есть определенные границы, за которые нельзя заходить: ставить постройки, заборы, парковки вблизи водоема. Однако многие собственники не обращают на это внимание. Как правило, такие истории заканчиваются одинаково — приходит проверка и определяет все незаконные постройки под снос.

Но это не еще самая худшая ситуация. Хуже, когда построен не один дом, а сразу часть поселка, потому что так решил застройщик, стремясь продать свою недвижимость подороже. В этом случае, есть риск вообще потерять все вложения.

(4) И четвертая проблема – это скотомогильники, которые не только иногда граничат с водоемами, но и иногда «сползают» в них. Самое опасное, что сегодня информация о ряде таких объектов засекречена.

Желание не допускать панику может в один момент обернуться достаточно серьезными последствиями, превратив коттеджный поселок в резко обесценившуюся территорию. К сожалению, реальное положение вещей по этой проблеме сложно понять, хотя самих скотомогильников только в московском регионе «разбросано» не менее тысячи.

И все же, будем объективными, плюсов такой покупки больше, чем минусов, да и риски столкнуться с такими ситуациями крайне малы. Но все же они есть. И поэтому мы не можем о них не упомянуть.

Заключение

Сделки с недвижимостью у «большой воды» имеют свои сложности, риски и отличаются значительно более высокими ценами. Зато приобретение такого участка позволит вам построить дом в уникальном месте и подарит массу удовольствия в виде купания, рыбалки, водного туризма, яхтинга и других видов загородного отдыха.