В чем суть ипотеки (кредита) под залог недвижимости?

В последние годы в России вошло в моду кредитование под залог недвижимости. Лично нам это кажется не самой хорошей идеей, потому что если вы не станете платить по кредиту, вы отдадите банку 2 объекта недвижимости вместо 1-го. Безусловно, раз есть спрос на такие услуги, значит есть и предложение, мы не настаиваем на своей правоте насчет этого вида кредитования, и решение принимать только вам.

В чем нюансы оформления данного вида кредита? Как можно догадаться, в этом случае помимо кредитного договора дополнительно оформляется договор обеспечения – залога или поручительства. Такие договоры позволяют банку, в случае если заемщик перестает платить по кредиту, взыскать неуплаченную сумму путем продажи залога или за счет средств поручителей.

Что может выступать залогом по ипотечному кредиту?

Прежде, чем обратиться в выбранный банк с заявлением на кредит, следует определиться, какое дополнительное обеспечение вы можете ему предоставить. При этом, стоит учитывать, что стоимость возможного залога должна полностью покрывать сумму кредита и величину процентов, начисленных за первый год пользования (по некоторым банковским методикам – только сумму кредита).

Если залоговое обеспечение состоит из нескольких позиций (например, автомобиль и недвижимость), то оставшуюся часть, после погашения достаточной суммы долга, можно будет впоследствии вернуть (расторгнуть договор залога или подписать к нему доп. соглашение).

Залогом может выступать не только недвижимость, но и:

автомобили;
ценные бумаги;
доли в бизнесе;
драгоценности и т. п.

Безусловно, для банков предпочтительнее получить в качестве обеспечения по кредиту ваше недвижимое имущество. При чем оформление залога должно быть обязательно зарегистрировано в государственных органах. При небольшой сумме займа можно обойтись без залога недвижимости, заложив автомобиль (только иномарки не старше 7 лет), ценные бумаги или под поручительство другого лица.

В качестве поручителей предпочтительнее выбирать близких родственников, которые могут подтвердить свою платежеспособность, так как их оценка аналогична рассмотрению самого клиента в качестве заемщика.

Договор поручительства действует до полного погашения займа. В процессе погашения сумма поручительства в договоре не изменяется, но ее величина равна остатку ссудной задолженности.

Для определения достаточности залога или поручительства, можно использовать кредитный калькулятор на сайте банка — необходимо рассчитать возможную сумму выдаваемого кредита для себя и потенциальных поручителей, а также сравнить ее с рыночной стоимостью залога (показатели должны быть примерно равны).

Под залог какой недвижимости можно оформить кредит?

Если вы используете в качестве залогового имущества недвижимость для получения ипотеки в том или ином банке, то наибольший акцент, как правило, вы делаете на условия кредитования. Однако следует учитывать и характеристики самого залогового имущества, которые, порой, имеют большее значение, чем процентная ставка.

В частности, вы не сможете получить кредит под залог недвижимости, предназначенной под снос. Если в качестве залоговой недвижимости предоставляется квартира, расположенная в доме — памятнике архитектуры, то вам также откажут в получении кредита.

Почти нереально получить кредит под залог недвижимости с неузаконенными планировками, высоким износом здания, превышающем 60% по оценкам БТИ. Помимо этого, практически невозможно получить ипотеку под залог недвижимости, находящейся в не в полной собственности, либо комнаты или доли в какой-либо квартире.

Перечисленные факторы, по сути, являются только частью проблем, которые могут возникнуть при перепродаже и переоформлении собственности. Существуют и другие дополнительные факторы, которые, зачастую, являются частью кредитной политики крупных банков. К таким факторам относятся сроки эксплуатации недвижимости.

Так, для получения кредита в банках не принимаются квартиры, находящиеся в панельных или блочных пятиэтажках, которые возведены до 1975 года, а также квартиры, которые находятся за чертой города. Наличие деревянных перекрытий в доме и газовых колонок в помещении, которые, как правило, требуют дорогостоящего страхования, тоже являются частыми причинами отказа банков.

Однако не все банки руководствуются данными факторами. При этом в качестве имущественного залога многие банки принимают недвижимость, подпадающую под какой-либо из перечисленных факторов, в связи с желанием занять определенную нишу на рынке и использовать имидж уникальной кредитной организации. Поэтому, если стоит задача во чтобы то не стало взять кредит, всегда можно и нужно пробовать и искать подходящий банк.

Обязательные условия для объекта недвижимости в качестве залога

Какие условия предъявляют банки к объектам залога? Основное требование – жилье обязательно должно быть ликвидным.

Именно по этой причине в виде залога банки рассматривают квартиры и дома, расположенные в границах города Москва и в ближнем Подмосковье. Крайне нежелательно, чтобы объект недвижимости располагался далее 50 километров от МКАДа. В таком случае шансы на одобрение близки к нулю.

Еще банки неохотно оформляют в залог объекты загородной недвижимости. Хотя здесь многое зависит от характеристик построенного коттеджа. Больше всего ценятся кирпичные и бетонные частные дома. Коттеджи, имеющие деревянные перекрытия или в ветхом состоянии не будут в принципе рассматриваться банком в виде предмета залога. Тоже самое относится и к жилью, которое запланировано под снос или является памятником архитектуры.

Банк также откажется принять в залог квартиру гостиничного типа, если ее общая площадь меньше 25 квадратных метров. Вообще говоря, в таких сделках могут принимать участие только полноценные квартиры. В качестве объекта для залога нельзя рассматривать части дома или квартиры или жилье, образованное путем несогласованной перепланировки.

Идеальный ипотечный заемщик с точки зрения банкиров

Конечно, ни в сети интернет, ни в отделении ни одного банка вы не найдете официальный документ, который подробно описывает, какому потенциальному заемщику можно выдать ипотечный кредит, а кому лучше отказать. В каждой кредитной организации существуют свои неписанные правила, но все же общий портрет идеального заемщика можно представить.

Итак, какому заемщику будут рады все банки:

С высоким доходом. Идеально, если это высокая «белая» зарплата на государственном предприятии, подтвержденная официальной справкой о заработке. Хуже — просто белая в коммерческом секторе. С зарплатой в конвертах получить кредит очень тяжело;
Имеет разные источники дохода. Если заемщик получает доходы не только по месту основной работы (например, от сдачи в аренду личного имущества (квартиры, земли, дачи и т.п.), ренты с капитала (дивидендов с депозитов, доходов от акций и пр.)) – это дополнительный плюс для банка. Правда такие доходы должны быть также официально подтверждены. Под «серые» доходы тоже можно иногда получить ипотечную ссуду, но по повышенной процентной ставке;
Является клиентом банка. Большим плюсом является тот факт, если потенциальный заемщик держит свои сбережения в том же банке, куда он подает заявку на ипотечный кредит;
Берет в ипотеку сумму, соразмерную своему доходу. Оптимально, если заемщик планирует взять ипотеку с ежемесячными выплатами, не превышающими 40-50% совокупного дохода себя или своей семьи, если супруг(а) тоже работает;
Пол. Значения не имеет – ипотечные кредиты выдают и мужчинам, и женщинам;
Возраст. Вероятность получить одобрение по кредиту выше для мужчин в возрасте от 27 до 40 лет, для женщин – 25-30 лет. Конечно, все индивидуально, и получить ссуду от банке может, например, 45-летняя женщина, но максимальный срок займа, на который она может рассчитывать, – 15 лет, то есть до возраста выхода на пенсию. Молодым мужчинам, не решившим вопрос о службе в армии, вообще ничего не светит;
Образование. Банки предпочитают кредитовать людей с высшим образованием;
Семейное положение. Для мужчин – однозначно женатые, наличие несовершеннолетних детей – большой плюс (считается, что отцы семейств будут более ответственно относиться к будущему своей семьи и детей, поэтому проблем с выплатами у них не возникнет). Что касаемо женщин – мнения экспертов расходятся. Одни банки предпочитают незамужних дам (зачастую они относятся к категории «бизнесвумен»), другие – замужних (особенно, если и муж близок к категории «идеального заемщика»);
Здоровье. Должно быть хорошее и без хронических заболеваний. Обязательным условием для предоставления ипотечного кредита является оформление договора на страхование жизни и здоровья клиента. Чем он (она) старше, тем дороже будет стоить ежегодная страховка.

Если ваш имидж не совсем соответствует портрету идеального ипотечного заемщика, не расстраивайтесь, ведь все заявки на кредит рассматриваются индивидуально.

В переговорах с банком попробуйте найти сильные стороны своей позиции. Возможно у вас есть уникальные преимущества перед другими заемщиками (например, вы владеете дорогой коллекцией часов или картин), либо ждете будущий гонорар по написанной книге. Некоторые банки охотно могут рассмотреть такие факторы в качестве залога. Хотя, с другой стороны, если вы владеете ценным и ликвидным имуществом возможно будет разумнее их продать, либо рассмотреть другие варианты кредита (на меньшую сумму).

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях: