Управляющие компании (далее УК) являются важным звеном в процессах жилищно-коммунального хозяйства, так как они отвечают за поддержание надлежащего технического и санитарного состояния многоквартирных домов и относящихся к ним территорий.
Сущность деятельности УК
Такие компании заключают договора с рядом хозяйствующих организаций, обеспечивающих поставку коммунальных услуг. Кроме УК, владельцы квартир могут самостоятельно управлять своим домом либо с помощью ТСЖ товарищества собственников жилья. На их фоне управляющие компании более распространены, так как они выполняют посреднические функции между поставщиками-коммунальщиками и жильцами.
Для выбора конкретного УК собственники должны организовать общее собрание. В такой же форме происходит прекращение действующего соглашения и его продление.
Разновидности управляющих компаний
В виде УК могут функционировать жилищные кооперативы, акционерные общества, некоммерческие объединения, на них возлагается ряд значимых социальных, технических и экономических задач. При слаженной деятельности всех структур и отделов управляющих компаний создаются комфортные условия для жильцов дома.
Категории организаций:
- Эксплуатационные компании, занимающиеся разными видами деятельности в рамках соглашения подряда. Их ключевой задачей является поддержание требуемых санитарных и технических условий в многоквартирном доме;
- Управляющие организации отвечают за корректность содержания общедомового имущества, они берут на себя все координационные функции, распределяют задачи между исполнителями и третьими лицами;
- Гибридные УК объединяют в своей деятельности управленческие функции с услугами по обслуживанию, содержанию и ремонту.Выбор способа управления определяется потребностями жильцов и зависит от возможности привлечения дополнительных финансовых средств.
Обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе, но статус организации не имеет четкой регламентации на законодательном уровне. Жилищная инспекция в виде территориальных подразделений осуществляет надзор и контроль за выполнением возложенных на УК обязательств.
Круг обязанностей в области ЖКХ
Базовым сегментом является ремонт и обслуживание общедомового имущества:
- контроль за состоянием здания и относящейся к нему территории;
- подготовка коммуникаций к отопительному сезону;
- поддержание санитарного состояния территории, помещений общего пользования, подъездов;
- выполнение всех задач по текущему ремонту;
- осуществление капитального ремонта;
- предотвращение, устранение и ликвидация последствий аварийных ситуаций;
- уход за посадками на придомовой территории;
- поддержание рабочего, безаварийного состояния инженерных сетей;
- монтаж и обслуживание приборов общедомового учета.
Участок земли, окружающий многоквартирный дом, относится к собственности жильцов, в отношении этой территории УК также наделяется полномочиями:
- создание условий для проезда аварийных служб при наступлении чрезвычайной ситуации;
- обустройство безопасных, современных детских площадок;
- строительство спортивных площадок;
- уборка мусора и общее поддержание чистоты;
- облагораживание территории, обустройство клумб;
- создание парковочных мест для собственников.
В отдельную отрасль выносится технический контроль совокупность мероприятий, в результате которых обеспечивается рабочее техническое состояние здания. В деятельность УК в данном сегменте входит отслеживание возможных неполадок на объектах, сбор статистических данных, которые затем закладываются в основу сметы.
Техотдел управляющей компании подчиняется главному инженеру, в штате присутствуют сантехники, электрики, дворники. Техническое обследование многоквартирного дома и прилегающей территории организуется не только по внутреннему графику, регламенту, но и в ходе обращения жильцов.
Перечень обязательств перед собственниками
Экономический отдел УК решает следующие задачи:
- создание тарифных планов;
- расчеты с поставщиками коммунальных услуг;
- осуществление и корректировка принятой финансовой политики организации;
- работа с должниками;
- перечисление заработной платы сотрудникам.
Финансовый отдел обычно образуется главным бухгалтером и экономистом, они отвечают за расчетную политику, оптимизацию расходов в соответствии с текущей ситуацией.
Как истребовать перерасчет?
По действующему законодательству управляющая компания обязана сделать перерасчет в следующих ситуациях:
- если есть доказательства того, что поддержание санитарного состояния подъездов и вывоз мусора не осуществляются в установленном в договоре качестве и порядке;
- если отопительные приборы функционируют с перебоями;
- если качество и температура воды не соответствуют нормативам;
- если имеют место существенные перерывы в поставках электроэнергии и газа.
В целом работа УК делится на два направления организация жилого фонда и сбор платы. Первая ступень подразумевает уход за придомовой территорией и лестничными площадками, вывоз мусора, отслеживание состояния подвалов, чердаков, коммуникационных сетей. Здесь же приводится обеспечение нужд центрального отопления и водоснабжения, освещения подъездов и территории.
Также УК собирает плату за использованные коммунальные ресурсы, взыскивает задолженности. Организация выступает в качестве посредника между собственниками квартир и теплосетями, поставщиками холодной и горячей воды, электроэнергии.
Компания должна предоставлять ежегодный отчет о своей деятельности, так она отвечает перед жильцами о проделанной работе, тратах, предпринятых мерах и новшествах.