Основные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью на сайте Nedvio

При покупке загородной недвижимости клиент может встречаться с продавцом напрямую или опосредованно, через риелтора. Чаще всего сложности возникают именно в первом случае — из-за отсутствия достаточного опыта у сторон сделки.

Привлечь агента — разумное решение. Хотя риэлтор, конечно, не может уберечь от всех ошибок и непредвиденных ситуаций. Однако, при вашей хорошей осведомленности, тщательном изучении всей документации, организованной и совместной работе с агентом по недвижимости, вы получите все шансы на то, что сделка купли-продажи пройдет быстро и без проблем.

Самые частые ошибки покупателей и проблемы, возникающие при покупке загородного жилья

Вообще чего стоит опасаться при совершении сделки купли-продажи дома и участка? Рассмотрим наиболее распространенные случаи проблем, которые могут возникнуть в процессе таких сделок.

1. Мошенничество продавца

Мошеннические намерения со стороны продавца недвижимости распознать нетрудно. Об этом говорит отсутствие необходимых документов, предоставление копий вместо оригиналов (или нежелание продавца их показывать), нежелание предоставить подробную информацию о доме, отсутствие квитанций и чеков на коммунальные услуги и т. д.

Такие моменты должны вас, по меньшей мере, насторожить. Тщательно взвесьте все «за» и «против». Если продавец вызывает у вас сомнения, возможно, лучше не рисковать и отказаться от покупки этого дома.

2. Мутная история собственности. Неправильное совершение предыдущих сделок

Если речь идет о сделке на вторичном рынке, вы так или иначе не можете быть уверены на 100%, что имеете дело с первым хозяином дома. Вполне может оказаться так, что собственник что-то скрывает или вводит вас в заблуждение относительно истории продаваемого дома с участком.

Вот почему вы должны проверить историю всех собственников недвижимости, кто и когда владел и когда и как переходили права на собственность. Дом мог быть продан текущему собственнику по договору купли-продажи, мог отойти по наследству, по завещанию, в результате договора по обмену, дарения и т. д. Все эти документы следует тщательно проверить.

В результате проверки покупатели нередко сталкиваются со случаями, когда права на продаваемый объект были оформлены с нарушениями. В такой ситуации возникает риск столкнуться с предыдущими владельцами, которые могут заявить права на эту недвижимость.

Шутить с историей сделок не стоит. Ведь согласно российским законам, право собственности на недвижимость имеет большую исковую давность (т. е. может быть пересмотрено, в случае если будет доказано, что несколько лет назад были ущемлены чьи-то права). Даже если у последнего собственника не было выявлено никаких нарушений, то у предыдущих хозяев они вполне могли быть.

Дабы избежать потенциальных конфликтов со старыми владельцами и совладельцами следует детально изучить историю интересующего дома с участком. В частности:

1. Если есть другие собственники дома — необходимо получение их согласия на продажу объекта (должно быть оформлено в письменном виде);
2. Получить согласие супруга на продажу недвижимости (и заверить нотариально);
3. Проверить были ли допущены нарушения в ходе приватизации;
4. Понять является ли продавец дееспособным (отдает ли отчет своим действиям, есть ли справка с диспансера, наличие психических расстройств, отсутствие принуждения к этой сделке со стороны третьих лиц);
5. Изучить подлинность документов (только оригиналы и, ни в коем случае, не копии).

3. Несоответствие реальной цены и стоимости, указанной в договоре

При сделках с недвижимостью довольно часто в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома, а лишь ее часть. В этом заинтересованы, в первую очередь, продавцы, поскольку такая схема позволяет платить меньше налогов. Если покупатель не соглашается, некоторых из них готовы даже пойти на дополнительные уступки и скидки.

Соблазн получить дополнительную скидку при покупке велик. Однако следует понимать все риски такого решения. Учитывайте, что договор купли-продажи — основной документ, доказывающий не только то, ЧТО вы покупаете, но и то, ЗА СКОЛЬКО вы покупаете. Случись что (например продавец окажется мошенником или объект недвижимости окажется ненадлежащего качества), вы не сможете вернуть в суде больше, чем указано в договоре.

Поэтому рекомендуется эти моменты обговорить с продавцом заранее, а все договоренности касательно стоимости и порядка оплаты сопоставлять с тем, что написано в договоре.

4. Покупка строящегося дома через договор купли-продажи

Рынок новостроек вообще раздолье для мошенников. Государство уже долгие годы борется с мошенническими схемами, недобросовестными застройщиками, стараясь минимизировать случаи недостроев.

Если застройщик предлагает вам осуществить покупку дома на этапе котлована или стадии строительства без договора ДДУ, составленного согласно ФЗ-214 и подлежащего обязательной гос. регистрации — вы подвергаете себя огромному риску. Дело в том, что обычный договор купли-продажи никак не защищает вас от мошенников, если они захотят перепродать ваш объект кому-то еще.

Речь идет о так называемой двойной продаже (хотя дом может быть продан и 3-м, и 4-м покупателям и сколько угодно раз, пока не всплывет вся правда). Это происходит потому, что невозможно посчитать количество проданной недвижимости по предварительным договорам.

А хуже всего то, что этими стройками занимаются строительные компании, которые не имеют права совершать сделки по продаже этой недвижимости.

5. Приобретение дома через договор дарения

Является также мошеннической схемой. В случае покупки через договор дарения, при его расторжении, вам не удастся доказать факт уплаченных денег. Соответственно их будет уже не вернуть.

6. Сговор собственников

Покупка дома, у которого несколько собственников, имеет более высокие риски.

Довольно часто между собственниками возникают противоречия, и один их них решает продать свою часть недвижимости. Естественно, остальные владельцы пытаются всеми способами помешать сделке.

После чего этот собственник от безысходности прибегает к незаконным действиям: оформляет липовый договор дарения. В этом случае другие собственники могут подать в суд для доказательства липового договора дарения и с легкостью могут выиграть иск. И у покупателя возникают проблемы, связанные с возвратом потраченных денег.

Также следует выяснить, сколько человек прописано в доме. Еще до заключения договора тот владелец, с кем вы заключаете сделку, должен обязательно выписаться. После того, как вы удостоверитесь о снятии его с регистрационного учета, можете спокойно приступать к следующим этапам сделки.

Следует быть особенно внимательным, если в доме прописаны дети, и для того, чтобы купить этот объект нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае ваша сделка будет признана недействительной судом. Причем признание факта, что вы об этом не знали, судом принято не будет.

Это все, что касается, мошеннических действий продавцов. Но порой, и сами собственники оказываются в затруднительной ситуации. Приведем один простой пример.

Нужно продать как можно скорей свою недвижимость

Большинству продавцов самим заниматься этим вопросом некогда и они обращаются за помощью в первое попавшееся агентство, которое предложит самые низкие расценки за свои услуги.

Вот это и является роковой ошибкой, поскольку продавцы забывают проверить ни документы, ни репутацию выбранного агентства. В итоге продажа дома может в лучшем случае может затянуться, а в худшем – незадачливого владельца риэлторы могут и обмануть, прихватив при этом кругленькую сумму.

Как можно уберечь себя от этих рискованных ситуаций?

1. Следует основательно изучить правоустанавливащие бумаги продавца, проверить: соответствует ли этот объект предоставленным документам, является ли сам продавец дееспособным и т. д.;
2. Следует задавать как можно больше вопросов и постараться учесть все интересы обеих сторон в договоре, и не нарушать их;
3. Следует заблаговременно обсудить формы оплаты с продавцом. При этом вам нужную помощь окажет именно агент по недвижимости, знающий все тонкости расчетов по сделкам с недвижимостью;
4. И в последнюю очередь уже регистрация сделки. В этом тоже вы можете положиться на риелтора, в обязанности которого входит правильное оформление сделки.

Таким образом, при покупке дома возникает много вопросов и даже рискованных ситуаций, которые, порой, затруднительно и даже невозможно решить самостоятельно.

В решении большинства проблем вам смогут помочь агенты по недвижимости. Консультация профессионального риэлтора позволит уберечь вас от рискованных ситуаций. Покупка недвижимости – задача серьезная, а цена ошибки — высока. Вот почему лучше подходить к ней со всей ответственностью и осторожностью.