Доходность и ликвидность инвестиций в недвижимость. Что это значит? на сайте Nedvio

Вопрос от читателя нашего портала: Доходность и ликвидность инвестиций в недвижимость. Что это значит?

Ответ: Доходность — это прибыль, которую может генерировать объект недвижимости при сдаче в аренду, либо прибыль от его перепродажи. Как правило, доходность рассчитывается в процентах на вложенный капитал. Ликвидность — это вероятность быстрой сдачи в аренду или продажи объекта. То есть если здание высоколиквидно, то поиск арендаторов и покупателей на него не составят труда. Если неликвидно, то соответственно наоборот.

И доходность, и ликвидность — это ключевые параметры при оценке недвижимости большинством инвесторов. Интересно отметить, что подход к оценке выгодности инвестиций может производится по-разному.

Например, если покупается жилой дом для перепродажи, то оценивается в первую очередь его ликвидность. Если, к примеру, покупается офисное здание, то оценивается в первую очередь доходная составляющая. Для этого формируют дисконтируемую модель будущего денежного потока от сдачи офисных помещений в аренду. Берутся в учет факторы спроса на помещения, инфляция, сезонность, средние ставки аренды и многие другие факторы.

В любом случае каждая инвестиция в недвижимость тщательно анализируется на предмет:

• Суммы инвестиций, необходимых для покупки объекта;
• Суммы инвестиций, необходимых на его ремонт (и приведение в ликвидное состояние);
• Целесообразность инвестиций (перекрывает ли доход от сделки ставки по депозитам, доходность вложений в похожие объекты);
• Риски инвестиций (общее состояние экономики, рост или стагнация рынка недвижимости в городе, районе, конкретном месте);
• Срок окупаемости и время реализации инвестиции.

Цели инвестиций

Не всегда инвесторов интересует высокая доходность, быстрая окупаемость и ликвидность вложений. Дело в том, что чем выше доход на капитал, тем выше риски (это золотое правило инвестора), поэтому многие рантье ищут более безопасные способы инвестиций.

Вот несколько примеров целей инвестиций, которыми руководствуются рантье:

1. Прирастить свой капитал. В данном случае доходность важнее ликвидности, поскольку цель инвестора — увеличить размер своего капитала. Как правило, здесь руководствуются процентом на вложенный капитал — если он выше обычных ставок на рынке, то такая сделка считается перспективной;
2. Иметь пассивный доход. В этом случае для инвестора в первую очередь важна доходность. Но уже не так критично как в первом случае (инвестор готов пожертвовать частью прибыли, чтобы сохранить свои сбережения и гарантированно получить пассивный доход);
3. Разбогатеть. Люди с этой мотивацией — самый агрессивный тип инвесторов. Однако им на рынке сложнее всего, так как они считают перспективными только объекты с максимальной доходностью и высокой ликвидностью (а таких по определению мало);
4. Сохранить капитал, защитить от инфляции. Это инвесторы, которые рассматривают вложение в недвижимость с целью избежать частичной или полной потери капитала из-за неблагоприятной ситуации на рынке. Для них доходность и ликвидность не так важны, как для инвесторов первых 3 типов. Главное для них — надежность сделки, актива и самого собственника, с которым будет проводиться сделка.

Что такое быстрая ликвидность?

Этот термин означает то, что от актива можно избавиться очень быстро (если это перепродажа), либо быстро его сдать в аренду (если это арендный бизнес). Как правило, этот параметр взаимосвязан с ситуацией в экономике в стране и в конкретном районе.

К примеру, если рынок недвижимости и цены растут, то скорость ликвидности также растет. Если же на рынке наблюдается стагнация или цены не меняются, то ликвидность становится медленной. Если же на рынке случается обвал, то ликвидность снова становится быстрой (т. к. обанкротившиеся рантье вынуждены продавать свои объекты, чтобы покрыть долги).

Что такое ликвидный и неликвидный объект?

Ликвидный объект недвижимости — это тот, который сулит хорошую прибыль от быстрой сдачи в аренду или перепродажи. Поэтому он интересен рынку и большинству инвесторов. Неликвидный объект — это такая недвижимость, которая, напротив, не интересна большинству участников рынка. Как правило, это здания, которые уже помногу лет экспонируются на рынке, в которых нет четкой выгоды инвестиций, в которых требуемые вложения для их выхода на ликвидный уровень выше, чем потенциальный доход от инвестиций.

Ликвидные объекты продаются как правило по рыночным ценам или даже выше рыночных. Неликвидные здания и дома продаются всегда с существенным дисконтом.

Стоит ли вообще рассматривать неликвидную недвижимость?

И нет, и да. Если вы новичок на этом рынке, то рисковать с «неликвидом» не рекомендуется. Однако для опытного инвестора, покупка неликвидной недвижимости — это, напротив, океан возможностей.

Почему? Да потому что раз объект неликвиден, за него нет конкуренции, его можно купить намного дешевле аналогов, плюс выторговать еще скидку (т. к. собственник уже устал с продажей). Конечно, с такой недвижимостью придется «повозиться», сделать в ней ремонт, возможно капитальный, сделать ребрендинг (если это торговое или офисное здание), возможно придется заморозить капитал на пару лет. Однако, с учетом изначально более низкой цены, выгоды от перепродажи и сдачи в аренду такого объекта будут многократно выше, чем при покупке ликвидного объекта.