Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю? на сайте Nedvio

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.

Договор аренды земли. Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

1. заповедные земли;
2. земля в собственности ФСБ;
3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
4. зоны хранения радиационных отходов.

Подготовка документов

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

• определение границ земельного участка;
• составление плана местности;
• исследование уровня грунтовых вод;
• расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Для его оформления нужны следующие документы:

• план межевания;
• документы, подтверждающие владение недвижимостью;
• определение назначения земельного участка;
• типы построенных объектов – жилые, нежилые;
• разрешение на пользование землей;
• при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

• сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
• дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
• лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
• с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
• застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

• ведение сельхоз работ;
• создание фермерских хозяйств;
• культивация овощных и плодовых растений;
• учреждение дачных сообществ;
• разведение рыб и животных;
• научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

• кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
• краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
• долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
2. кадастровый план и его заверенная копия;
3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
4. акт о межевании;
5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
6. сведения о сделке и предоставлении земли;
7. паспорт и его заверенная копия;
8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
9. квитанции об уплате госпошлины.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны владельца:

• если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
• нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
• многочисленные нарушения по срокам оплаты;
• действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

• арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
• в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
• на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
• собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Условия продления аренды земельного участка

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Арендная плата. Размер и порядок уплаты

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

• денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
• натуральная;
• отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

• размер арендной платы;
• ежегодная (ежеквартальная) индексация;
• форма платежа;
• сроки;
• порядок внесения денежных средств;
• пересмотр суммы или формы уплаты;
• ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Выводы

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
5. собрать все необходимые для сделки документы;
6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.