7 грязных трюков при продаже земли. Чего стоит опасаться при подборе участка? на сайте Nedvio

На портале Nedvio.com мы уже не раз писали о том, что к сделкам с недвижимостью следует подходить внимательно и с особой ответственностью. Во-первых, законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимого имущества, насчитывается не один десяток:

• это, в первую очередь, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
• и разумеется «Земельный кодекс РФ»;
• также есть законы, которые затрагивают некоторые отдельные моменты оформления отношений при сделках с недвижимостью, такие как: Гражданский Кодекс РФ, Семейный Кодекс РФ, Налоговый Кодекс РФ, Закон о нотариате и многие другие.

Безусловно, разобраться во всем этом законодательном хитросплетении может только высококвалифицированный специалист.

Во-вторых, (и это, пожалуй, наиболее ответственная часть операций с недвижимостью) — никто не застрахован от недобросовестности одной из сторон сделки.

Об этой «темной» стороне планеты «Недвижимость» мы сегодня и порассуждаем. И в качестве задела мы выбрали довольно распространенную в Подмосковье категорию сделок — это купля-продажа земельных участков.

Земля в Московской области традиционно считается привлекательным объектом инвестиций, оборот земель как под частную застройку, так и под многоквартирные дома здесь значительно выше, чем в других регионах России. Кроме того, земельные участки в Подмосковье являются желанным и дорогим ресурсом. Одна сотка земли рядом с Москвой может стоить миллионы рублей.

Понятно, что такие дорогие и ликвидные активы не могут не привлекать внимания недобросовестных дельцов, а зачастую и банальных мошенников. Итак, обо всем по порядку.

1. Не верь глазам своим…

Государственный учет земель несколько отличается от учета квартир и домов. Квартира или дом, как правило, имеют уникальный для данного населенного пункта почтовый адрес. С землей же все совершенно по-другому.

Конечно, земельному участку также может быть присвоен почтовый адрес и это упрощает процесс идентификации объекта на местности. Однако, часто бывает так, что участку почтовый адрес не присвоен, имеется лишь кадастровый номер объекта. И нужно учитывать, что неспециалисту практически невозможно точно определить местонахождение по кадастровому номеру. Это могут сделать лишь профессионалы — геодезисты, с помощью специальных приборов.

Эта специфическая особенность учета земель и порождает фантастическую возможность для непрофессионалов или обманщиков. Фактическое месторасположение участка может случайно или преднамеренно не совпасть с тем, которое вам показывают при встрече. Особенно следует быть осторожными при покупке участков в «новых нарезках», там, где не сформированы улицы и нет построенных домов с почтовыми адресами.

К примеру, вам предлагают участок в рощице, на берегу ручья, а фактическое местонахождение оказывается на свалке с видом на кладбище. Был реальный случай, когда проданный земельный участок в одном коттеджном поселке, по результатам межевания, оказался расположен на дне водоема.

Понятно, что стоимость участка в зависимости от его расположения может существенно отличаться, и порой в несколько раз. В Московской области, где очень активно осваиваются новые земли под строительство, надо быть особенно осторожным. Поэтому, перед покупкой земли, мы советуем связаться со специализированной кадастровой фирмой и определить точное месторасположение понравившегося участка.

2. Близок локоть…

Существенное влияние на стоимость земли оказывает наличие или отсутствие централизованных коммунальных сетей.

Если вы не эколог, помешанный на «зеленой» энергии, и не готовы в ущерб комфорту жить в чистом поле, то перед вами неизбежно встанет вопрос подключений дома к электричеству, водопроводу и газу. Добросовестный продавец сообщит покупателю, входят ли коммуникации в стоимость участка. Недобросовестный, напротив, постарается умолчать.

Часто покупателю показывают на линии электропередач, которые проходят по улице и, как бы считается, что участок с электричеством. При этом о том, что надо будет оплачивать членство в кооперативе, который несколько лет за счет жителей улицы построил сети, сказать «забывают».

Многие подмосковные поселки осваивались коммуникациями, в основном, за счет средств граждан. Если жители какой-либо улицы желали, чтобы по их участкам прошел, к примеру, централизованный газопровод, то желающие скидывались деньгами и заказывали в Мособлгазе строительство газораспределительной сети.

Все новые желающие подключиться к коллективному газопроводу обязаны возместить расходы в своей доле. Так что, если продавец участка не может предъявить бумаги об оплате долевого участия в строительстве сетей, нести эти расходы придется уже вам.

Бывает, что простой компенсации кооперативу за подключение бывает недостаточно. Могут быть полностью «разобраны» мощности, то есть сеть по улице есть, но свободной мощности в ней уже нет. Для того, чтобы получить доступ к заветным киловаттам, необходимо будет выполнить, к примеру, реконструкцию трансформаторной подстанции. Расходы на эти мероприятия могут составить от несколько сотен тысяч до полутора миллионов рублей.

Совет покупателям земли: чтобы подробно исследовать возможности коммунальной инфраструктуры в данной местности и выяснить у продавца, какие из подключений им оплачены, попросите бумаги об оплате и членстве в кооперативе. Некоторые недобросовестные продавцы вводят покупателей в заблуждение, обещая обеспечить их участки коммунальной инфраструктурой, однако затем эти обещания не выполняются.

3. «Экзотические» земельные категории

Согласно Земельному кодексу РФ весь земельный фонд поделен по категориям и назначению. В законе содержится запрет на использование земель не по прямому назначению.

Так, к примеру, на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нельзя разместить промышленное предприятие, а на землях с назначением «особо охраняемые природные территории» вообще нельзя размещать объекты капитального строительства.

Самой спорной категорией являются земли сельхозназначения. Бытует мнение, что на сельскохозяйственных угодьях, предназначенных для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), собственник может кроме различных хозяйственных построек, связанных с фермерской деятельностью, построить и личный дом для проживания. Однако практика получения разрешения на строительство и узаконения существующих построек весьма противоречива.

В российских законах как-бы нет прямого запрета на строительство индивидуального дома на сельхозугодьях с категорией КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство), однако с другой стороны нет никаких положений о том, на каких основаниях такое строительство можно вести.

При узаконении постройки на с/х землях можно столкнуться с процедурой смены категории земли, что является достаточно трудоемким и зачастую дорогим процессом. В любом случае, мы не советуем для целей индивидуального жилищного строительства приобретать земли с категориями: «пашня» или «улучшенный сенокос», так как такие угодья потребуют значительных усилий на смену разрешенной категории использования.

Между тем, в Московской области на продажу выставлено множество сельскохозяйственных земельных участков. Продавец, испытывая мотивацию продать землю, будет убеждать вас, что разницы в категориях сельхозугодья и земли для целей ИЖС нет никакой, что строить жилой дом на сельхозземлях можно, и власти относятся к такому строительству с радостью.

Однако помните, что, согласно закона, такое строительство — нарушение. В самом наилучшем исходе, потратив полгода-год на хождение по инстанциям, вам удастся изменить назначение земли и получить разрешение на строительство дома, в наихудшем варианте можно получить от местного сельсовета повестку в суд с иском о сносе незаконного строения.

4. А в чистом поле ангелочки-васильки…

Покупая землю вне населенных пунктов Московской области, надо понимать, что экономия на стоимости участка может привести к дополнительным расходам на создание инфраструктуры.

Не забудьте задать несколько важных вопросов продавцу земельного участка:

1. кто будет заниматься строительством дорог?
2. кто будет отвечать за подведение коммуникаций?
3. будут ли присвоены улицам названия, а участкам — почтовые номера?
4. и кто будет эти мероприятия финансировать?

Если продавец земли берет эти хлопоты на себя, то необходимо прописать это в договоре купли-продажи участка. Если продавец земли не собирается решать данные вопросы, то следует очень осторожно нужно реагировать на прогнозы, что все дополнительные затраты составят максимум 150-200 тысяч рублей на участок. Это может быть тактика введения покупателя в заблуждение, с целью скорейшей продажи земли.

Нужно также учесть, что предварительная проработка стоимости создания инфраструктуры участка, расположенного вне границ населенного пункта, может занять до полугода. Это и получение технических условий от поставщиков коммунальных услуг, и проектирование строительства сетей, и разработка сметной документации.

Только сметы и договоры со специализированными организациями могут дать точный ответ на вопрос, сколько будет стоить обеспечение площадки коммунальными мощностями, остальное, — как говорится, от лукавого…

5. На трех квадратных метрах жить можно, но тесно

Дороговизна земли привела к повышению плотности застройки, особенно в ближайшем Подмосковье. Сегодня уже не вызывает удивления, когда сотка земли рядом с Москвой продается за 1,5-2-3 млн. рублей. При этом застроить пытаются каждый свободный метр. И, чего греха таить, — нарушаются все противопожарные и градостроительные нормы.

При покупке участка в существующей застройке, следует обращать внимание на плотность застройки, на освоенность смежных участков. Необходимость следования градостроительным нормам может быть препятствием к строительству именно того объекта, что вы задумали.

Конкретный пример, если участок размером 8 метров в ширину на 40 метров в длину, и по его меже уже расположены здания, то построить нормальный дом уже не получится, так как по пожарным нормам нужно отступить по 3 метра от каждого здания. В результате на наше строение остается всего 2 метра. Конечно, продавец и посредник об этих подробностях скорее всего умолчат.

Вот почему, еще на стадии подбора земли, привлеките архитектора, который подскажет, годится ли данный участок под строительство.

6. Сколько стоит вид на воду?

Наше агентство часто сталкиваемся с такими заявками клиентов: «участок с видом на воду, чтобы до озера можно было дойти пешком» и т. д. Однако нужно учитывать, что при покупке участка на первой береговой линии могут возникнуть различные ограничения по использованию, необходимость соблюдения особых экологических и санитарных требований, трудности строительства на сыпучих и осадочных грунтах.

Кроме того, некоторые участки на подмосковных водохранилищах в лихие 90-е годы приватизировались со значительными нарушениями закона, что может привести в будущем к судебным разбирательствам с их новыми владельцами. К этому необходимо добавить обычную курортную суету в летние месяцы, когда и добраться до своего дома у водохранилища будет сложно, да и внутри толком не отдохнуть, из-за шума отдыхающих.

7. Утром — деньги, вечером — стулья

Хотя юридическая грамотность граждан растет, сопровождение операций с недвижимостью приобретает все более высокий уровень, изредка происходят сделки, от которых всякое уважающее себя агентство клиента постарается отговорить, о каких бы сказочных условиях не шла речь. Кроме того, к сожалению, на рынке остались еще, так называемые, черные риэлторы.

Советуем, при подготовке к сделке по покупке земли, обратить особо пристальное внимание на следующие моменты:

• Особую осторожность нужно соблюдать при сделке с участием недееспособных граждан, лиц особо преклонного возраста, несовершеннолетних. Зачастую такие категории граждан не вполне способны осознавать последствия своих действий, а опекуны могут действовать вопреки интересам иждивенцев;
• Необходимо быть предельно внимательным, когда документы на объект не до конца оформлены, частично отсутствуют, либо в документах есть следы исправлений;
• Не следует передавать деньги за объект, не прошедший первичную государственную регистрацию права собственности;
• При сделке, когда одна из сторон выступает по доверенности, потрудитесь дозвониться до нотариуса, выдавшего документ и уточнить, действительно ли такая бумага нотариусом выдавалась.

Также внимательно мы рекомендуем отнестись при покупке права аренды земельного участка. Следует помнить, что решение о продлении права аренды земли, приватизации земельного участка всегда принимает собственник, а не арендатор. Любые сомнения, которые вы испытываете, совершая сделку, трактуйте однозначно в свою пользу, вплоть до отказа от покупки.

Добросовестное агентство недвижимости всегда постарается разрешить все сомнения в пользу клиента. Недобросовестное, напротив, будет стараться убедить вас закрыть глаза на некоторые несоответствия и шероховатости, и будет убеждать, что это в правилах делового оборота, или местная специфика сделок с недвижимостью.

Будьте осторожны, не поддавайтесь на уговоры. На территории России действуют одинаковые законы, а заявляемые продавцом «местная специфика» и «местные правила делового оборота» могут оказаться лишь прикрытием для обмана.