Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью на сайте Nedvio

Способность людей придумывать различные схемы и способы махинаций просто поражает воображение! Решившись написать статью обо всех видах обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью, и собирая материал, мы были поражены тем какое их множество!

Сразу предупреждаем — статья очень большая (нет она просто Огромная!). Поэтому мы решили сделать список с подразделами в ее начале (кликнув на любой из них вы автоматически перейдете в интересующий раздел). Но даже претендуя на, пожалуй, самый объемный материал в Рунете на эту тему, мы, честно, не уверены, что здесь представлена и половина всех схем. Тем более, что с каждым годом мошенники изобретают все новые, и все более изощренные способы обмана доверчивых граждан.

Содержание:

1. Почему так много аферистов и мошенников в недвижимости?
2. Квартирное мошенничество
3. Осторожно – ложная доверенность
4. Чужая жилплощадь: как не стать жертвой мошенников
5. Многократная продажа жилья
6. Продажа недвижимости по лжеадресам
7. Мошенничество с новыми квартирами
8. Продажа чужой недвижимости
9. Осторожно: продажа залоговой квартиры
10. Аренда жилплощади с целью ее захвата
11. Мошенничество с «двойной арендой»
12. Аренда с последующей перепродажей
13. Платный доступ к «закрытой» базе
14. Скрытые комиссии
15. Покупка новостройки не через ДДУ
16. Недобросовестные агентства недвижимости
17. Аренда жилья через информационные сайты
18. Дешевая недвижимость. Квартира или дом по цене ниже рынка
19. Шантаж собственника жилья, не уплатившего налоги
20. Мошенничество с ремонтом за счет арендатора
21. Заключение

Почему так много аферистов и мошенников в недвижимости?

Это связано с тем, что большинство людей не имеют достаточного опыта в вопросах покупки, продажи, аренды, обмена недвижимости. Они сталкиваются с такими сделками, как правило, 1-2-3 раза за свою жизнь, напротив — другая сторона сделки, являясь профессионалом, может заключать по нескольку сделок в месяц (и прекрасно разбирается во всех тонкостях рынка и подводных камнях).

Между тем, стать жертвой аферистов может каждый. Причем это не зависит от уровня образования, жизненного опыта, умения вести бизнес. Эти вещи играют скорее наоборот — «против своего хозяина». Если судить по истории, то как раз самые громкие и масштабные аферы в недвижимости мошенники «проворачивали» именно против очень богатых людей, у которых был за плечами огромный опыт в бизнесе и делах.

«Зачем нанимать риэлтора, я все сам смогу», «Я умнее других, значит, со мной ничего подобного не случится», «Нанимать специалиста слишком дорого» — это самые частые фразы людей, которые, сами того не осознавая, в разы увеличивают риски будущей сделки.

Это самая большая психологическая ловушка. И этой слабостью людей столетиями пользуются аферисты, причем не только в недвижимости, но и в бизнесе, на финансовых биржах, казино и многих других сферах, где «крутятся» большие деньги. «Жертва», решив, что «умнее всех», сначала «заглатывает» наживку (дешевая цена, большой куш, быстрые деньги и др.), а потом, осознав что теряет деньги, своими действиями сама «затягивает» петлю у себя на шее.

Во всех схемах прослеживается одна общая деталь — «жертва» думает что она умнее мошенника, а по факту — теряет бдительность и деньги.

Самым известным мошенником в недвижимости в истории считается некто Артур Фергюссон из Шотландии. Он прославился тем, что сдал в аренду Белый Дом в Вашингтоне одному банкиру, объясняя это тем, что правительство Соединенных Штатов стремится оптимизировать высокие расходы на содержание президентской семьи. Этому же аферисту приписывают сделку по продаже Букингемского дворца в Лондоне.

Сегодня, конечно, такие аферы представить трудно, но там где есть большие деньги — всегда есть риски их потерять. Правоохранительные органы, конечно, знают о большинстве схем и, по мере возможности, пресекают незаконную деятельность на этом рынке. Однако не всегда удается «схватить за руку» злоумышленника. К тому же тот факт, что преступник проведет несколько лет за тюремной решеткой, послужит слабым утешением пострадавшим, если деньги им так и не вернут.

Чтобы не «попасть» на мошенников в недвижимости, важно быть внимательным к деталям, крайне желательно заручиться поддержкой профессионала в этой сфере, и всегда помнить народную мудрость: «Доверяй, но проверяй».

Квартирное мошенничество

При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.

Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:

1. Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
2. Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
3. Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.

Стоит также отдельно упомянуть случаи, когда вы не покупаете, а снимаете квартиру. Здесь тоже можно встретиться с проблемами и потерять деньги.

Все мы, конечно же, стараемся снять жилье дешевле, но все же стоит приглядеться к обстановке в квартире:

• насколько она чиста и опрятна;
• все ли хранится аккуратно, или же за квартирой никто не ухаживает;
• внушают ли доверия хозяева.

Учитывайте, что недобросовестные арендодатели могут вас обвинить в порче старой мебели и потребовать за нее возмещения убытков, изменить арендную плату или в течение дня попросить выселиться из квартиры. Стоит несколько раз подумать, что для вас важнее − недоплатить за хорошую квартиру честных хозяев, либо же постоянно бояться за свою безопасность в чужой квартире.

В любом случае, сразу же оговорите, что вы можете и что не можете делать с мебелью хозяев. Если вы пожелаете выкинуть старый, шумный, сломанный пылесос, не забудьте оповестить об этом владельцев. Как бы потом вас не обвинили в порче или, того хуже, краже очень ценной семейной реликвии, за которую с вас «сдерут» тройную цену.

Осторожно – ложная доверенность

Иногда квартирные аферы совершаются совместно с владельцами жилья, которые вступают в сговор с мошенниками. К одной из таких схем относится продажа квартиры, когда основанием для сделки служит заведомо ложная доверенность:

1. Владелец квартиры договаривается с аферистом, выдает ему доверенность на совершение купли-продажи жилья;
2. После того как квартира продана, доверенность моментально отзывается. Реальный собственник изображает из себя обманутого и обращается в суд, утверждая, что квартира была продана без его согласия.

В подобных случаях суд, как правило, защищает «обманутого» владельца квартиры и принимает решение о возврате недвижимости. Поскольку доказать факт сговора продавца с мошенниками практически невозможно, обманутый покупатель остается ни с чем.

Существует и другой вариант махинации с доверенностями при продаже жилья:

1. Договорившись с мошенниками, владелец квартиры может расписаться на доверенности не своей подписью;
2. Затем экспертиза почерка ее легко признает чужой, а доверенность – недействительной.

Результат подобной «сделки» аналогичен первому случаю, поскольку квартира, опять же, возвращается прежнему владельцу.

Защититься от подобного вида квартирного мошенничества не так уж сложно. Генеральная доверенность на продажу жилья по закону должна быть выдана нотариусом, у которого как раз и можно уточнить, а не был ли случайно отозван этот документ. Нелишним будет и участие в окончательном заключении сделки реального владельца недвижимости, которого можно вежливо попросить собственноручно расписаться в соответствующем договоре. Отказ продавца от участия в подобной процедуре сразу должен насторожить покупателя.

Тревожным сигналом для покупателя при любых сделках с недвижимостью также должна послужить ситуация, когда продавец соглашается приехать к нотариусу и расписаться в документе, но в последний момент сообщает о том, что не сможет этого сделать по какой-либо уважительной причине, а вместо себя вынужден прислать своего представителя с доверенностью.

Радикальным, зато наиболее эффективным способом защиты от подобной схемы мошенничества, будет отказ от участия в тех сделках с недвижимостью, где фигурируют какие-либо третьи лица. Если уж вы решились на «сделку с доверенностями», не соглашайтесь на то, чтобы ее регистрировал специалист от другой стороны, а обратитесь к своему нотариусу.

Чужая жилплощадь: как не стать жертвой мошенников

Одной из самых распространенных афер на рынке жилой недвижимости считается продажа чужой жилплощади. В этом случае аферисты выдают себя за хозяев жилья, которое им не принадлежит, после чего благополучно скрываются. Квартира или дом продаются покупателю без ведома их хозяев, с использованием поддельных документов.

Еще более изощренной формой обмана является подделка свидетельства о смерти на самом деле живого человека. Так, к примеру, известен случай, когда:

1. Хозяин квартиры, отбывая в длительную командировку, случайно сдал жилье мошенникам;
2. Воспользовавшись длительным отсутствием собственника жилья, аферисты на основании поддельного свидетельства о смерти «оформили» завещание и получили в государственной нотариальной конторе свидетельство о праве наследования квартиры;
3. Далее оставалось только продать жилье первому попавшемуся покупателю, что и было сделано.

Для продажи жилья без ведома его хозяев мошенники обычно используют дубликаты правоустанавливающих документов или и вовсе их подделки. За исключением Москвы, где давно разработана специальная система защиты компьютерных баз данных собственников жилья (хотя такие махинации возможны с привлечением хакеров).

Стоит также учитывать, что если квартира продается по дубликатам документов, аферисты могут выдавать себя как за ее хозяев, так и за представителей риэлторской фирмы. Чаще всего при этом используются поддельные либо утерянные паспорта. Кроме того, в органах, за взятку, может быть получен «законный» утерянный паспорт, куда вклеивается фотография другого человека. Помимо лжеоформления сделки по купле-продаже чужой недвижимости, аферисты могут получить авансы с нескольких покупателей, после чего скрыться в неизвестном направлении.

Как же необходимо действовать и что следует помнить для того, чтобы не приобрести чужую недвижимость? Ведь ее настоящий хозяин может легко доказать свои права в суде, при этом деньги, уплаченные аферистам, вернуть вряд ли получится.

Прежде всего, юристы советуют внимательно изучить документы продавца квартиры, а в особенности – его паспорт:

1. Необходимо сверить фотографию с реальным хозяином паспорта, серия и номер данного документа должны быть одинаковыми на всех его страницах, а подпись — настоящей, чернила — подлинными;
2. Отдельное внимание следует уделить наличию брака и несовершеннолетних детей у владельца паспорта;
3. Кроме этого, понадобится проверка подлинности целого ряда правоустанавливающих документов, например, таких как свидетельство о праве собственности, договоры приватизации, купли-продажи жилья и т.д.

Проверить эти документы можно в БТИ, регистрационной палате или в департаменте муниципального жилья. Если же вы не хотите связываться с бюрократической волокитой, то можете просто обратиться к знакомому юристу или нотариусу.

Многократная продажа жилья

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Особо опытные аферисты в этой схеме достигают поистине рекордных результатов. Известны случаи, когда одна и та же квартира была сдана в 17 местах и одновременно в 5 местах продана. Опытный аферист может продать одну и ту же квартиру трем покупателям в течение дня.

Поскольку подделка документов выявляется в процессе государственной регистрации сделки, основная задача мошенника заключается в том, чтобы уговорить клиента отдать деньги наличными до проведения этой процедуры, прямо в нотариате. При этом жилье предлагается по выгодной цене, которая обычно ниже рыночной, что, опять же, мотивируется ограниченными сроками. Проверить подлинность паспорта злоумышленника сложно, как нотариусу, так и при государственной регистрации, а если сделка совершена по поддельному паспорту, то найти такого афериста весьма непросто.

Чтобы не стать жертвой подобного вида мошенничества, прежде всего необходимо отказываться от передачи денег за недвижимость полностью или частично до госрегистрации сделки, какие бы аргументы ни приводил продавец.

В агентствах недвижимости неспроста существует порядок, согласно которому деньги за квартиру продавец получает только после того, как сделка пройдет государственную регистрацию. В этом случае продавец никак не сможет продать недвижимость даже дважды, поскольку деньги за квартиру он получает только один раз.

Продажа недвижимости по лжеадресам

Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.

Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.

Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.

Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.

Если названия улиц не совпадают, аферисты могут поменять табличку с адресом на доме, навесив на нее необходимое название. Особенно хорошо этот способ срабатывает там, где расположены строения или корпуса:

1. Предположим, мошенник является собственником какого-нибудь флигеля на улице Замечательной;
2. Покупателя приводят смотреть роскошную элитную квартиру по адресу «Страшная 2», предварительно закрыв табличку на доме с названием улицы и повесив на нее «Замечательная 8»;
3. Интересно, что никакой подделки документов в данном случае не происходит, и покупатель заключает сделку с полной уверенностью в том, что приобретаются именно апартаменты, да и еще и по выгодной цене.

Главное же средство защиты от подобного рода махинаций – не приобретать самостоятельно жилье в незнакомой местности. Необходимость обращения к нормальным, квалифицированным юристам и риэлторам обусловлена еще и тем, что при подмене объекта сделки вы можете также приобрести жилье с большими коммунальными долгами или другую «проблемную» недвижимость.

Мошенничество с новыми квартирами

Случаи мошенничества по сделкам купли-продажи жилой недвижимости наблюдаются не только на вторичном рынке, но и при продаже новых квартир, например – в строящихся или только что построенных домах.

Покупка квартиры в новостройке всегда кажется весьма выгодной затеей. Ведь, приобретая такое жилье еще на стадии строительства дома, вы можете заплатить за нее гораздо меньше. Однако, как это ни прискорбно, и здесь существует реальная опасность быть элементарно обманутым.

Самая яркая схема квартирной аферы со строящимся домом давно известна жителям крупных городов:

1. Компания-застройщик объявляет о начале строительства дома «европейского типа», квартиры в котором предлагаются по супервыгодным ценам и на таких же супервыгодных условиях погашения кредита;
2. Затем псевдозастройщик собирает деньги с будущих жильцов, после чего просто испаряется;
3. Иногда такие «застройщики» могут даже начинать строительные работы, которые, как правило, благополучно завершаются на этапе вырытого котлована либо возведенного фундамента.

Есть и другой вариант мошенничества, когда жилплощадь в действительно строящемся доме вам могут продать не представители фирмы-застройщика, а мошенники, выдающие себя за добросовестных продавцов.

Чтобы не стать жертвой аферистов, при покупке новостройки достаточно соблюдать довольно простые меры предосторожности:

1. Так, если новая квартира покупается в недавно построенном доме, значит, в роли продавца должен выступить либо застройщик, либо риэлтор;
2. Важно проверить право собственности на квартиру, отследив каждый шаг оформления документов, начиная с договора застройщика с префектурой. Заканчиваться данная проверка должна документом, содержащим непосредственный договор передачи собственности в недвижимость человеку, выступающему в роли продавца;
3. Можно и нужно проверить документы агента риэлторов или компании-застройщика. В данном случае на руках у сотрудника должна быть правильно оформленная доверенность фирмы, от которой он может заключать подобные сделки, а также лицензия, разрешающая саму агентскую деятельность;
4. Если же сделка заключается с застройщиком, то представитель фирмы также должен иметь на руках соответствующую доверенность, которая дает право заключать подобные договоры.

Продажа чужой недвижимости

Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.

Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.

Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.

Как рассказывают риелторы, обычно этот механизм работает следующим образом:

1. Аферисты дают объявление в СМИ о своих намерениях снять жилье. Нередко таким образом при помощи риелторов удается арендовать квартиру на длительные сроки;
2. Как только подходящее жилье найдено, при помощи поддельных паспортов и документов на квартиру, мошенники могут продать ее, причем сразу нескольким покупателям;
3. Используя выгодные условия сделки, аргумент «срочно нужны деньги» и ряд других уловок, квартирные аферисты могут выманить задатки у покупателей еще до заключения договора купли-продажи, и тем более – до нотариального заверения этого документа;
4. Получив деньги, мошенники исчезают, оставляя после себя сразу несколько обманутых сторон в лице хозяина квартиры и нескольких ее покупателей.

Чтобы избежать мошенничества, необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности. А именно, когда ваша сделка происходит без участия посредников, то первым документом, который должен быть проверен, является паспорт продавца, в подлинности которого и необходимо удостовериться (о чем мы писали выше).

При проверке документов на квартиру также необходимо выяснить, соответствует ли указанная в документах площадь продаваемому объекту, и уточнить правильность адреса, указанного в документах.

Осторожно: продажа залоговой квартиры

При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.

Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.

Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.

В основном, такие аферисты специализируются на продаже так называемой «проблемной» недвижимости. Под этой категорией жилья подразумеваются, в частности, квартиры с большими коммунальными долгами, жилплощадь, фигурирующая в расследовании уголовных дел и так далее. Не является исключением в данном случае и залоговая недвижимость.

Наиболее распространенная схема мошенничества:

1. Вы хотите приобрести залоговую квартиру, правоустанавливающие документы на которую находятся в банке, и продавец, по вполне понятным причинам, не может их вам предоставить;
2. В подобной ситуации покупатель сильно рискует, поскольку подписывает договор авансирования либо задатка, что называется, вслепую, или не видя оригиналов правоустанавливающих документов на приобретаемое жилье. Риск же заключается в том, что продавец может оформить вышеназванные договоры не только с вами, но и с множеством других покупателей;
3. После того, как мошенник исчезнет, вы останетесь один на один с банком и будете вынуждены выяснять отношения с другими, таким же, как вы, обманутыми покупателями.

Если аферист работает более изощренно, то на момент покупки квартиры, вы можете вообще не догадываться о том, что она находится в залоге у банка. Чтобы не произошло ничего подобного, необходимо обязательно навести справки, и узнать, не является ли данная квартира залогом для выдачи кредита.

Помните, по залоговой недвижимости у банка, всегда есть полные права отобрать ее у вас. Даже если вы станете собственником квартиры, она все равно будет банковским гарантийным имуществом. Чтобы во всем убедиться, внимательно ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности. Когда квартира находится в залоге, то строка «основание выдачи» содержит информацию о договоре ипотеки.

Аренда жилплощади с целью ее захвата

Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.

Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.

Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.

В последнее время, захват квартир посредством их аренды, превратился как бы в отдельное явление, которому даже дали свое определение – «бытовое рейдерство». Правда, в основном, под этим термином подразумевается захват земельных участков, однако и на рынке жилой недвижимости подобное явление, что называется, «имеет место быть».

Пример из жизни:

1. Житель одного из крупных городов, будучи владельцем двух квартир, решил поправить свое финансовое положение, путем сдачи одной из них в аренду. Арендатор нашелся довольно быстро — им оказался молодой человек, приехавший из провинции;
2. Первое время арендная плата, согласно подписанному договору, вносилась регулярно, да и вообще с арендатором не было никаких серьезных проблем. Однако через какое-то время квартиросъемщик перестал платить за снимаемое жилье в полном объеме, причем платил еще и крайне нерегулярно;
3. Решив избавиться от недобросовестного арендатора, владелец квартиры подал на него в суд;
4. Однако, пока рассматривалось дело, квартиросъемщик успел жениться и привезти в квартиру жену с грудным ребенком. Поскольку выселить мать и ее ребенка из квартиры, до достижения им совершеннолетия, де-факто нереально, причем даже несмотря на возможное решение суда, владельцу квартиры лишь остается искать другие, «альтернативные» методы воздействия на недобросовестного арендатора. Например, взыскание задолженности через суд, письменные обращения по месту работы и т.д.

Мошенничество с «двойной арендой»

Для многих россиян сдача жилья в аренду является даже не основным, а единственным источником дохода. Чтобы поправить финансовое положение, люди нередко идут на ухудшение своих жилищных условий, съезжаясь с родителями или знакомыми. Однако ситуация может стать еще более незавидной, если порядочными арендаторами «прикинутся» мошенники.

Существует немало схем мошенничества, которые с успехом используют лжеарендаторы жилой площади. Одна из них реализуется путем сдачи арендуемой квартиры в субаренду:

1. Испытывая определенные финансовые трудности, собственник престижной квартиры в центре города решил сдать ее в аренду, переехав на время к родственникам. Поскольку квартиранта желательно было найти как можно быстрее, владелец жилой недвижимости установил вполне приемлемые расценки на аренду;
2. Арендатор действительно нашелся быстро, но, увы, оказался мошенником. Прикинувшись собственником, аферист-арендатор нашел нуждающихся в жилье и сдал ту же самую квартиру по более высокой цене на несколько месяцев вперед;
3. Получив предоплату, мошенник скрылся с деньгами, оставив субарендаторов и хозяина разбираться между собой.

Мошенники, практикующие аферы с арендой на рынке жилья, могут поступить еще проще. Например, снять квартиру на несколько суток, после чего сразу же «пересдать» ее на несколько месяцев, получив хороший задаток или вовсе полную оплату с доверчивых арендаторов.

Каким же образом можно застраховаться от подобных ситуаций, чтобы не стать жертвой мошенников?

К сожалению, полностью работающих способов защиты, способных гарантировать стопроцентную безопасность, в данном случае не существует. Разве что можно посоветовать владельцам жилья не устанавливать цены на аренду «ниже рыночных». Желание побыстрее найти арендатора может обернуться тем, что вами заинтересуются квартирные мошенники.

Пострадать от действий аферистов, в данном случае, могут не только владельцы жилой недвижимости, но и ее арендаторы. Ведь, при поиске жилья для аренды, можно точно так же нарваться на квартирного афериста, на этот раз – в роли лжесобственника.

Чтобы этого избежать, необходимо обязательно проверять паспорт у так называемого собственника, особое внимание при этом обращая на наличие штампа регистрации по указанному адресу проживания. Оплату, при этом, следует производить не в момент заключения договора, а уже непосредственно после вселения.

Аренда с последующей перепродажей

Еще одна разновидность афер заключается в том, что квартира может арендоваться с целью перепродажи. Обычно жертвами подобных способов обмана становятся владельцы дорогих, так называемых «престижных» квартир.

Пример из жизни:

1. Владелец хорошей, дорогой квартиры дал объявление о сдаче ее в аренду, что заинтересовало одного из мошенников. Обещания арендатора выплатить полную стоимость проживания «тут же и сейчас», за несколько месяцев вперед, усыпили бдительность хозяина, и договор на аренду квартиры был заключен незамедлительно;
2. Мошенник действительно вовремя выплатил собственнику всю сумму за проживание по договору, но затем просто продал арендуемую квартиру по поддельным документам, после чего скрылся;
3. Хозяин квартиры обратился в суд, и судебное разбирательство продолжается до сих пор.

Такие преступления обычно раскрываются трудно. Судиться же впоследствии с покупателем, который был уверен, что приобретает квартиру на полных законных основаниях, можно очень долго, а исход такой судебной тяжбы фактически непредсказуем.

Связка понятий «аренда – продажа» может быть использована и в ряде других случаев мошенничества при аренде жилья. Например, может случиться так, что заключив договор аренды, квартирант может заявить покупателю, что заключил договор купли-продажи и отказывается освобождать жилье. В отличие от аренды с последующей перепродажей, такая ситуация может решиться по-разному, в зависимости от того, была ли произведена государственная регистрация договора аренды.

Столкнуться с неожиданными проблемами при этом могут не только собственники, но и потенциальные арендаторы квартиры. Например, может случиться так, что хозяева сдадут вам квартиру, на самом деле выставленную на продажу. И пока вы будете там жить, к вам постоянно будут совершать визиты потенциальные покупатели. Аферой в чистом виде это назвать нельзя, но все же, во избежание подобных «сюрпризов», при съеме квартиры следует поинтересоваться у ее хозяев, не собираются ли они ее продавать.

Платный доступ к «закрытой» базе

Самое безобидное мошенничество в этой сфере деятельности – бесполезные платные услуги.

Позвонив по объявлению в газетах или в Интернете, можно попасть на мошенников, зарабатывающих на доверчивых клиентах с помощью предоставления им платной информации по поводу существующих на рынке предложений. Часто это бывает некорректная и «липовая» информация, и польза от такого сотрудничества для клиента равна нулю.

Скрытые комиссии

Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.

Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).

Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.

Покупка новостройки не через ДДУ

Покупка новостройки по любой схеме, без подписания Договора долевого участия (ДДУ) — это всегда большой риск. Застройщик, в этом случае, почти никем не контролируется, и вам остается «уповать» только на его честность.

Вам могут предложить оформить покупку жилья через предварительный договор купли-продажи, «вложиться» в ЗПИФ, или оформить договор кредитования застройщика. Выглядит предложение таких компаний весьма пристойно:

1. С помощью рекламы в специализированных СМИ рассказывается о грандиозности проекта, о том, какой хороший застройщик;
2. Будущим же жильцам предлагается приобрести недвижимость в строящемся здании по льготным, или ниже существующих на рынке, ценам;
3. С ними подписывается двусторонний договор, по которому покупатель всей суммой сразу или частями производит оплату своей будущей жилплощади.

На деле же аферисты привлекают денег больше, чем строится квартир. Деньги, собранные таким способом, вкладываются в развитие любых коммерческих проектов данной компании или попросту кладутся на депозитные счета. Когда же приходит срок, указанный в договорах с инвесторами, оказывается, что некие непреодолимые обстоятельства (часто предусмотренные в тексте договора) мешают фирме выполнить свои обязательства перед клиентами.

Некоторые бизнесмены рассматривают такой вариант получения займа на «раскрутку» коммерческого проекта хорошей альтернативой дорогому банковскому кредиту. И тот факт, что за время, пока фирма пользовалась деньгами клиентов, суммы, благодаря инфляции, обесценились, таких дельцов нисколько не беспокоит.

Другой, менее оптимистичный исход подобной махинации – исчезновение основателя проекта вместе с деньгами вкладчиков. Или объявление предприятия банкротом. В особенно «громких» проектах виновные в подобных аферах лица приговариваются к лишению свободы. Однако бытует мнение, что сами организаторы подобных махинаций остаются безнаказанными. А правосудие имеет дело с подставными лицами и исполнителями.

Поэтому тем, кто рассматривает возможность приобретения жилплощади в здании, находящемся на этапе строительства, специалисты рекомендуют: выбирать следует те компании, которые имеют завершенные объекты и многолетнюю положительную историю.

Недобросовестные агентства недвижимости

Решение поручить работу по подбору недвижимости, покупателя, арендатора профессионалам — вполне оправдано. Однако к выбору агентства недвижимости следует подходить рационально, поскольку в этом бизнесе зачастую встречаются мошенники.

Один из наиболее распространенных способов – афера при оказании информационных услуг:

1. В газетах или досках объявлений в Интернет (чаще всего бесплатными) вы находите рекламу варианта, который вас полностью устраивает;
2. Позвонив по этому номеру, вы узнаете, что попали в агентство недвижимости. Внимательно выслушав ваш запрос (какая нужна квартира или дом, в каком районе города и какая цена вам интересна) вас заверят в том, что у них в базе есть несколько вариантов, которые вам точно подойдут. За сравнительно умеренную плату вам пообещают представить несколько «реальных» вариантов;
3. Если клиент сомневается в актуальности предоставляемой информации, ему предлагают сделать пару пробных звонков прямо из офиса по любому из номеров. Набрав один из номеров, вы попадаете напрямую к хозяину недвижимости. На ваш вопрос по поводу жилплощади он отвечает, что предложение еще актуально;
4. Если вы изъявите желание посмотреть вариант, собеседник проявит готовность. Однако по поводу конкретного времени встречи предложит созвониться вечером;
5. После подобного теста на актуальность списка, сомнения клиента обычно развеиваются, и оговоренная сумма денег меняет своего хозяина. Однако, делая повторные звонки по этим номерам, вы столкнетесь с тем, что у каждого из ваших собеседников появились форс-мажорные обстоятельства, мешающие вашей встрече, или квартира / дом уже проданы (сданы в аренду, обменяны). Даже если вы решите обратиться с претензией в агентство, вежливый сотрудник объяснит вам, что не может запретить клиентам продавать (сдавать в аренду или обменивать) свое имущество. Деньги, разумеется, вам не вернут.

Для того чтобы реализовать эту аферу, достаточно иметь договоренность с несколькими «диспетчерами» на домашнем телефоне, которые на любые вопросы (скажем, до 18 часов) отвечают «да, предложение актуально», а по наступлению указанного времени либо не отвечают на звонки, либо придумывают различные отговорки.

Аренда жилья через информационные сайты

Предположим, вам нужна квартира посуточно в Москве и вы решили обратиться за помощью к информационному агентству. Найти подобное агентство достаточно просто, поскольку они активно рекламируют себя в Интернет и СМИ, причем нередко в завуалированной форме:

1. К примеру, в газете можно найти объявление, мол, сдается квартира со всеми удобствами и техникой по очень хорошей цене, которая также может быть указана;
2. Вы звоните по указанному телефону, где вам отвечает девушка, что такая квартира действительно есть, и в объявлении написана чистая правда, но для получения информации об арендодателе нужно внести определенную сумму;
3. После вы едите в офис этой компании, платите и получаете на руки контактный телефон арендодателя, возможно, адрес квартиры и даже схему проезда;
4. Все бы ничего, вот только по указанному номеру человек отвечает, что, в лучшем случае, жилье уже год как арендуется, в худшем, что он понятия не имеет, о чем идет речь.

Другая схема — клиенту за определенную плату предлагают распечатку, в которой содержатся контактные данные 5-10 потенциальных арендодателей. Естественно, что никаких гарантий того, что хоть один из предоставленных контактов будет успешным, никто не дает.

Многие информационные агентства даже готовы заключить с клиентом договор, утверждая, что будут предоставлять информацию, пока не будет достигнут положительный результат. После месяца скитаний, перечитывая различные распечатки, потенциальные арендаторы обычно отказываются от идеи найти квартиру таким способом.

Если вы хотите арендовать квартиру на сутки в Москве, без излишней траты времени и средств, лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости, которые берут плату за услуги только после того, как подписан договор с арендодателем. У таких компаний обычно есть достойная база квартир, поэтому они в состоянии подобрать неплохой вариант в течение нескольких недель, а если повезет, то и дней.

Дешевая недвижимость. Квартира или дом по цене ниже рынка

Если вам предлагают купить недвижимость по цене ниже рыночной, стоит задуматься о причинах такой «скидки», ведь продавец не будет просто так «дарить» деньги.

Самыми популярными причинами почему квартиры выставляют по дешевой цене являются:

1. низкая ликвидность (эта недвижимость не интересна местным покупателям по разным причинам: плохой район, экология, высокий уровень преступности, много пробок и т. д.);
2. различные проблемы с документами;
3. плохое физическое состояние квартиры;
4. а также не узаконенная перепланировка.

Что касается проблем с документами, то на первичном рынке — это, чаще всего, отсутствие нужных бумаг у застройщика. Обычно такая ситуация возникает в самом начале строительства объекта. Риск покупать такую квартиру, по мнению специалистов, довольно высок.

Покупая дешевую квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с другими проблемами:

• Например, в квартире могут проживать люди, которые временно отсутствуют (выехали работать за границу и т.д.), или кто-то из владельцев страдал психоневрологическим заболеванием;
• Также квартиру могут продавать по доверенности, которая на данный момент не имеет юридической силы.

В любом случае, выбирая квартиру или дом по цене ниже рынка, лучше проконсультироваться с юристом и тщательно изучить все документы на недвижимость.

Еще одной причиной снижения стоимости квартиры является ее перепланировка. Несмотря на то, что чаще всего в результате такого эксперимента помещение становится более удобным и комфортабельным, сама перепланировка должна быть обязательно согласована с Бюро технической инвентаризации. В БТИ находится информация об изначальном состоянии квартиры, и если перепланировка не согласована с Бюро, то на плане помещения появляются соответствующие красные линии.

В принципе, сейчас такую квартиру с красными линиями можно и продать, и купить, но перепланировку все равно придется узаконивать, потому что, в противном случае, БТИ может оштрафовать владельца недвижимости, и даже продать квартиру «с молотка». И обязанность сделать перепланировку, в любом случае, «ляжет» на нового хозяина.

Шантаж собственника жилья, не уплатившего налоги

Целью подобной схемы мошенничества являются собственники жилья, сдаваемого в аренду. По закону каждый из хозяев, сдающий в аренду жилплощадь, обязан платить налоги, но на самом деле далеко на каждый из арендодателей это делает. Чем и могут воспользоваться, скажем так, «недобросовестные» арендаторы.

Налоговый шантаж хозяина сдаваемой квартиры происходит в несколько этапов:

1. Сначала арендодатель по почте получает письмо (якобы из налоговой инспекции), в котором вполне официальным языком разъясняются правила и условия сдачи в аренду жилплощади. В качестве вывода из письма следует, что если договор найма, заключенный между собственником жилья и квартиросъемщиком, не прошел регистрацию в налоговых органах, то к владельцу жилой недвижимости будут применены штрафные санкции;
2. В конце такого письма обычно содержится предложение откупиться от возможной административной ответственности — путем перевода определенной суммы денег на конкретный банковский расчетный счет. Все необходимые реквизиты присылаются на бланках в том же конверте, и напуганному арендодателю необходимо лишь посетить банк и провести платеж.

Расчет мошенников в данном случае прост: не выплачивающий налоги, а значит, нарушающий закон, собственник жилья, вряд ли будет в подобной ситуации обращаться в полицию, а, скорее всего, просто выполнит требования шантажистов. Как показывает практика, подавляющее большинство арендодателей именно так и поступает.

Излишне напоминать о том, что, во избежание подобных ситуаций, необходимо платить налоги при сдаче в аренду недвижимости. Знать и выполнять требования закона обязан любой арендодатель. Однако следует также знать и о том, что Министерство по налогам и сборам РФ никогда не рассылает гражданам подобные письма.

Выявление не выплачивающих налоги арендодателей налоговиками происходит путем личного посещения территориальным налоговым инспектором подозрительного объекта. При этом должны быть соблюдены все формальности, включая предъявление служебного удостоверения, составление акта по результатам проверки, которая проводится исключительно в рабочее время.

Если же у налоговой службы возникают претензии к собственнику жилья, сдающего помещение в аренду, такой собственник может быть вызван в налоговую инспекцию, но только лишь письменным уведомлением.

Мошенничество с ремонтом за счет арендатора

Для расчета с хозяином арендуемого дома / квартиры иногда может быть использован ремонт за счет арендатора.

Ситуации в жизни бывают разные. Предположим, у арендатора возникли временные финансовые трудности, и он может предложить собственнику жилья отработать арендную плату или ее часть честным трудом на ремонте недвижимости. Такие предложения сегодня нередки и со стороны арендодателей. Вроде бы вполне приемлемый способ погашения задолженности за аренду, но при его практическом применении возникает масса конфликтных ситуаций, причем как по вине собственников жилья, так в результате поведения квартиросъемщиков.

Ситуация первая — Завышенная смета

Хозяина жилья могут легко обмануть, предложив сделать в квартире ремонт в счет оплаты аренды. Дав согласие, через некоторое время, собственник получает кругленький счет за ремонт, поэтому в большинстве случаев становится еще и должен своим арендаторам.

Во избежание подобных проблем в договор аренды следует включить пункт, запрещающий арендатору производить ремонт без согласия арендодателя.

Ситуация вторая — «Кормление завтраками»

Арендатор предлагает выполнить ремонт в квартире, стоимость которого будет включена в арендную плату, однако на самом деле никакого ремонта не делает. В этом случае арендатор либо приводит бесконечные «уважительные» причины своего бездействия, либо постоянно лишь обещает хозяину жилья «буквально завтра» приступить к ремонту.

На самом же деле арендатор просто тянет время, а когда у собственника жилья заканчивается терпение, квартиросъемщик просто съезжает, оставляя хозяина и без ремонта, и без платы за квартиру.

Ситуация третья — Обман со стороны собственника жилья

Стороны договариваются о ремонте недвижимости в счет аренды, арендаторы добросовестно выполняют взятые на себя обязательства, посвящая ремонту максимум своего свободного времени.

После того, как работа выполнена, собственник предъявляет претензии арендаторам, на основании отсутствии выплат за аренду жилья, и вынуждает их освободить помещение. Устные договоренности о ремонте в счет оплаты при этом не признаются.

Можно привести еще несколько примеров подобных ситуаций, однако почти все они возникают из-за того, что вариант оплаты за арендуемое жилье, путем «ремонтного бартера», не был правильно определен в договоре найма. Если устная договоренность о подобном способе расчета с арендодателем будет подтверждена документально, допустить злоупотребление будет уже гораздо сложнее для любой из сторон.

Заключение

На этом мы заканчиваем наш объемный обзор о наиболее распространенных тактиках и уловках мошенников на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все схемы. О некоторых других мы уже писали ранее, на страницах нашего портала.

Помните, что в любом деле важны знания и опыт. Если вы планируете купить или арендовать недвижимость впервые, чтобы защитить себя от мошенничества, лучше заручиться поддержкой профессионального риэлтора или юриста по недвижимости.